Nới sở hữu BĐS cho người nước ngoài: Băn khoăn điểm giới hạn

Bà Phạm Chi Lan, chuyên gia kinh tế:

Đừng quá háo hức chuyện nới quyền sở hữu

Việt Nam đang trở thành cứ điểm mà các nhà đầu tư nước ngoài nhắm đến. Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang ngày càng lấn sân DN Việt Nam trong xuất khẩu, rồi công nghiệp, dịch vụ... Liệu có thể cứ chỉ dựa vào FDI như vậy? Đã đến lúc phải cảnh báo sự lấn sân của nguồn lực nước ngoài với trong nước. Cho tới nay, điều cần phải lo nhất là cảnh báo về mặt trái của FDI như hiện tượng chuyển giá cho tới giờ vẫn chưa có công cụ để ngăn chặn, điều chỉnh và tránh cho nó lan rộng…

Nhìn rộng hơn, những động thái “nới room” cho khu vực nước ngoài gần đây khiến tôi lo nhiều hơn mừng. Đó là biện pháp trước mắt gỡ khó cho nền kinh tế mà chưa tính đến yếu tố căn bản, lâu dài. Ngay trong BĐS, nếu cứ cho nước ngoài sở hữu thì nhiều nơi trên khắp cả nước sắp tới sẽ thuộc về tay người nước ngoài và chúng ta sẽ trở thành người làm thuê. Do đó, theo tôi cần nhìn tầm dài hạn hơn, nếu chỉ lo cho 2014-2015 có tăng trưởng thì cái giá phải trả sẽ lớn, rủi ro hơn rất nhiều.

Đừng quá háo hức chuyện nới quyền sở hữu cho người nước ngoài, phải lưu ý mặt trái của nó. Rút cục, chúng ta muốn phát triển đất nước mình, muốn cơ hội cho những người trẻ của Việt Nam, hay cứ chỉ muốn cơ hội từ nước ngoài mang đến? Tất nhiên, hội nhập phải có từ cả hai chiều, nhưng hội nhập tốt nhất là phải cho mình, tự mình phải mạnh lên. Chứ không phải hội nhập chỉ bằng cách mở toang cửa ra để người ta “bê” của cải vào, nhưng đồng thời với mang của vào 1 mà lại vác của mình ra 10...

Dù đã có chủ trương, việc cho người nước ngoài sở hữu BĐS còn gây tranh cãi

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế:

Tránh phân khúc nhà thu nhập thấp

Tôi đánh giá cao việc mở rộng quyền tham gia cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài, các ngân hàng, tổ chức tài chính nước ngoài đầu tư vào thị trường tài chính, BĐS tại Việt Nam. Nếu cơ hội cho người nước ngoài được nhiều hơn như vậy, nguồn lực mà họ mang vào sẽ tạo động lực cho trong nước cùng cải cách và phát triển. Tất nhiên, động lực đó đến đâu còn tùy thuộc vào rất nhiều giải pháp của các cơ quan quản lý. Khả năng thực hiện theo tôi chắc không có gì khó khăn lắm. Khó khăn lớn nhất mà tôi e ngại là lợi ích nhóm, tư duy nhiệm kỳ, phải xử lý được.

Tuy nhiên, việc nới room với đầu tư nước ngoài phải có sự phân biệt. Chúng ta mở room trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng là hợp lý. Nhưng riêng BĐS thì phải hết sức cảnh giác khi cho đầu tư nước ngoài vào. Có nhiều luồng quan điểm khuyến khích nên mở rộng hết cỡ cho đầu tư nước ngoài vào BĐS, nhưng theo tôi nếu mở cửa rộng hơn thì cần chú ý tới 2 vấn đề.

Một là, chỉ cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài được mua và sở hữu BĐS tại những vị trí đã nằm trong quy hoạch rõ ràng, tránh hết những vùng thuộc an ninh quốc gia, những vùng biên giới, hải đảo nhạy cảm. Hai là, chỉ cho họ vào các dự án BĐS cao cấp, tuyệt đối tránh phân khúc nhà thu nhập thấp. Nếu họ vào phân khúc này sẽ đẩy giá lên, người nghèo không được hưởng lợi. Đó là những điểm phải lưu ý trong việc nới quyền sở hữu BĐS cho người nước ngoài.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Không thể đi ngược lại quy luật

