Thuế TNCN chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai:: Nhà đầu tư “tố” khổ vì nộp thuế oan

Theo quy định của Tổng cục Thuế về hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, t rường hợp cá nhân không có đủ chứng từ hợp lệ để xác định giá bán, giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng thuế TNCN theo mức thuế suất 2% tính trên hợp đồng chuyển nhượng thay vì mức thuế suất 25% tính trên chênh lệch giữa giá mua và bán.

Nếu giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng góp vốn bằng hoặc thấp hơn giá vốn đã góp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng sau khi tham khảo giá chuyển nhượng nền nhà cùng lô đất, căn hộ cùng tầng tại chủ dự án đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản tại cùng thời điểm tính thuế. Thế nhưng, khi áp dụng thực tế lại không như vậy.

Trường hợp anh Hưng - nhà đầu tư mua căn hộ tại khu đô thị mới Linh Đàm diện tích 70m2, giá bán 12 triệu đồng/m2 là một ví dụ. Theo hợp đồng góp vốn anh đã nộp 80% giá trị căn hộ tương đương 868 triệu đồng. Theo như tính toán của cơ quan thuế với hợp đồng này khi anh chuyển nhượng sẽ áp mức thuế suất 2%. Tổng cộng anh Hưng phải nộp 17 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.

Theo anh Hưng, khi anh đi nộp thuế thì được cơ quan thuế cho áp hai mức thuế suất là 2% và 25%. Nhưng nếu nộp thuế suất 25% người bán phải suất trình hóa đơn thể hiện đầu ra, đầu vào nhưng vì là cá nhân nên trường hợp anh Hiền không thể có hóa đơn vì vậy chỉ còn phương pháp duy nhất nộp 2%/giá trị căn hộ.

Tuy nhiên, vấn để đặt ra hiện với hợp đồng góp vốn của anh mới chỉ nộp 80% giá trị hợp đồng, số còn lại chưa phải nộp nhưng khi bán căn hộ cho người khác anh Hưng vẫn phải nộp toàn bộ thuế trên giá trị căn hộ.

“Đây là hình thức không hợp lý bởi việc áp 2% trên tổng giá trị căn hộ trong khi khách hàng mới đóng 80% giá trị căn hộ. Vì vậy, tôi kiến nghị cơ quan thuế chỉ nên thu thuế căn cứ tổng số tiền mà khách hàng nộp cho chủ đầu tư. Phần phát sinh chênh lệch giữa bên mua và bán thì nên áp mức 25%/ tổng giá trị chênh lệch khi mà khách hàng chưa nộp hết tổng giá trị căn hộ” anh Hiền giải thích.

Do cũng gặp rắc rối trong việc tính thuế thu nhập cá nhân đối với hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai, chị Phương Hạnh - nhà đầu tư chia sẻ.

Việc xác định áp mức thuế suất 25% giá trị giao dịch là rất khó vì không một cơ quan nào có thể xác định được giá bán chính xác để làm cơ sở tính thuế. Vì vậy, họ thường nộp 2% giá trị hợp đồng gốc.

Tại thông tư 16 và Nghị định 71 nêu rõ, đối với việc chuyển hợp đồng ủy quyền sang văn bản chuyển nhượng thì các cơ quan thu 2% trên hóa đơn đã nộp. Gần đây, cơ quan thuế thường thu 2% trên tổng giá trị căn hộ. Điều này bất hợp lý vì theo Thông tư 16 thì những căn hộ đang hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng người mua mới nộp tỉ lệ góp vốn, ví dụ 20,40,60% cho chủ đầu tư thì chỉ được phép thu thuế trên hóa đơn đã nộp.

Thế nhưng, các cơ quan thuế dường như “phớt lờ” quy định trên nên dù nhà đầu tư mới chỉ nộp vài chục phần trăm thì vẫn phải nộp thuế 100%. Điều này có nghĩa, nhà đầu tư chưa nộp tiền cho công ty đã phải nộp thuế; Chưa có hóa đơn nộp tiền cho chủ đầu tư đã phải nộp thuế.

Theo chị Hạnh, việc thu thuế bất hợp lý như vậy cũng là nguyên nhân khiến cho phân khúc thị trường căn hộ đã bị đóng băng suốt một thời gian dài vì với nhà đầu tư hiện mua bán chung cư không kiếm được lợi nhuận. Bên cạnh đó họ lại phải "cõng" đủ các loại thuế, phí. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không muốn giao dịch vì thực tế có nhiều người bán lỗ, bán hòa giá nhưng vẫn phải nộp thuế rất cao.