Hạ thấp tầng, chia nhỏ căn hộ

Tại hội nghị, sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở từ cao tầng thành chung cư thấp tầng, chia nhỏ căn hộ để giảm giá bán...

Bệnh đã trầm kha

Bà Lê Thị Anh, phó phòng phát triển nhà thuộc sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng nghịch lý nhất của thị trường bất động sản hiện nay là dù số lượng nhà tồn kho chất chồng nhưng giá nhà vẫn rất cao so với thu nhập của người dân (dù đã có hạ giá). Bên cạnh đó, thị trường nhà ở đang mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp với nhà ở cho người thu nhập thấp. Tính đến nay, toàn thành phố có khoảng 45.000 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng, nhưng tỷ lệ “căn hộ bình dân” chỉ chiếm 40%, trong khi nhu cầu căn hộ bình dân lại rất lớn và giao dịch thành công trên thị trường thời gian qua tập trung nhiều ở phân khúc trung bình này.

Ông Dư Phước Tân, trưởng phòng nghiên cứu quản lý đô thị thuộc viện Nghiên cứu phát triển thành phố, cho rằng “bệnh” của thị trường bất động sản đã trầm kha lắm rồi nên không thể ngày một ngày hai mà chữa khỏi. Ngoài những nguyên nhân từ phía doanh nghiệp, tình hình kinh tế, theo ông Tân, chính những chính sách của Nhà nước đã góp phần khiến doanh nghiệp và người có nhu cầu nhà ở khó khăn hơn.

Nghiên cứu của viện này cho thấy, tiền sử dụng đất và tiền thuế đất hiện nay chiếm tới gần 70% chi phí giá thành. Nhà đầu tư phải mua đất làm hai lần, vừa lo bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường vừa phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Đương nhiên, nhà đầu tư buộc phải hạch toán những khoản này vào giá bán sản phẩm. Giá bán cao, người có nhu cầu thật không với tới, sản phẩm không bán được, doanh nghiệp “chết”. Đó là chưa kể những hệ luỵ của lãi suất cao, thủ tục hành chính rườm rà thêm một lần nữa khoét vào tử huyệt của doanh nghiệp.

Hạ chiều cao, chia nhỏ căn hộ

Đưa ra giải pháp về cơ cấu nhà ở, sở Xây dựng kiến nghị cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở từ cao tầng thành chung cư thấp tầng hay nhà liên kế để sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn. Đồng thời không áp dụng cách tính một căn hộ tương đương bốn người để khống chế về số lượng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở. Cho phép chia nhỏ căn hộ từ 80 – 100m2 xuống khoảng 45 – 55m2 để giá bán trên từng căn hộ giảm, dễ bán, phù hợp với nhu cầu thực của phân khúc thu nhập thấp, trung bình.

Giải pháp của sở Xây dựng, mặc dù chỉ ở mức kiến nghị, nhưng có lẽ đáp ứng được mong mỏi của nhiều doanh nghiệp. Bởi theo ông Nguyễn Thanh Toàn, phó giám đốc sở Quy hoạch – kiến trúc, hiện nay nhiều doanh nghiệp kiến nghị được hạ độ cao và giảm diện tích sàn căn hộ cho dễ bán. Cụ thể, chủ đầu tư chung cư Võ Đình (phường Thới An, quận 12) kiến nghị tăng số lượng, giảm diện tích căn hộ; chung cư đường Bãi Sậy (quận 6) xin điều chỉnh số căn hộ từ 144 lên 192 căn; khu cao ốc căn hộ ở đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiểng, Nhà Bè) kiến nghị cho phép thu nhỏ diện tích từ 60 – 90m2/căn hộ...

Ngoài ra, theo sở Xây dựng, trong tương lai Nhà nước sẽ trực tiếp phát triển quỹ đất. Theo đó, đối với những dự án phát triển khu đô thị mới, Nhà nước đứng ra thuê các công ty bất động sản chuyên nghiệp thực hiện, sau đó đấu giá các nền đất này và thu hồi vốn đầu tư và lãi về cho ngân sách. Tiếp theo, đối với các dự án xây dựng hệ thống giao thông, Nhà nước thực hiện phương pháp lấy dư mức đất so với tổng diện tích đất cần cho nhu cầu công trình. Mục đích của việc làm này là sau khi hoàn thành việc xây dựng công trình giao thông, thì phần đất dư hai bên đường sẽ được bán theo giá thị trường cao hơn so với trước khi hoàn thành dự án. Thông qua đó, Nhà nước thu được những khoản lãi do việc tham gia đầu tư công trình về cho ngân sách. Trong trường hợp này, việc đền bù cho người sử dụng đất được tiến hành trước khi thực hiện dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

Vay tiền đã khó, thủ tục hành chính khó hơn

Về góc độ tài chính, sở Xây dựng kiến nghị cho doanh nghiệp và người dân được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng lãi vay 12 – 13%/năm. Tiếp đó, cho doanh nghiệp được gia hạn nộp tiền sử dụng đất mà không cần hội đủ ba điều kiện là: lỗ hoặc lỗ luỹ kế năm 2011, có nợ xấu ngân hàng, nợ thuế. Sở Xây dựng cũng kiến nghị cần tạo sự công khai minh bạch trong quá trình đầu tư; tiền sử dụng đất được quy định theo khung giá nhà nước (khung giá nhà nước tiệm cận với khung giá thị trường), cho các doanh nghiệp được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán hết sản phẩm nhà ở…

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Trung Kiên, đại diện ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, thời điểm này chưa thể cho vay có đảm bảo thế chấp nhà hình thành trong tương lai. Ông Kiên giải thích, mô hình này chưa thực hiện được vì chính những chính sách pháp luật hiện hành. Cụ thể, về phía ngân hàng, khi cho vay loại hình này sẽ gặp rủi ro khi không thể công chứng hay đăng ký giao kết hợp đồng bảo đảm, cũng như việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Về phía khách hàng là người mua nhà hay mua căn hộ cũng gặp rủi ro, khi nhà đầu tư không giao căn hộ như thoả thuận dù khách hàng đã trả đủ tiền hoặc trả đến 90% giá trị căn hộ được mua. Chủ đầu tư cũng gặp khó khăn khi vướng mắc trong đền bù, giải toả, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu từ phía các cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần phải có một hệ thống pháp lý riêng biệt, cụ thể cho loại tài sản này.

Đại diện công ty bất động sản Hoàng Quân thì cho rằng: “Muốn phát thuốc thì nên chẩn đúng bệnh. Lãi suất ngân hàng là nỗi ám ảnh của doanh nghiệp, nhưng cũng không ám ảnh bằng việc doanh nghiệp phải đối mặt với các thủ tục hành chính rườm rà, nhiêu khê kéo dài. Nhiều năm rồi, cơ quan chức năng hứa là sẽ đơn giản thủ tục hành chính, nhưng đơn giản bằng cách nào thì chưa thấy”.