Hậu quả thiếu tầm nhìn quy hoạch và sử dụng đất

Qua thực tế các dự án bất động sản đã triển khai, có thể thấy 5 hậu quả phổ biến dưới đây:

1. Quá tải hạ tầng giao thông cục bộ

Hạ tầng giao thông không theo kịp nhu cầu là vấn đề nan giải ở các đô thị lớn của nước ta. Bên cạnh vấn đề chung đó, tình trạng quá tải về giao thông cục bộ còn có sự góp phần của các tòa nhà mọc lên ở những vị trí thiếu hợp lý.

Chân cầu là nút giao thông tập trung lưu lượng xe cộ lớn, nay lại còn gánh thêm lượng xe cộ tập trung vào cao ốc mới. Đây có thể là xuất phát của sự ùn tắc kéo dài trên đường vào lúc cao điểm. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều cao ốc đã được xây dựng trong hẻm, chân cầu - những vị trí có giá đất rẻ. Những cao ốc dạng này có thể kể đến như Ree Tower Quận 4, Horizon Quận 1, chung cư Mỹ Phú Quận 7…

Những vị trí giá rẻ được tận dụng để lên cao ốc trước thì tương lai nào sẽ chờ đón những khu đất có vị trí đẹp hơn? Nếu vị trí đẹp mặt đường xây cao ốc làm cho giao thông càng thêm gánh nặng. Ngược lại, những vị trí đẹp không xây cao ốc vì cung đã đủ cầu thì bộ mặt đô thị sẽ hoàn toàn bị phá vỡ.

2. Phá vỡ quy hoạch kiến trúc, bộ mặt đô thị nhếch nhác

Ngoài sự góp mặt của những cao ốc mọc lên ở trong hẻm, chân cầu thì một vấn đề khác cũng làm tăng sự nhếch nhác bộ mặt đô thị là việc chủ đầu tư mua nhà mặt đường chỉ đủ làm lối vào rồi mở rộng khu cao ốc bên trong. Chung cư Hoàng Anh Gia Lai ở Trần Xuân Soạn Quận 7 là một điển hình. Phía trước chung cư là nhà phố còn lại rất mất mỹ quan. Số phận của những căn nhà phố này sẽ như thế nào? Diện tích nhỏ, giá nhà mặt tiền cao thì khó mang lại lợi nhuận nếu chủ đầu tư nào muốn gom đất xây cao ốc. Sự tồn tại song song giữa một chung cư cao tầng cùng với những nhà phố thấp tầng ngay trước mặt đã phá vỡ bộ mặt đô thị và rất khó giải quyết.

3. Luẩn quẩn chống ngập lụt

Chống ngập lụt là vấn đề nóng hàng năm ở Tp Hồ Chí Minh. Xóa được ngập ở điểm này thì lại ngập ở điểm khác. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng này là do chậm quy hoạch cốt nền. Người dân, chủ đầu tư rồi nghành giao thông đua nhau nâng cốt nền nhà, nền đường. Chỗ này nâng lên cao thì sẽ dồn nước về chỗ khác nên Thành phố thường xuyên xuất hiện những điểm ngập lụt mới.

Sự thành công của Phú Mỹ Hưng trong phát triển đô thị cũng gia tăng áp lực chống ngập lụt cho những khu vực xung quanh. Khi vùng đất trũng được Phú Mỹ Hưng san lấp để xây dựng thì cũng đồng nghĩa Thành phố mất đi một khu vực thu nước và tất yếu nước lại tràn sang chỗ khác. Chủ đầu tư chỉ giải quyết bài toán lợi nhuận cho riêng dự án của họ, khi đó thiếu cái nhìn tổng thể và lâu dài trong phê duyệt dự án có thể sẽ mang lại nhiều hệ lụy mà Thành phố phải gánh chịu.

4. Khai thác không hiệu quả, thất thoát nguồn thu ngân sách

Với lợi thế nhờ quỹ đất được giao, nhiều công ty, tổng công ty nhà nước đã và đang xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang xây cao ốc để kinh doanh. Đầu tư trái ngành, dàn trải, thiếu kinh nghiệm dẫn đến khai thác không hiệu quả là điều dễ nhận thấy. Một hình thức kinh doanh khác là thành lập liên doanh giữa công ty có vốn nhà nước và công ty bên ngoài một bên bỏ đất xin dự án, một bên bỏ vốn xây dựng.

Chênh lệch trong khung giá đền bù theo quy định của nhà nước so với giá thị trường là kẽ hở để những doanh nghiệp được giao đất tận dụng thời cơ kiếm lời. Với cơ chế giá như vậy, rất dễ dẫn đến tình trạng tham nhũng, móc nối giữa doanh nghiệp được giao đất, cơ quan thẩm định, cấp phép dự án và công ty tư nhân liên doanh gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

5. Lãng phí của cải toàn xã hội

Dự án treo, quy hoạch treo gây lãng phí tài nguyên đất là chuyện xảy ra rất nhiều. Không những thế, nhiều dự án thoát khỏi treo còn gây lãng phí nặng hơn cho xã hội vì không mang lại giá trị gia tăng trong khi chi phí đầu tư rất lớn. Rất nhiều dự án đất nền ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An được mở ra để khai thác quỹ đất giá rẻ, đón đầu quy hoạch hạ tầng trở thành đất hoang, không người ở. Ở đây cũng cho thấy một thực trạng rất đáng ngại, khi cơ cấu sản phẩm dành cho nhà đầu tư quá lớn mà sản phẩm hướng đến người tiêu dùng thực thì lại thiếu.

Qua 5 vấn đề nói trên, có thể nhìn nhận công tác quy hoạch hạ tầng, kiến trúc và vai trò hoạch định, quản lý đô thị còn nhiều bất cập cần giải quyết. Cải thiện vai trò quản lý nhà nước là yếu tố quyết định đối với hiệu quả sử dụng nguồn lực của toàn xã hội để phát triển kinh tế, đô thị.