Dù muốn hay không, chúng ta vẫn phải hội nhập quốc tế, bởi đó cũng là quy luật tất yếu trong quá trình toàn cầu hóa. Việc thực hiện mối liên kết giữa các khu vực này sẽ đẩy đến việc trao đổi kinh tế giữa các nước. Riêng đối với thị trường BĐS, nếu làm được điều này là chúng ta đã xuất khẩu BĐS tại chỗ. Theo tôi, có dè chừng bây giờ thì tương lai chúng ta cũng sẽ phải mở dần (trao quyền sở hữu BĐS cho người nước ngoài – PV), đây là quy luật không thể khác được. Chúng ta càng có một tầm nhìn dài hạn để hoạch định chính sách, thì pháp luật đỡ phải sửa chữa lặt vặt. Do đó, quy định này hoàn toàn hợp lý.

Tuy nhiên, chúng ta cũng phải tính đến những hệ quả tiêu cực để ngăn chặn, đó là vấn đề quản lý cư dân, trong đó có cư dân nước ngoài; quy định trao đổi cư dân tương đương giữa hai nước. Ta cho công dân của một số quốc gia sở hữu BĐS thì nước đó cũng phải cho công dân của ta quyền tương tự. Những vấn đề này phải được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình thực hiện các quy định cho phép người nước ngoài vào làm việc và sinh sống tại Việt Nam được quyền sở hữu nhà ở.

Việc giới hạn chỉ cho người nước ngoài mua và sở hữu BĐS thuộc phân khúc cao cấp có thể thực hiện được. Tuy nhiên, rào cản này khi đưa vào các quy định phải thể hiện tế nhị hơn. Theo tôi, đó là rào cản kỹ thuật và đã là rào cản kỹ thuật thì đừng thể hiện trong luật như một quy định của pháp luật mà nên đưa vào trong các thể chế bán nhà, trong hợp đồng…

Việc giới hạn này, tôi cho rằng, không ảnh hưởng tới việc xử lý nợ xấu tồn đọng trong BĐS. Dù nợ xấu hiện nay chủ yếu nằm ở phân khúc này. Nhưng cũng không thể vì vậy mà “dí” cho họ hàng tồn ế và buộc phải mua. Một số BĐS tồn đọng hiện nay cho người dân đến ở mà không ai dám ở vì nó ở giữa đồng không mông quạnh, hạ tầng chưa có… Vậy thì làm sao buộc người ta mua được. Song việc giới hạn phân khúc, theo tôi hãy xem xét và quyết định sau khi luật được ban hành, để xem nhu cầu của họ như thế nào đã.

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế:

Độ mở tùy thuộc khả năng quản lý

Nới quyền sở hữu BĐS của người nước ngoài tại Việt Nam, theo tôi là vấn đề tất yếu. Vì một khi đã mở cửa hội nhập thì BĐS cũng là một loại hàng hóa trên thị trường. Tôi chỉ e ngại các tác động tiêu cực về chính trị - xã hội. Cho nên, mở đến mức nào phụ thuộc nhiều vào khả năng quản lý của ta. Nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài có khả năng sở hữu không chỉ một căn nhà hay cả một tòa nhà lớn, mà họ thậm chí có thể mua cả một khu phố. Vậy thì quan trọng là quản lý như thế nào để khu phố của họ không trở thành bất khả xâm phạm.

Cũng phải lưu ý một điều, trong câu chuyện về sở hữu đất đai của ta thời gian qua có rất nhiều vấn đề phức tạp. Điển hình như chuyện giải tỏa, đền bù đã phát sinh nhiều trường hợp vướng mắc phải giải quyết với người trong nước. Vậy sau này, với người nước ngoài liệu sẽ phát sinh những vấn đề phức tạp nào nữa? Điều này không chỉ động chạm đến quyền sở hữu của họ mà còn là vấn đề ngoại giao với các nước. Vì vậy, nên mở rộng quyền sở hữu BĐS với người nước ngoài nhưng mở rộng đến mức độ nào, điều kiện mua và sở hữu đến đâu thì cần có biện pháp hành chính đi kèm và phải củng cố luôn, tránh tình trạng mở rồi không kiểm soát được, đến lúc đó mới bổ sung, sửa đổi quy định.

