CafeLand - Sau nhiều năm hồi phục, đến đầu tháng 1-2018, VN-Index đã trở lại ngưỡng 1.000 điểm. Con số ấn tượng ghi nhận sự hồi phục của cả nền kinh tế trong suốt thời gian dài. Còn nhớ lần đầu tiên VN-Index vượt 1.000 điểm cách đây đã gần 10 năm (vào ngày 19-1-2007).

Kể từ đó, bắt đầu từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường chứng khoán Việt Nam cũng không thể thoát khỏi và có những lúc không ít nhà đầu tư nghĩ đến “thảm cảnh” sụp đổ thị trường khi nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường.

Ngụp lặn trong nhiều năm sau đó, kinh tế trong nước dần ổn định trước các biện pháp ổn định vĩ mô của Chính phủ, VN-Index dần đi lên theo năm tháng. Trên thị trường vẫn còn mảnh đất để “làm ăn” của giới đầu tư và một trong số đó là các cổ phiếu bất động sản.

Cả tỉ cổ phiếu được chuyển nhượng

Cổ phiếu bất động sản là một trong những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ cuộc khủng hoảng thị trường chứng khoán những năm trước khi mà mọi sự đổ vỡ bắt nguồn từ chính việc bất động sản tăng quá nóng trong những năm đầu 2000.

Cho đến nay, nhiều cổ phiếu bất động sản tăng nóng trở lại nhờ chính sách chuyển đổi mục tiêu kinh doanh rõ ràng và chất lượng hơn của các công ty. Mặt khác, cổ phiếu bất động sản cũng là nơi dễ tìm kiếm lợi nhuận khi nhóm ngành này thường xuyên có những đợt sóng lớn.

Một khu đô thị đang hoàn thiện ở khu Đông TP.HCM. Ảnh ĐĂNG NGUYÊN

Xét riêng trong năm 2017, nhiều cổ phiếu bất động sản có những mức tăng giá đáng nể. Có thể vẫn bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông, tuy nhiên không thể phủ nhận tình hình kinh doanh của các công ty này ổn định hơn rất nhiều. Trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE), tiêu biểu có cổ phiếu tăng đến 300% trong năm qua và hai cái tên nổi bật nhất là QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai và LDG của Công ty cổ phần đầu tư LDG. Bên cạnh đó còn có PDR của Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt và ông lớn VIC của Vingroup.

Cụ thể, QCG tăng đến 320% khi từ mức 3.540 đồng/cổ phiếu ngày 3/1/2017 lên 14.900 đồng/cổ phiếu vào phiên cuối cùng của năm; LDG tăng 251% từ 5.650 đồng lên 19.850 đồng/cổ phiếu; PDR tăng 174% từ 13.000 đồng lên 35.700 đồng/cổ phiếu; VIC tăng 86% từ 46.600 đồng lên 77.300 đồng/cổ phiếu; DXG của Địa ốc Đất Xanh tăng 77% từ 12.150 đồng lên 21.550 đồng/cổ phiếu.

Trên đây là một số cổ phiếu tiêu biểu trên sàn HOSE bởi ngoài việc giá tăng mạnh thì lượng giao dịch lớn cũng là một điểm đáng lưu ý. Đơn cử như DXG trong 1 năm qua đã có đến trên 1 tỉ cổ phiếu được chuyển nhượng.

Hầu hết các cổ phiếu bất động sản trong năm qua đều tăng giá khi xu hướng thị trường chung là tương đối tốt. Mặc dù vậy cũng còn một số cổ phiếu được giới đầu tư đánh giá khá “nặng nề” khi mức tăng chưa nhiều bởi lượng giao dịch qua mỗi phiên là quá lớn. Tâm lý dè chừng nhảy vào đúng thời điểm giá cổ phiếu đó có thể đạt đỉnh là điều có thể hiểu. Trong nhóm này đáng kể nhất là FLC của Tập đoàn FLC và HQC của Công ty cổ phần Hoàng Quân.

FLC là mã bất động sản giao dịch mạnh nhất trong năm với hơn 4,1 tỉ cổ phiếu được chuyển nhượng, trong khi đó HQC là “á quân giao dịch” với trên 2,2 tỉ cổ phiếu. Hai mã cổ phiếu này tăng nhẹ trong suốt năm mặc dù thị giá là khá thấp với các mức lần lượt là 6.980 đồng và 2.610 đồng/cổ phiếu. Với tình hình chung đi lên của cả thị trường lẫn cổ phiếu ngành, mức tăng 10-20% trong cả năm qua coi như là một “thất bại” của các cổ phiếu đáng chú ý này.

