95% doanh nghiệp nguy cơ “chết trên đống tài sản” , 5% còn lại chiếm lĩnh thị trường có thể “làm giá” đạt siêu lợi nhuận

Hàng trăm dự án bất động sản đang bị “tắc” không thể triển khai (Ảnh minh họa)

Đó là nhận định của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) trong văn bản mới đây gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế Hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), Bộ Tư Pháp về việc tháo gỡ ách tắc dự án nhà ở, cần đánh giá khách quan tác động của điểm C khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.

Theo đó, quy định hiện hành chỉ cho phép lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp duy nhất là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở (có 100% đất ở). Còn lại tất cả trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải là đất ở đều không được công nhận.

Như vậy, theo quy định này tất cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở, mặc dù phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì cũng không được chấp thuận là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, quy định trên là rất vô lý. Bởi theo quy định này, nếu trong các khu đất trên đây "có dính với đất ở" dù chỉ là 1 căn nhà có diện tích vài chục mét vuông có sổ đỏ "đất ở" thì doanh nghiệp được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; Nhưng nếu trong các khu đất trên đây "không dính với mét vuông đất ở" nào thì doanh nghiệp lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Thống kê của HoREA, trong giai đoạn 2015 – 2020, có thể chiếm đến 95% tổng số dự án nhà ở thương mại không đáp ứng được tiêu chí trên nên không được công nhận chủ đầu tư. Hàng trăm doanh nghiệp đã bỏ số vốn cực lớn để tạo lập quỹ đất nhưng không thể triển khai dự án khiến nguồn lực bị bào mòn, nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

HoREA dẫn ví dụ, Tại Tp.HCM, với 126 dự án không được công nhận chủ đầu tư không thể triển khai thực hiện nếu các nhà đầu tư vay 70% tổng mức đầu tư, khoảng 88.000 tỷ đồng, với lãi suất 10%/năm thì trong 5 năm qua đã phải trả lãi vay lên đến khoảng 44.000 tỉ đồng, chưa tính các chi phí khác, đặc biệt bị thiệt hại về uy tín thương hiệu và mất cơ hội kinh doanh.

Ngược lại, với chưa đến 5% số chủ đầu tư có dự án 100% đất ở trong tổng số dự án nhà ở thương mại thì quy định trên tạo điều kiện thuận lợi để nhóm này chiếm lĩnh thị trường, có khả năng đẩy giá nhà ở và thu siêu lợi nhuận.

Không chỉ doanh nghiệp bị thiệt hại, những bất cập về quy định trên còn khiến cho Nhà nước thất thu nguồn ngân sách lớn.

Chẳng hạn, với 126 dự án trên nếu giả định mỗi dự án có vốn đầu tư 1.000 tỉ đồng thì tổng mức đầu tư của 126 dự án sẽ là 126.000 tỉ đồng.

Việc không được công nhận chủ đầu tư 126 dự án này dẫn đến việc Nhà nước bị thất thu 12.600 tỉ đồng thuế giá trị gia tăng (thuế suất 10%), thất thu khoảng 5.000 tỉ đồng thuế thu nhập DN (thuế suất 20%).

Tháo gỡ quy định về phê duyệt chủ đầu tư sẽ thúc đẩy nguồn cung nhà ở trên thị trường

Do đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014) theo hai phương án.

Một là nhà đầu tư có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc các loại đất khác phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được phê duyệt .

Hai là nhà đầu tư có quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhà ở đã được phê duyệt.

Trong hai phương án trên thì HoREA kiến nghị chọn phương án thứ hai. Theo đó, việc sửa đổi, bổ sung quy định như trên sẽ làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất vào sử dụng để đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất đai tiết kiệm và có hiệu quả, không làm thất thoát nguồn lực đất đai.

Đồng thời tháo gỡ “nút thắt” cho nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai thực hiện được dự án trong thời gian qua.

“Người mua nhà cũng sẽ được hưởng lợi lớn khi quy định này sẽ làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đồng thời giúp kéo giảm giá nhà để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh”, HoREA nhận định.