Ăn theo hạ tầng bất động sản sẽ tiếp tục nóng sốt?

Cú hích hạ tầng

Yếu tố hạ tầng và giá cả thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với nhau. Nói cách khác, bất động sản luôn hưởng lợi lớn từ việc quy hoạch hạ tầng từ cơ quan quản lý nhà nước. Theo CBRE Việt Nam, TP.HCM đã có dịch chuyển mạnh mẽ về hạ tầng khi liên tục đưa vào hoạt động nhiều tuyến đường giao thông, đầu tư mạnh các tuyến đường sắt trên cao, mà hệ quả tất yếu dẫn đến việc tăng giá bất động sản.

Trong 6 tháng đầu năm 2018, các khu vực hưởng lợi nhiều nhất từ đầu tư hạ tầng gồm quận 2, quận 9, Thủ Đức với giá bất động sản tăng từ 50-100%. Điều này cũng không quá khó hiểu, theo lý giải của CBRE. Thái Lan cũng từng gặp cảnh tương tự. Toàn bộ khu vực bất động sản chạy theo tuyến đường sắt đô thị đều có giao dịch sôi động. Hay tại Jakarta (Indonesia), mặc dù đến đầu năm 2019 hệ thống tàu điện MRT mới đi vào hoạt động nhưng giá đất dọc tuyến, nhất là điểm gần ga đã
tăng lên đáng kể so trước đó.

Một số quốc gia đã ghi nhận tỷ lệ giá trị gia tăng rất lớn. Với đất nước sử dụng tàu điện ngầm từ khoảng 40 năm trước như Vương quốc Anh. Khi các tuyến mới hình thành thêm vẫn có giá trị gia tăng khoảng 2%. Trong khi đó, tại Mỹ mức độ gia tăng được ghi nhận lại lên tới 25%.

Với tuyến metro chạy ngang qua quận 2, quận 9 đã có hàng chục dự án mọc lên và giá cũng tăng phi mã. Chẳng hạn tại quận 9, một số tuyến đường quanh siêu dự án VinCity Grand Park đang được thi công như Nguyễn Xiển, Trường Lưu, Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng..., giá đất tăng mạnh và liên tục xác lập mặt bằng giá mới.

Các quy hoạch hạ tầng của TP.HCM cho thấy rất rõ, mang tính chất giãn dân xa dần khu vực trung tâm. Ông Bùi Xuân Cường, Giám đốc Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, cho biết hiện nay tỷ lệ phương tiện giao thông tăng hơn 3%/năm, trong khi diện tích mặt đường chỉ tăng 2%/năm, nên không đáp ứng đủ cho lưu thông. Và ba thách thức của giao thông TP.HCM, gồm dân số gia tăng kéo nhu cầu đi lại gia tăng; vận tải công cộng không theo kịp nhu cầu đi lại; phương tiện giao thông công cộng
tăng chậm, trong khi ô tô và xe máy cá nhân tăng mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết vị trí luôn là nhân tố hàng đầu quyết định giá trị bất động sản. Điều này vẫn còn đúng với thị trường bất động sản Việt Nam trong vài thập kỷ tới. Tỷ phú Donald Trump từng nói: cho tôi một bất động sản hạng ba, tôi sẽ đầu tư để biến thành bất động sản hạng nhất.

Các nhà phát triển bất động sản tầm cỡ thế giới đã nêu ra tầm nhìn “điểm đến mới (new destination)” cho rằng cần phát triển các dự án bất động sản khác biệt, giao thông tiện lợi, tích hợp rất nhiều tiện ích, dịch vụ, kể cả du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí... để thu hút mọi người đến tận hưởng, tiêu tiền, làm ăn như mô hình thành phố Las Vegas, bang Nevada Hoa Kỳ.

Do vậy, lựa chọn vị trí bất động sản là yếu tố hàng đầu quyết định giá trị gia tăng của bất động sản. Ở nước ta, cần quan tâm các dự án bất động sản được kết nối giao thông thuận tiện, xung quanh các ga metro, trong các khu đô thị mới, trong các dự án chỉnh trang đô thị, trong các khu vực ngoại ô đón đầu các dự án đô thị vệ tinh...

Tuy nhiên, điều đáng ngại nhất là sự hưng phấn từ việc tăng giá của các khu vực đang hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng đã kéo theo toàn bộ giá đất khắp Sài Gòn tăng mạnh. Hệ quả đáng ngại hơn là giá đất tăng mạnh một cách liên tục, dần vượt qua giá trị thực dựa trên bệ đỡ niềm tin mua bất động sản là sẽ thắng, đất là tài sản đáng giá để dành, đầu tư, tích trữ.

Đón sóng

Trong thời gian tới, các chuyển động thị trường bất động sản của TP.HCM không quá khó đoán định. Chính sách quy hoạch của TP.HCM sẽ bám sát các khu vực xa trung tâm và đầu tư mạnh cho hạ tầng khu vực này. Theo ông Lê Thanh Liêm, Phó Chủ tịch thường trực UBND TP.HCM, thành phố sẽ phát triển khu đông thành khu vực đô thị sáng tạo. Khu đô thị sáng tạo của thành phố sẽ kết nối chặt chẽ và hiệu quả ba chức năng: là trung tâm nghiên cứu và ứng dụng khoa học - công nghệ, là trung tâm giáo dục - đào tạo nhân lực có trình độ và chất lượng cao, là trung tâm sản xuất, kinh doanh các sản phẩm hàng hóa, dịch vụ công nghệ cao. Chính quyền thành phố mong muốn cộng đồng doanh nghiệp trong nước và quốc tế hãy cùng tham gia đầu tư, kinh doanh trên khu vực đô thị này, tạo ra các sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 nhằm cụ thể hóa các định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2025 đã
được HĐND Thành phố thông qua. Chủ trương của TP.HCM là đưa ra giải pháp phát triển nhà sắp tới ở theo từng khu vực. Theo đó, đối với khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1, quận 3) ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cho các dự án cải tạo xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975.

