Thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình trạng nguy cấp: hàng ngàn dự án nhà ở dở dang, đình trệ, hàng chục ngàn căn hộ tồn kho… Một hội nghị nhằm tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường này đã được sở Xây dựng TP.HCM tổ chức hôm qua, 25.9.

Giá bán cao, người có nhu cầu thật không mua được sản phẩm, cộng với những hệ luỵ của lãi suất cao, thủ tục hành chính rườm rà góp phần đẩy doanh nghiệp và người có nhu cầu nhà ở khó khăn hơn. Ảnh: Thanh Hảo

Tại hội nghị, sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở từ cao tầng thành chung cư thấp tầng, chia nhỏ căn hộ để giảm giá bán...

Bệnh đã trầm kha

Bà Lê Thị Anh, phó phòng phát triển nhà thuộc sở Xây dựng TP.HCM, cho rằng nghịch lý nhất của thị trường bất động sản hiện nay là dù số lượng nhà tồn kho chất chồng nhưng giá nhà vẫn rất cao so với thu nhập của người dân (dù đã có hạ giá). Bên cạnh đó, thị trường nhà ở đang mất cân đối về nguồn cung giữa nhà ở cao cấp với nhà ở cho người thu nhập thấp. Tính đến nay, toàn thành phố có khoảng 45.000 căn hộ hoàn thành và đưa vào sử dụng, nhưng tỷ lệ “căn hộ bình dân” chỉ chiếm 40%, trong khi nhu cầu căn hộ bình dân lại rất lớn và giao dịch thành công trên thị trường thời gian qua tập trung nhiều ở phân khúc trung bình này.

Ông Dư Phước Tân, trưởng phòng nghiên cứu quản lý đô thị thuộc viện Nghiên cứu phát triển thành phố, cho rằng “bệnh” của thị trường bất động sản đã trầm kha lắm rồi nên không thể ngày một ngày hai mà chữa khỏi. Ngoài những nguyên nhân từ phía doanh nghiệp, tình hình kinh tế, theo ông Tân, chính những chính sách của Nhà nước đã góp phần khiến doanh nghiệp và người có nhu cầu nhà ở khó khăn hơn.

Nghiên cứu của viện này cho thấy, tiền sử dụng đất và tiền thuế đất hiện nay chiếm tới gần 70% chi phí giá thành. Nhà đầu tư phải mua đất làm hai lần, vừa lo bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường vừa phải đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Đương nhiên, nhà đầu tư buộc phải hạch toán những khoản này vào giá bán sản phẩm. Giá bán cao, người có nhu cầu thật không với tới, sản phẩm không bán được, doanh nghiệp “chết”. Đó là chưa kể những hệ luỵ của lãi suất cao, thủ tục hành chính rườm rà thêm một lần nữa khoét vào tử huyệt của doanh nghiệp.

Hạ chiều cao, chia nhỏ căn hộ

Đưa ra giải pháp về cơ cấu nhà ở, sở Xây dựng kiến nghị cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở từ cao tầng thành chung cư thấp tầng hay nhà liên kế để sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn. Đồng thời không áp dụng cách tính một căn hộ tương đương bốn người để khống chế về số lượng căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở. Cho phép chia nhỏ căn hộ từ 80 – 100m2 xuống khoảng 45 – 55m2 để giá bán trên từng căn hộ giảm, dễ bán, phù hợp với nhu cầu thực của phân khúc thu nhập thấp, trung bình.

Bán nhà dài hạn cho người nước ngoài

Một giải pháp khác được bà Đỗ Thị Loan, tổng thư ký hiệp hội Bất động sản thành phố, kiến nghị là nên có chính sách bán nhà cho người nước ngoài dài hạn như người Việt Nam chứ không nên chỉ bán trong thời hạn 30 hay 50 năm. Theo bà Loan, nếu làm như vậy sẽ làm người nước ngoài yên tâm mua nhà vì được đối xử công bằng, đẩy bớt lượng căn hộ cao cấp đang tồn kho cho các doanh nghiệp.

Giải pháp của sở Xây dựng, mặc dù chỉ ở mức kiến nghị, nhưng có lẽ đáp ứng được mong mỏi của nhiều doanh nghiệp. Bởi theo ông Nguyễn Thanh Toàn, phó giám đốc sở Quy hoạch – kiến trúc, hiện nay nhiều doanh nghiệp kiến nghị được hạ độ cao và giảm diện tích sàn căn hộ cho dễ bán. Cụ thể, chủ đầu tư chung cư Võ Đình (phường Thới An, quận 12) kiến nghị tăng số lượng, giảm diện tích căn hộ; chung cư đường Bãi Sậy (quận 6) xin điều chỉnh số căn hộ từ 144 lên 192 căn; khu cao ốc căn hộ ở đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiểng, Nhà Bè) kiến nghị cho phép thu nhỏ diện tích từ 60 – 90m2/căn hộ...

Ngoài ra, theo sở Xây dựng, trong tương lai Nhà nước sẽ trực tiếp phát triển quỹ đất. Theo đó, đối với những dự án phát triển khu đô thị mới, Nhà nước đứng ra thuê các công ty bất động sản chuyên nghiệp thực hiện, sau đó đấu giá các nền đất này và thu hồi vốn đầu tư và lãi về cho ngân sách. Tiếp theo, đối với các dự án xây dựng hệ thống giao thông, Nhà nước thực hiện phương pháp lấy dư mức đất so với tổng diện tích đất cần cho nhu cầu công trình. Mục đích của việc làm này là sau khi hoàn thành việc xây dựng công trình giao thông, thì phần đất dư hai bên đường sẽ được bán theo giá thị trường cao hơn so với trước khi hoàn thành dự án. Thông qua đó, Nhà nước thu được những khoản lãi do việc tham gia đầu tư công trình về cho ngân sách. Trong trường hợp này, việc đền bù cho người sử dụng đất được tiến hành trước khi thực hiện dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

