Ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà ở cho người thu nhập thấp

Ảnh minh họa. Nguồn Internet

Giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là một chính sách lớn của Đảng và Nhà nước ta, thể hiện sự quan tâm đối với những người dân còn nhiều khó khăn trong cuộc sống. Vì vậy, quy định đối với người được thụ hưởng chính sách này cũng như các doanh nghiệp xây dựng được ban hành khá chặt chẽ. Đối với doanh nghiệp, theo Nghị định 67, tất cả các dự án nhà ở và khu đô thị có quy mô từ 10ha trở lên phải dành khoảng 20% quỹ đất xây dựng loại hình nhà ở xã hội. Về lâu dài thì trong các quy hoạch khu đô thị của các tỉnh, thành phố lớn thì phải có quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Còn với người được thụ hưởng chính sách, cũng đã có quy định cụ thể về điều kiện để được mua nhà ở xã hội, từ mức thu nhập, điều kiện về nhà ở…

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, người dân trên cả nước đang cần khoảng 500.000 căn nhà ở xã hội. Nhưng hiện mới có 37 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp được khởi công xây dựng, với tổng diện tích sàn 50.000m2, góp phần giải quyết chỗ ở cho khoảng 64.000 người. Ngoài ra, còn khoảng 190 dự án khác với tổng vốn 28.000 tỷ đồng đã đăng ký đầu tư. Bộ Xây dựng dự kiến, trong năm 2011, sẽ có khoảng 70.000 hộ thu nhập thấp có nhà ở. Tuy nhiên, nếu các công trình này hoàn thành đúng tiến độ thì cuối năm mới đáp ứng khoảng 15% nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp. Cầu vượt cung nên khó tránh khỏi cơ chế xin cho, tiêu cực, thậm chí là đầu cơ trục lợi. Vừa qua, thành phố Hà Nội đã phát hiện 5 trường hợp sang nhượng trái phép nhà ở xã hội. Song đó mới là bề nổi, do tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội được tiến hành rất tinh vi.

Muốn giảm thiểu tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội, đưa chính sách an sinh đến được đúng đối tượng thụ hưởng thì trước hết phải điều chỉnh các chính sách liên quan, làm rõ và mở rộng đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp. Lấy ví dụ cụ thể từ các quy định của UBND thành phố Hà Nội về mức thu nhập của người được mua nhà ở xã hội phải thấp hơn mức thu nhập bình quân của thành phố. Mức bình quân này năm 2010 được quy định là 37.500.000 đồng/năm. Người có thu nhập nằm trong diện được mua nhà ở xã hội phải có mức thu nhập dưới 37.500.000 đ/năm. Trong khi đó, giá bán nhà ở xã hội dao động từ 8.800.000 - 12.000.000 đồng/m2, và diện tích từ 60 - 80m2/căn. Như vậy giá 1 căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội tối thiểu là 528 triệu đồng và tối đa 960 triệu đồng. Với mức giá này, hộ gia đình có thu nhập 37.500.000 đồng/năm (bằng mức bình quân của thành phố Hà Nội) phải để dành hoàn toàn thu nhập từ 14 - 25 năm mới có thể mua được nhà ở xã hội. Vậy những người đã có tiền mua nhà ở xã hội thời gian vừa qua có thực sự là thu nhập thấp hay không? Mức giá được đưa ra có phải là giá dành cho người thu nhập thấp hay không?

Điểm bất hợp lý thứ 2 cần xem xét là việc người có thu nhập thấp sau khi mua nhà trong vòng 10 năm không được quyền sang nhượng, hoặc chỉ được bán lại cho chủ đầu tư. Theo phân tích của một số luật sư, quy định này không đúng với các điều khoản luật hiện hành. Vì dù Nhà nước dành cho nhà ở xã hội nhiều ưu đãi của Nhà nước nhưng như thế không có nghĩa là Nhà nước đồng sở hữu căn nhà đó.

Theo các chuyên gia tài chính, không khó tách yếu tố đầu cơ ra khỏi thị trường bất động sản khi thực hiện quyết liệt việc xử phạt những trường hợp cấp sai, cấp nhầm. Cho đến nay mới chỉ có quy định người mua nhà ở xã hội sẽ bị thu hồi nhà nếu sau 3 tháng giao nhà mà không ở. Quy định như vậy chưa ngăn chặn hiệu quả tình trạng đầu cơ nhà ở xã hội. Nhiều ý kiến cho rằng, cần thu hẹp diện tích nhà ở xã hội để có thêm nguồn cung nhà và giá cả phù hợp hơn. Nếu mỗi căn nhà ở xã hội chỉ có diện tích 25 - 30m2 thì số lượng căn hộ có thể tăng gấp 2 - 3 lần so với hiện nay. Và giá bán mỗi căn hộ chỉ còn khoảng 250 - 300 triệu đồng, gần hơn với thu nhập của người có thu nhập thấp. Hơn nữa, cùng với việc xây nhà ở xã hội để bán thì nên phát triển hơn nữa hệ thống nhà ở xã hội cho thuê để đáp ứng nhu cầu của người không có đủ tiền mua nhà. Hình thức này sẽ khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia do quay vòng vốn nhanh hơn, trong khi, nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của mình.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho rằng, việc quy định lợi nhuận 10% cho doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, nhất là không khuyến khích được doanh nghiệp giảm giá bán. Bởi vì càng giảm giá bán thì lợi nhuận của doanh nghiệp càng thấp. Do vậy, cần tính đến việc điều chỉnh quy định lợi nhuận cố định sang lợi nhuận linh hoạt. Nhưng có thể thấy, khi doanh nghiệp có lợi nhuận linh hoạt thì cũng cần có giá bán và diện tích linh hoạt cho người mua.