Kết quả kinh doanh phản ánh giá cổ phiếu

Hấp dẫn nhà đầu tư ngoại

Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những điểm hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.Theo vị này, điểm đầu tiên đó là tăng trưởng GDP của Việt Nam rất tích cực so với các nước khác trong khu vực. Bên cạnh đó, lượng khách du lịch quốc tế tăng 26% trong năm 2016 và dự đoán năm 2017 con số này sẽ tăng lên 28%. Đây là con số tăng trưởng khá ấn tượng, trong khi đó Việt Nam còn nhiều cơ hội để đạt mức tăng trưởng như các quốc gia khác.

Những nhân tố khác có thể kể đến là mức độ giải ngân vốn đầu tư nước ngoài. Theo ông MacGregor, số vốn thực hiện tính đến 20/11/2017 đã hơn 16 tỷ USD, tăng 11,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ chi tiêu cũng chứng tỏ nền kinh tế trong nước phát triển khá ổn định.

Ngoài việc chịu ảnh hưởng tích cực từ thị trường chung, kết quả kinh doanh của các cổ phiếu tăng mạnh cũng đáng giá đúng tình hình. Đơn cử như cổ phiếu QCG, theo báo cáo tài chính quý 3/2017, trong quý này QCG lãi 165 tỉ đồng trong khi cùng kỳ năm trước lỗ 5,2 tỉ; 9 tháng đạt 489,9 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng hơn 12 lần so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành 70% chỉ tiêu lợi nhuận mà Đại hội cổ đông công ty này đã thông qua. Báo cáo của công ty cho thấy doanh thu tài chính tăng đột biến tới hơn 200 tỉ đồng nhờ thanh lý các khoản đầu tư.

Mã LDG cũng báo cáo kết quả kinh doanh tốt trong quý 3/2017 khi đạt doanh thu đạt 102 tỷ đồng, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt 50,3 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 20,7 tỷ đồng; 9 tháng 2017 LDG lãi 186 tỉ đồng, tăng 174% so cùng kỳ năm trước. Ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT, cho biết nhờ thanh lý khoản đầu tư dài hạn nên LDG ghi nhận mức lãi trên 46 tỷ đồng trong quý 3/2017. Vị chủ tịch cũng cho hay, công ty hoàn toàn có khả năng vượt kết hoạch kinh doanh năm 2017 và tốt hơn nữa trong năm 2018 khi thực hiện hạch toán doanh thu từ việc bán các dự án.

Ông lớn VIC, ngoài danh tiếng bởi sự đầu tư bài bản với các dự án tại những vị trí đất vàng cũng có kết quả kinh doanh với mức tăng trưởng mạnh mẽ. Báo cáo tài chính quý 3/2017 của VIC thể hiện, doanh thu thuần đạt xấp xỉ 22.000 tỷ đồng, tăng 106% so với cùng kỳ năm 2016, trong đó mảng bất động sản vẫn là yếu tố chính đóng góp 14.388 tỷ đồng vào tổng doanh thu, chiếm tỷ trọng 65%. Lợi nhuận sau thuế riêng quý 3 đạt gần 903 tỷ đồng, gấp 4 lần cùng kỳ năm 2016. Luỹ kế 9 tháng, VIC đạt 57.166 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 65% so với cùng kỳ và lợi nhuận trước thuế là 4.928 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm trước.

Trái ngược với các cổ phiếu tăng giá mạnh kể trên, kết quả kinh doanh của HQC èo uột là một trong những nguyên nhân khiến cổ phiếu này không thể “nhấc mình” lên được mặc dù thị giá là rất thấp (dưới 3.000 đồng/cổ phiếu). Theo báo cáo tài chính 9 tháng 2017, công ty đạt 575 tỷ đồng doanh thu thuần và 52 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm lần lượt 44% và 22% so với cùng kỳ năm 2016.

Nhìn chung, trong năm 2017, cổ phiếu bất động sản chứng kiến sự thành công khá mạnh khi hầu hết các cổ phiếu đều tăng giá tốt, một phần nhờ thị trường chung có sự bùng nổ trở lại, bên cạnh đó sau vài năm khó khăn, thị trường bất động sản đang sôi động trở lại. Các công ty chú trọng cơ cấu lại doanh nghiệp, tập trung kinh doanh có điểm nhấn và đúng nhu cầu thị trường thay vì đầu tư dàn trài khiến nhiều công ty lao đao như bài học đắt giá từng chứng kiến trong vài năm trước.

