Hàng loạt khu đô thị mới, khu dân cư bị bỏ hoang - Bài 1: Đất nông nghiệp ồ ạt thành đất đô thị

Một diện tích đáng kể đất nông nghiệp đã bị cưỡng bức chuyển đổi thành đất đô thị một cách vội vàng. Việc đô thị hóa một cách nóng vội, chạy theo nhu cầu thị trường đã tạo ra các khu đô thị mới (KĐTM) không thể thực hiện công năng cung cấp chỗ ở cho cư dân đô thị, không hội đủ các điều kiện để phát triển. Hậu quả, hàng trăm KĐTM mọc lên, ngốn hàng núi tiền để rồi chỉ để làm bãi chăn thả gia súc hoặc bỏ cho hoang hóa.

Không chỉ tại TPHCM mà ở Đồng Nai và Bình Dương, hàng loạt các thành phố mới, KĐTM, khu dân cư mới đã được quy hoạch chỉ trong vài năm đầu của thế kỷ 21. Dục tốc bất đạt, những thành phố mới, KĐTM hình thành trong cơn sốt nhà đất ngày nay trở thành biểu tượng của sự lãng phí.

Nguy cơ hết đất nông nghiệp

Có thể thấy được bức tranh ồ ạt chuyển đổi quỹ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, trong đó chủ yếu là chuyển đổi sang đất đô thị ở TPHCM qua tình hình sử dụng đất của 6 quận mới (2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân). Theo một công trình nghiên cứu của PGS-TS Trần Thị Thu Lương - ĐHQG TPHCM, diện tích đất tại 6 quận mới vào khoảng 35.000ha, chiếm 17% diện tích đất toàn TPHCM. Trong vòng 5 năm từ 2000 - 2005, đất ở đô thị đã lấn sang đất nông nghiệp với một tốc độ rất nhanh, trên 1.000ha/quận. Cụ thể Q.2 là 1.402ha, Q.7: 1.267ha, Q.9: 1.495ha, Q.12: 1.592ha, Q.Bình Tân: 1.219ha, Q.Thủ Đức: 1.321ha. Chỉ trong vòng 5 năm 2000 - 2005, tại 6 quận đã có thêm hơn 8.000ha đất ở. Trong công trình nghiên cứu của mình, PGS-TS Thu Lương nhận định rằng: “Những chính sách đi kèm để quản lý và sử dụng đất vẫn chưa phát huy hết tiềm năng của đất đai”.

Một dự án phát triển đô thị trên địa bàn quận 2, TPHCM; dự án này nằm trên mặt tiền đường nối từ quận 7 sang quận 2, nhưng chỉ lác đác vài căn nhà. Ảnh: Đặng Ngọc

Các nhà khoa học lo ngại với đà sử dụng đất một cách lãng phí như hiện nay thì chẳng bao lâu nữa, TPHCM sẽ hết quỹ đất dự trữ, đồng thời vành đai xanh bao bọc đô thị sẽ biến mất. Trong tổng diện tích tự nhiên hơn 200.000ha của TPHCM, trong thập niên 90 của thế kỷ 20, đất nông nghiệp chiếm 120.000ha làm thành một vành đai xanh bao bọc thành phố. Đến năm 2005 chỉ còn 90.000ha và dự kiến đến năm 2020 sẽ còn tối đa 60.000ha. Trong giai đoạn 2006 -2010 tốc độ chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở TPHCM có chậm lại do quỹ đất nông nghiệp có đủ điều kiện để chuyển đổi sang đất đô thị đã có dấu hiện cạn kiệt, giá cao. Trong khi đó, những khu đô thị vắng bóng người bắt đầu lan tràn từ Bình Dương đến Đồng Nai, từ TPHCM đến Long An.

Khu đô thị mới để... chăn gia súc

Chỉ tính riêng tỉnh Đồng Nai có đến 260 dự án BĐS, trong đó chiếm một tỉ lệ nhỏ là các dự án phát triển khu công nghiệp, phần lớn còn lại là các dự án phát triển các KĐTM, khu dân cư mới. Các dự án BĐS trên địa bàn tỉnh Đồng Nai chủ yếu tập trung trên trục phát triển “nóng” của thị trường BĐS là Biên Hòa - Long Thành - Nhơn Trạch. Huyện Nhơn Trạch của tỉnh Đồng Nai chỉ cách quận 2, quận 9 của TPHCM một con sông nhưng giá đất chỉ bằng 1/5 - 1/3 so giá đất của quận 2, quận 9 của TPHCM. Trong quy hoạch tổng thể thành phố mới Nhơn Trạch có hàng trăm dự án thành phần, chính vì vậy nơi đây trở thành “thủ đô” của các dự án phát triển các KĐTM, khu dân cư mới. Trên địa bàn huyện Nhơn Trạch có thể kể đến một số dự án nổi bật như KĐTM Đông Sài Gòn, 941ha; KĐTM Phước An 150ha... và hàng vài chục dự án khác có quy mô từ vài hécta đến vài chục hécta. Các KĐTM trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai hình thành cách đây đã hơn 10 năm nhưng cho đến thời điểm hiện nay tỉ lệ lấp kín trong các KĐTM này ước khoảng chưa đến 5%. Thành phố mới Nhơn Trạch từng một thời thu hút giới đầu tư từ Bắc chí Nam, giá đất trong các dự án hạng trung được đẩy lên đến 3-4 triệu đồng/m2 trong những năm 2006-2007. Thế nhưng sau khi cơn sốt hạ nhiệt nên giá đất trong các dự án trên địa bàn Nhơn Trạch chỉ còn bằng 1/3 so với năm 2007.

Các KĐTM hoang hóa không chỉ có ở Đồng Nai. Trên địa bàn TPHCM cũng có hàng loạt dự án trên địa bàn quận 2, quận 9, quận 7, quận 8, huyện Nhà Bè cũng có một hình ảnh tương tự. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của các cơ quan chức năng, TPHCM có không dưới 200 dự án thuộc loại kinh doanh cơ sở hạ tầng khu nhà ở, phân lô bán nền, 35.000 nền nhà, biệt thự... Ngay cả KĐTM Nam Sài Gòn, vốn đã hình thành cách đây 15 năm đến thời điểm hiện nay ngoài KĐTM Phú Mỹ Hưng đã có dáng dấp một đô thị, phần còn lại vẫn trong tình trạng nham nhở hoang hóa.