Vay tiền đã khó, thủ tục hành chính khó hơn

Về góc độ tài chính, sở Xây dựng kiến nghị cho doanh nghiệp và người dân được tiếp cận với nguồn vốn tín dụng lãi vay 12 – 13%/năm. Tiếp đó, cho doanh nghiệp được gia hạn nộp tiền sử dụng đất mà không cần hội đủ ba điều kiện là: lỗ hoặc lỗ luỹ kế năm 2011, có nợ xấu ngân hàng, nợ thuế. Sở Xây dựng cũng kiến nghị cần tạo sự công khai minh bạch trong quá trình đầu tư; tiền sử dụng đất được quy định theo khung giá nhà nước (khung giá nhà nước tiệm cận với khung giá thị trường), cho các doanh nghiệp được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán hết sản phẩm nhà ở…

Nhiều dự án dở dang, tạm dừng

Báo cáo của sở Xây dựng cho thấy thực trạng bi đát của thị trường bất động sản TP.HCM. Trong tổng số 1.166 dự án đã được phê duyệt trên toàn thành phố chỉ có 195 dự án hoàn thành, 815 dự án đang triển khai, 122 dự án chưa triển khai và 14 dự án đã tạm ngưng xây dựng. Các dự án dở dang và tạm ngưng chủ yếu tập trung tại các quận 2, 8, 9, Thủ Đức… do chủ đầu tư không tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng vì lãi suất cao hoặc không vay được tiền. Về khả năng tiêu thụ sản phẩm, chỉ tính trên khoảng 34 dự án với 3.021 căn hộ được bán ra thì hiện nay còn tồn kho tới 992 căn.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Trung Kiên, đại diện ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, thời điểm này chưa thể cho vay có đảm bảo thế chấp nhà hình thành trong tương lai. Ông Kiên giải thích, mô hình này chưa thực hiện được vì chính những chính sách pháp luật hiện hành. Cụ thể, về phía ngân hàng, khi cho vay loại hình này sẽ gặp rủi ro khi không thể công chứng hay đăng ký giao kết hợp đồng bảo đảm, cũng như việc xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Về phía khách hàng là người mua nhà hay mua căn hộ cũng gặp rủi ro, khi nhà đầu tư không giao căn hộ như thoả thuận dù khách hàng đã trả đủ tiền hoặc trả đến 90% giá trị căn hộ được mua. Chủ đầu tư cũng gặp khó khăn khi vướng mắc trong đền bù, giải toả, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu từ phía các cơ quan quản lý nhà nước. Do vậy, cần phải có một hệ thống pháp lý riêng biệt, cụ thể cho loại tài sản này.

Đại diện công ty bất động sản Hoàng Quân thì cho rằng: “Muốn phát thuốc thì nên chẩn đúng bệnh. Lãi suất ngân hàng là nỗi ám ảnh của doanh nghiệp, nhưng cũng không ám ảnh bằng việc doanh nghiệp phải đối mặt với các thủ tục hành chính rườm rà, nhiêu khê kéo dài. Nhiều năm rồi, cơ quan chức năng hứa là sẽ đơn giản thủ tục hành chính, nhưng đơn giản bằng cách nào thì chưa thấy”.

Theo Tùng Quang (SGTT)
  • Chung cư ”khát” nước: Nỗi niềm... thường nhật

    Chung cư ”khát” nước: Nỗi niềm... thường nhật

    Thị Trường  -  27/11/2016 10:33 AM

    Nước sạch phập phù, lúc có lúc không và mất nước thường không… hẹn trước để người dân có kế hoạch dự phòng là tình trạng chung của nhiều khu chung cư cao tầng ngay giữa Thủ đô Hà Nội. Nhìn bề ngoài những tòa chung cư đẹp, hiện đại, ít ai có thể ngờ rằng, mặc dù mùa đông đã đến, cao điểm thiếu nước đã qua, nhưng nỗi niềm thiếu nước vẫn là chuyện... thường nhật.

  • Chờ nhà đến “Tết Công Gô”

    Chờ nhà đến “Tết Công Gô”

    Thị Trường  -  16/11/2016 2:54 PM

    CafeLand – Bỏ hàng tỷ đồng để mua nhà đất nhưng rất nhiều khách hàng đang phải khốn khổ vì chờ mãi mà không được chủ đầu tư giao nhà, thậm chí có dự án đình trệ cả chục năm trời.

  • Chung cư, biêt thự đua nhau "trèo" cột điện mời gọi người mua

    Chung cư, biêt thự đua nhau "trèo" cột điện mời gọi người mua

    Thị Trường  -  13/11/2016 11:30 AM

    Bất động sản cuối năm đang được quảng cáo, rao bán rầm rộ, không chỉ trên hệ thống truyền thông, mạng xã hội, mà còn cả ở.... ven đường. Ở các tuyến đường ở các quận tập trung nhiều khu đô thị mới như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm...chung thư, biệt thự tranh nhau "trèo" lên cột điện, cây xanh, biển báo giao thông trông vừa nhếch nhác mất mỹ quan đô thị vừa vi phạm các quy định hiện hành...

  • Bà hỏa rình rập, dân chung cư vừa ở vừa run

    Bà hỏa rình rập, dân chung cư vừa ở vừa run

    Thị Trường  -  08/11/2016 2:31 PM

    CafeLand – Tại nhiều chung cư hệ thống phòng cháy chữa cháy không đảm bảo an toàn, bị hư hỏng, không được bảo trì thường xuyên khiến cư dân luôn phải sống trong tình trạng phập phồng lo lắng nguy cơ cháy nổ.

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.