Quỹ phát triển BĐS: Kênh vốn mới cho địa ốc

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận, Nhà nước chưa có chính sách riêng về tài chính nhà ở. “Các quy định về việc lập quỹ phát triển nhà ở, quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, thị trường thế chấp bất động sản… chưa hoàn thiện, nên chưa tạo được nguồn cung dồi dào về tài chính cho thị trường nhà ở, do đó, các chủ đầu tư hiện vẫn thiếu vốn khi phát triển dự án”, ông Hà nói.

Rõ ràng, để thị trường tài chính cho bất động sản phát triển bền vững thì việc đa dạng hóa các quỹ phát triển bất động sản thực sự là một cứu cánh, đặc biệt trong bối cảnh hiện nay, khi thị trường này bị siết chặt.

Trong số các quỹ phát triển bất động sản, mô hình quỹ tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trust- REITs) được đánh giá cao nhằm tạo một kênh huy động vốn mới cho thị trường địa ốc.

REITs là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ này là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, REITs được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa 40%). Quỹ này được liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính và chứng khoán.

Theo một số chuyên gia, REITs phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ ở các nước phát triển muốn đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam do REITs có tính thanh khoản cao, giống như một loại chứng khoán và cũng được mua bán như một chứng khoán.

Được biết, hình thức quỹ REITs vừa được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đưa vào Dự thảo lần hai Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán. Theo đó, dự thảo lần này có các quy định hướng dẫn việc thành lập Quỹ Đầu tư bất động sản (theo mô hình REITs).

Theo Dự thảo, nguồn vốn của Quỹ Đầu tư bất động sản được thực hiện theo hình thức chào bán chứng khoán ra công chúng. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu được niêm yết tại sở giao dịch chứng khoán. Tối thiểu 90% lợi nhuận hàng năm của Quỹ dùng để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư. Một quy định quan trọng cũng được đề cập trong Dự thảo là phải bảo đảm 65% vốn của Quỹ được đầu tư vào bất động sản.

Theo đánh giá của ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc CenGroup, nhiều nhà đầu tư có thể tham gia với số vốn ít, chứ không nhất thiết đầu tư bất động sản phải nhiều vốn. Đây cũng được xem là một giải pháp vốn cho doanh nghiệp bất động sản.

Một hình thức quỹ khác cũng được doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân rất quan tâm là Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện Dự thảo thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, dự kiến trình Chính phủ trong tháng 11/2011. Nếu được chấp thuận, quỹ này sẽ chính thức hoạt động vào đầu năm 2020.

Dự kiến, người dân khi tham gia Quỹ, hàng tháng sẽ đóng 1 - 2% tổng lương. Khi đạt tới một giá trị nhất định, Quỹ sẽ mở cho người dân vay tiền mua nhà ở với lãi suất thấp, bằng 1/4 - 1/5 lãi suất của ngân hàng, kèm những quy định về đối tượng và điều kiện vay. Quỹ cũng sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội. Người tham gia quỹ khi nghỉ hưu sẽ được rút tiền gửi, cùng khoản lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá.

Theo đánh giá của ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở sẽ góp phần điều tiết giá cả hữu ích cho cả bên cung và bên cầu trong kinh doanh bất động sản. Hình thức này đã được nhiều nước áp dụng để chi trả tiền đặt cọc mua nhà trả góp và cho người dân vay trả góp hàng tháng.

Cùng với các quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, hai hình thức quỹ bất động sản nêu trên được kỳ vọng sẽ là một “cú huých” tạo sự cân bằng, bền vững cho thị trường địa ốc