Theo nghiên cứu của Công ty cổ phần Chứng khoán FPT, chỉ số ngành của bất động sản có mức tăng vượt trên mức tăng thị trường trong vài tháng trở lại đây. Nhìn vào biểu đồ dưới đây có thể thấy rõ sự khác biệt của cổ phiếu bất động sản so với cổ phiếu của ngành tài chính – một trong những nhóm cổ phiếu cũng nhận được sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư nhờ sự biến động giá thường xảy ra rất mạnh. Có thể nhận thấy chỉ số ngành bất động sản tách biệt và vượt hơn hẳn trong khi chỉ số ngành tài chính đi khá sát so với biến động của VN-Index.

Thị trường bất động sản đang có một gam màu sáng. Ảnh ĐĂNG NGUYÊN

Gam màu sáng cho năm 2018?

Về dài hạn, cổ phiếu bất động sản vẫn là một lựa chọn được nhiều nhà đầu tư cân nhắc nếu dựa trên nhận định của các chuyên gia gần đây. TS Bùi Quang Tín, trường Đại học Ngân hàng TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản đang có một gam màu sáng, và các phân khúc của thị trường bất động sản cũng sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2018.

Trong vòng 3 đến năm 5 tới, việc mở rộng quỹ đất không phải là câu chuyện dễ dàng. Mà với doanh nghiệp bất động sản, không có quỹ đất tốt thì rất khó để có dòng tiền tốt.

TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam

Nói về thị trường bất động sản năm 2018, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh dự báo sẽ tốt hơn năm 2017 nhờ nhiều yếu tố hỗ trợ, trong đó có chính sách. Ông Ánh dự báo trong năm 2018,chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản sẽ nới lỏng hơn, đồng thời các nghị định liên quan đến vấn đề quy hoạch, dự án mới sẽ hợp lý hơn. Một điểm đáng chú ý trong năm tới là việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành của các tập đoàn, tổng công ty trong đó có một phần không nhỏ dành cho bất động sản. Đây là môi trường thuận lợi để các nhà đầu tư phát triển trong năm 2018.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, đánh giá thị trường năm tới có động lực tốt từ tăng trưởng tín dụng.Theo đó, tín dụng tăng trưởng đến hết tháng 11/2017 là 15,3%, dự kiến đến hết ngày 31/12 là 21%, nguồn này không sử dụng trong năm 2017 mà sẽ chuyển qua 2018 để thực hiện. "Nguồn lực sẵn có này cộng với tăng trưởng tín dụng tiêu dùng năm 2018 sẽ tăng trưởng mạnh, tạo động lực cho thị trường bất động sản", ông Châu nhận định.

Nếu xét về mặt bằng chung, hiện tại các chỉ số P/E của nhóm cổ phiếu bất động sản vào khoảng 10 - 12 lần, trong khi hệ số P/E của toàn thị trường đã vượt trên ngưỡng 18. Vậy nên có thể thấy, việc định giá cổ phiếu bất động sản vẫn còn thấp so với mặt bằng chung. Đây cũng là yếu tố để các nhà đầu tư cân nhắc. TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, lưu ý không phải cứ mua là được. "Các nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn cổ phiếu của các doanh nghiệp có sản phẩm tốt trên thị trường và có quỹ đất sạch để phát triển hiện tại và tương tương lai", ông Khương lưu ý.

Thị trường sẽ phát triển, không có bong bóng

Đó là nhận định của ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, tại buổi hội thảo "Nhận diện cơ hội và rủi ro thị trường bất động sản năm 2018" do Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức đầutháng 12 tại TP.HCM.

Ông Khởi cho biết điểm sáng đầu tiên có thể nhìn thấy trên thị trường là tồn kho bất động sản đang trên đà giảm. Bên cạnh đó, đã có những thay đổi về chính sách giúp thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

"Cơn sốt đất nền vùng ven thời gian vừa qua đã được bình ổn trong một thời gian ngắn cho thấy hiệu quả của những chính sách kịp thời. Từ những điểm sáng về kinh tế, chính sách và nguồn vốn đầu tư có thể khẳng định rằng tiềm năng thị trường bất động sản còn rất lớn và xu hướng thị trường trong thời gian tới sẽ vẫn phát triển ổn định nhưng có sự kiểm soát của nhà nước", ông Khởi phát biểu.

Ông Khởi cũng khẳng định rằng dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào bất động sản đang ngày càng tăng, nên tiềm năng về vốn cho thị trường là luôn luôn có. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc đang quan tâm đến và họ cần cơ chế cởi mở, thông thoáng để đầu tư.

Hoàng Khánh
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.