Chúng ta cũng không thể và không nên giới hạn giá trị và số lượng BĐS sở hữu của tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Bởi lẽ, nới quyền sở hữu của họ phải căn cứ trên cả khía cạnh đầu tư và lao động vào Việt Nam làm việc rất đa dạng. Có người có thể vào 1-2 năm, chục năm, cũng có người một năm vào nước ta chỉ 1-2 tháng. Ngoài những người có khả năng tài chính để mua lại những sản phẩm cao cấp, cũng có những đối tượng chỉ có thể mua ở phân khúc trung cấp, bình dân. Do đó, tiêu chí này phải tùy thuộc nhu cầu của họ. Chúng ta cũng không nên có ý nghĩ mở ra cốt để đẩy hàng xấu, hàng tồn kho.

Còn để tránh trường hợp người nước ngoài đầu cơ hay mua mà không sử dụng, để hoang hóa, lãng phí thì nên kiểm soát bằng các công cụ như thuế, phí... Chẳng hạn, có người sẵn sàng mua hẳn một biệt thự ven biển nhưng mỗi năm chỉ ở đôi ba lần, vậy thì có thể đánh thuế thật cao với những trường hợp không sử dụng hoặc ít sử dụng để hạn chế tình trạng này.

Ths. Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội:

Chỉ “khoanh vùng” khu vực nhạy cảm an ninh - quốc phòng

Tôi tán thành với việc mở rộng quyền kinh doanh, sở hữu BĐS cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các quốc gia phát triển như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Đức... lâu nay đều khuyến khích thu hút các nhà đầu tư BĐS từ đa quốc gia bằng nhiều hình thức hấp dẫn như: cho phép định cư cả gia đình, miễn giảm thuế, trợ cấp xã hội, cấp thị thực xanh... Việt Nam muốn mở cửa hội nhập thì cũng không thể đứng ngoài xu thế chung đó.

Đặc biệt trong bối cảnh tham gia đàm phán các hiệp định tự do thương mại như hiện nay, chúng ta càng nên lựa chọn xu hướng giao lưu cởi mở và đi trước. Cứ nhìn vào số lượng hơn 4 triệu Việt kiều đang sinh sống ở các nước, hàng năm gửi về trên 10 tỷ USD mới thấy nhu cầu về tình cảm, trách nhiệm và mong muốn được đóng góp cho sự phát triển đất nước của Việt kiều lớn thế nào. Ai cũng biết, bà con Việt kiều rất muốn được hiện thực hóa thành quả lao động của mình bằng việc sở hữu các BĐS tại chính quê hương. Nhiều vụ việc lợi dụng chính sách không cho người nước ngoài được mua nhà nên họ phải mượn tên đăng ký hộ quyền sở hữu để rồi chiếm đoạt tài sản là BĐS, cho thấy hậu quả đáng tiếc của việc hạn chế quyền sở hữu của họ.

Chưa kể, người nước ngoài vào Việt Nam sẽ kéo theo rất nhiều bạn bè, công ty, nhà xưởng của họ. Chúng ta xác định mở cửa và thu hút vốn nước ngoài thì cũng phải tạo điều kiện cho họ cư trú lâu dài và đặt trụ sở, văn phòng, nhà máy và nhà ở tại nước ta. Đó là xu hướng hội nhập quốc tế tất yếu, không thể ngăn cản.

Tôi cho rằng, chúng ta không nên hạn chế số lượng mua mà tùy thuộc trên nhu cầu thực tế của họ. Chẳng hạn, họ muốn chuyển cả gia đình, xây dựng nhà máy, đặt trụ sở văn phòng đại diện… nhu cầu này thuộc về quy mô chiến lược kinh doanh của họ, chúng ta không có quyền can thiệp quá sâu vào hoạt động riêng tư của họ. Thay vào đó, nên có quy hoạch định hướng đầu tư các khu đô thị có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tốt để thu hút người nước ngoài. Với những phân khúc này, họ càng mua nhiều càng tốt.

Tất nhiên, phải hạn chế tình trạng đầu cơ, mua mà không sử dụng, làm hoang hóa, lãng phí bằng các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng mua bán. Ngoài ra, các rào cản quan trọng khác cần lưu ý để ở dạng “mềm” dưới luật, được miêu tả trong hợp đồng. Những khu vực nhạy cảm không nên để người nước ngoài sở hữu BĐS, như các khu vực đảm bảo an ninh - quốc phòng… Nếu không, sẽ có nhiều thành phần chống đối ẩn núp dưới nhiều vỏ bọc hợp pháp, nhân chính sách này để tìm mua những BĐS có vị trí nhạy cảm về an ninh - quốc phòng, kinh tế... Có khi, đến lúc đó chúng ta lại phải sửa đổi luật.