Ảo như FDI vào bất động sản

Trung tuần tháng 1/2014, thông tin từ hãng truyền thông Bloomberg cho biết, công ty của gia đình nhà tài phiệt dầu mỏ Rockefeller sẽ rót 2,5 tỷ USD vào một dự án chung cư, khách sạn tại Tuy Hòa (tỉnh Phú Yên). Dự án tầm cỡ lớn này tọa lạc tại vịnh Vũng Rô với các hạng mục đa dạng như khách sạn hơn 760 phòng, 4.300 căn hộ, 100 nhà liền kề và cửa hàng bán lẻ… Cho tới nay, dù các cơ quan quản lý trong nước chưa chính thức lên tiếng về sự hiện diện của dự án này, song đây có thể coi là dấu hiệu cho thấy dòng vốn FDI chảy vào thị trường BĐS đang ấm dần lên, sau vài năm sụt giảm khá mạnh gần đây.

Cần có biện pháp kiểm soát nguồn vốn FDI đăng ký vào BĐS

So với các năm trước, cơ cấu dòng vốn chảy vào thị trường BĐS Việt Nam đã cho thấy, đây luôn là một trong những lĩnh vực nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài. Năm 2006, FDI vào BĐS mới chỉ chiếm 15,2% tổng vốn đăng ký thì đến năm 2007 đã tăng lên 28,6%, năm 2008 là 36,8%, năm 2009 là 35,5% và đến năm 2010 con số này là 34,3%. Nếu tính cả số vốn đầu tư vào những lĩnh vực liên quan tới BĐS như xây dựng, khách sạn, nhà hàng thì tỷ lệ này còn cao hơn nhiều.

Dấu hiệu ấm lên của thị trường BĐS trong nước cũng trùng hợp với các dự báo của nhiều tổ chức và các nhà đầu tư gần đây, trong đó đề cao vai trò “phá băng” của dòng vốn ngoại. Tuy nhiên, diễn biến của vốn FDI vào BĐS trong những năm qua cũng là cảnh báo về tính bền vững của dòng vốn này. Theo đó, vốn chảy vào BĐS mang theo yếu tố đầu cơ cao với nhiều đặc điểm không bền vững đã gây ra những bất ổn kinh tế như tình trạng bong bóng BĐS…

PGS-TS. Lê Quốc Hội, trường đại học Kinh tế Quốc dân dẫn chứng, trong giai đoạn 2006-2012, Việt Nam đã thu hút được 12 dự án FDI vào BĐS có số vốn đăng ký trên 1 tỷ USD. Các dự án này chỉ chiếm 0,18% tổng số dự án, song số vốn đăng ký là 30,71 tỷ USD lại chiếm tới 20,7% tổng số vốn FDI đăng ký trong giai đoạn này. Đáng nói là, số vốn điều lệ của các dự án này thấp, điển hình là có dự án nhà ở tại tỉnh Bình Dương vốn điều lệ chỉ bằng 0,59% vốn đăng ký và rất nhiều trong số dự án này đều chậm tiến độ thi công.

Do nhiều dự án có tỷ lệ vốn điều lệ/vốn đăng ký cao nhất cũng chưa tới 40%, hầu hết các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng và bán trước tài sản chưa hoàn thành cho người mua để bù vào khoản chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn điều lệ. Thực chất, vốn ngân hàng và vốn trong dân mới là nguồn lực chính trao cho nhiều nhà đầu tư BĐS, với tỷ lệ khoảng 60% - 70% vốn đăng ký. Vì vậy, nguồn vốn mà nhà đầu tư nước ngoài rót vào thị trường trong giai đoạn này không nhiều, thực chất vẫn là huy động trong nước, gây ra hiện tượng đầu cơ, tạo thành bong bóng BĐS.

Những hệ lụy xấu từ thị trường BĐS trong giai đoạn này đã cho thấy, việc thu hút dòng vốn FDI vào bằng mọi giá để phát triển kinh tế đã tạo điều kiện cho các dòng vốn mang tính đầu cơ, ngắn hạn trong lĩnh vực BĐS. Chính sách FDI phân cấp cho các địa phương cùng với tình trạng thiếu vốn đã dẫn tới hiện tượng chấp nhận thu hút FDI bằng mọi giá mà không có sự phân tích về chi phí và lợi ích dài hạn. Khung pháp lý của Việt Nam chưa hoàn thiện cũng tạo ra tình trạng đầu cơ, làm giá trên thị trường.

Trong một sự kiện gần đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định, trong năm tới chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ dần được hoàn thiện, tạo điều kiện cho các đối tượng này dễ dàng tiếp cận với thị trường nhà ở tại Việt Nam. Đây được coi là một trong những chính sách trọng yếu thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, song song với việc tạo điều kiện thuận lợi cho vốn ngoại chảy vào thị trường này, thời gian tới phải có những biện pháp kiểm soát chặt chất lượng dòng vốn FDI vào BĐS để tránh rủi ro như thời gian qua, không ít chuyên gia khuyến cáo ở yếu tố này.