Đối với khu vực nội thành hiện hữu (gồm 11 quận: 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), chủ trương của Thành phố cũng chỉ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.

Thành phố chỉ xem xét, chấp thuận chủ trương để triển khai thực hiện các dự án nhà ở mới khi đã có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp. Theo định hướng nhà ở của TP.HCM đến năm 2025, phát triển nhà ở gắn với phát triển đô thị thành phố trên quan điểm phát triển vùng TP.HCM với hệ thống giao thông hiện đại (đường sắt trên cao, metro, xe buýt nhanh).

Trước mắt, từ đây đến năm 2020, tổ chức đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư, ưu tiên triển khai các dự án nhà ở chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn nằm trên 6 quận nội thành phát triển (quận 2, 7, 9, 12, quận Thủ Đức và Bình Tân) theo quy hoạch để thay thế các khu nhà ở cũ, xuống cấp.

Với chính sách quy hoạch này, TP.HCM đã cho thấy rất rõ muốn biến khu vực quận 2, quận 9 thành lõi phát triển hạt nhân cho phát tiển kinh tế. Hướng đầu tư hạ tầng vào các khu vực ngoài trung tâm và cho phép xây dựng nguồn cung bất động trên các trục giao thông chính.

Một báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy tính tương thích của điều này khi dự báo đến năm 2020, quận 2 và quận 9 sẽ chiếm 55% tổng nguồn cung tương lai. Nguyên nhân, hạ tầng cải thiện và quy hoạch đô thị sáng tạo góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Theo một chuyên gia, thị trường bất động sản đã hình thành xu hướng đón lõng đầu tư hạ tầng trong tương lai. Hai bên tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên hiện có hàng chục dự án mới, cung ứng cho thị trường hơn 77.200 căn hộ, chiếm hơn 40% tổng lượng căn hộ của thị trường TP.HCM. Tương tự, dọc theo trục đường Mai Chí Thọ và cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây thuộc địa bàn quận 2 và quận 9, sau khi các tuyến đường này đưa vào hoạt động đã kéo theo làn sóng đầu tư của hàng loạt dự án mới như Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, dự án The Sun Avenue, khu đô thị Lake View của Novaland, Gem Center của Đất Xanh, hay hàng loạt dự án của Khang Điền… Đặc biệt, khu Đông còn sôi động hơn với sự xuất hiện của siêu dự án VinCity.

Ở góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Trọng Thức, quản lý cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, cho biết không chỉ ở TP.HCM mà Việt Nam đang là nước dẫn đầu về phát triển cơ sở hạ tầng. Không chỉ là hạ tầng về giao thông, mà còn ở đầu tư, nâng cấp các sân bay quốc tế ở các địa phương trọng điểm du lịch như Bà Rịa - Vũng Tàu, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn… Điều này sẽ giúp Việt Nam có thêm cơ hội đón nhiều khách du lịch quốc tế hơn, tạo đòn bẩy cho thị trường bất động sản phát triển.

Cẩn trọng

TS. KTS. Trương Văn Quảng, nguyên Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia (VIUP), cho biết quy hoạch đô thị dựa trên các nguồn tiềm năng, lợi thế về vị trí, các mối liên hệ vùng, tài nguyên đất đai, cảnh quan môi trường, con người và các dự báo ngắn và dài hạn để xác định tầm nhìn, hướng phát triển mong muốn trong tương lai nhằm đạt tới đô thị hiện đại, văn minh, có bản sắc, môi trường sống tốt đẹp, xã hội công bằng và bình đẳng hơn.

Trong khi đó, thị trường bất động sản quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận trong việc phát triển một khu vực nhất định, trong thời hạn nhất định thuộc giai đoạn nào đó của quy hoạch. Thị trường bất động sản có chức năng phản ánh việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai đô thị, vốn được xem là tài nguyên hữu hạn, loại bỏ các nhu cầu sử dụng đất kém giá trị…

Theo Tiến sĩ Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế, việc đẩy mạnh đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của TP.HCM đã có tác động kích thích, làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng. Nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng của người dân.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông. Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có sự sống hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong rồi để đó. Các nhà đầu tư cần tỉnh táo để lựa chọn cơ hội đầu tư cho mình.

Theo ông Quảng, không thể để thị trường tự quyết định mà chính quyền phải quan tâm, can thiệp ở mức độ cần thiết nhằm hạn chế các điểm yếu của thị trường bằng các chính sách và biện pháp kinh tế, khi thật cần thiết thì cũng phải dùng đến các công cụ pháp lý và hành chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng không nên đầu tư theo phong trào, nhắm mắt mua đất mà không tìm hiểu kỹ thông tin.

Điều này không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư mà còn góp phần làm thị trường thiếu minh bạch. Theo ông Châu, không phải cứ chạy theo các dự án bám vào hạ tần đều có lời. Chẳng hạn, Bình Dương giáp ranh với TP.HCM, nhưng dường như miễn nhiễm với cơn sốt đất dù tại đây hệ thống hạ tầng đã hoàn chỉnh, mạng lưới giao thông kết nối rất tốt với các tỉnh thành
lân cận. Ở đó vẫn đầy dự án, nhưng biệt thự vắng bóng người ở.

Nguyên nhân là nguồn cung quá nhiều nhưng tính thanh khoản thị trường rất thấp. Và một nguyên nhân quan trọng hàng đầu khiến thị trường nhà đất Bình Dương đánh mất niềm tin của giới đầu tư, chính là bài toán đưa dân cư về ở các khu đô thị.