Giá căn hộ cao cấp Hà Nội tăng vọt, ven đô tiệm cận trung tâm

Bức tranh thị trường căn hộ Hà Nội nửa đầu năm 2025 không chỉ là sự phục hồi nguồn cung mà còn là biểu hiện rõ nét của xu hướng phân hóa khi dòng tiền và nhu cầu dồn về các dự án cao cấp, còn nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm.

Giá căn hộ ven đô Hà Nội tăng mạnh, tiệm cận mức 100 triệu đồng/m2 – ngang ngửa nhiều khu trung tâm thành phố.

Nguồn cung mở rộng

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng trưởng đáng kể, với sự góp mặt của nhiều dự án quy mô lớn như Vinhomes SkyLake, The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen, Masteri Grand Avenue và The Matrix One Premium. Các dự án này không còn tập trung đơn thuần ở khu vực Tây hoặc Đông như 1-2 năm trước, mà bắt đầu lan rộng sang cả Mỹ Đình, Tây Mỗ, Đông Anh – những khu vực đang nổi lên như trung tâm hành chính và thương mại mới.

Bên cạnh sự phục hồi về nguồn cung, giá bán sơ cấp cũng ghi nhận xu hướng tăng ổn định ở tất cả các phân khúc.

Nguồn: Avison Young Việt Nam

Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ hạng sang tại Hà Nội đã tăng từ khoảng 4.800 USD/m2 (tương đương hơn 115 triệu đồng/m2) vào năm 2019 lên gần 6.000 USD/m2 (xấp xỉ 145 triệu đồng/m2) vào năm 2025, tức tăng khoảng 25% sau 6 năm.

Ở phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp đã tăng từ khoảng 2.000 USD/m2 (tương đương khoảng 48 triệu đồng/m2) vào năm 2019 lên gần 3.600 USD/m2 (xấp xỉ 86 triệu đồng/m2) vào năm 2025. Tỷ lệ tăng giá lên đến 80% sau 6 năm, cho thấy mức tăng mạnh nhất trong số các phân khúc trên thị trường.

Các căn hộ trung cấp và bình dân tuy có tăng nhẹ, nhưng tốc độ chậm hơn và không bắt kịp đà tăng giá chung của thị trường.

Giá bán cao không chỉ xuất hiện tại khu trung tâm mà còn lan rộng ra các khu vực ven đô. Tại Đông Anh, Tây Mỗ, Mỹ Đình, nhiều dự án mới mở bán có mức giá dao động từ 3.060 – 3.850 USD/m2 (tức khoảng 75 – 95 triệu đồng/m2), mức giá từng chỉ thấy ở các quận nội thành như Hoàn Kiếm hay Ba Đình.

Bất động sản Hà Nội có bước chuyển mình đáng kể

Dù mặt bằng giá cao, tỷ lệ hấp thụ trung bình của toàn thị trường quý 2/2025 vẫn duy trì ở mức 70 – 80%, cho thấy lực cầu thực vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng có khả năng tài chính ổn định hoặc mua đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng bán tốt.

Hãng nghiên cứu thị trường này cho rằng, trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư xây dựng và nhân công liên tục gia tăng, các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất phát triển thường ưu tiên triển khai các dự án ở phân khúc cao cấp trở lên nhằm tối ưu biên lợi nhuận. Do đó, khả năng giảm giá sơ cấp là rất hạn chế và thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giá cao trong ngắn và trung hạn.

“Điều này đặt ra thách thức cho người mua ở thực trong việc tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư sang các khu vực ven đô có tiềm năng tăng trưởng”, Avison Young Việt Nam cho biết.

Những số liệu từ báo cáo quý 2/2025 cho thấy bất động sản Hà Nội đang có bước chuyển mình đáng kể. Từ sự tăng trưởng về nguồn cung, giá bán và tỷ lệ hấp thụ, có thể thấy phân khúc cao cấp tiếp tục là động lực chính của thị trường trong bối cảnh chi phí đầu vào không ngừng gia tăng.

Tuy nhiên, mặt trái của xu hướng này là khoảng cách giá ngày càng nới rộng giữa sản phẩm cao cấp và nhu cầu nhà ở thực. Người mua buộc phải dịch chuyển ra xa trung tâm, tìm kiếm các khu vực mới nổi như Đông Anh, Tây Mỗ, Mỹ Đình – nơi vẫn còn dư địa tăng trưởng và cơ hội sinh lời trong dài hạn.