Đổi phận chung cư cũ: Ăn thua ở miếng đất vàng

Chung cư “chờ sập”

Sau gần 40 năm kể từ khi xây dựng, khu chưng cư Giảng Võ đã xuống cấp theo thời gian kể từ hình thức kiến trúc cho đến kết cấu. Do sự gia tăng dân số của khu vực các căn hộ cơi nới, lấn chiếm, chuồng cọp, các khu sân chơi, đường giao thông sử dụng sai mục đích, tạo lên bộ mặt khu Giảng Võ lộn xộn, hỗn tạp gây mất mỹ quan đô thị của khu vực và thành phố.

Do kỹ thuật lắp đặt và theo thời gian không được tu bổ, bảo dưỡng định kỳ, hầu hết các mối nối giữa các tấm panel không còn đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, lõi thép trong mối nối bị oxy hoá, tiềm tàng khả năng nguy hiểm cho toàn bộ các khối nhà. Người dân sống trong khu chung cư này luôn trong tình trạng nguy hiểm bởi những mối đe dọa “chờ sập” của ngôi nhà.

Chung cư cũ đang xuống cấp nhanh chóng

Khảo sát cho thấy, diện tích cơi nới tại các nhà chung cư là quá lớn chiếm đến hơn 50% so với diện tích các chung cư hiện hữu , diện tích cơ nới cùng với việc phát sinh các công trình dịch vụ trong các không gian trống giữa các tòa nhà, đầu hồi các tòa nhà,… đã lấn chiếm vào không gian công cộng, cây xanh, sân vườn trong các khu chung cư, làm cho không gian này bị thiếu ở mức trầm trọng.

Nhiều chung cư cũ khác của Hà Nội xây dựng từ năm 1960 cũng trong tình trạng tương tự như khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Nam Đồng, Thành Công, Giảng Võ, Trung tự, Phương Mai, Quỳnh Mai,…

Theo thống kê, Hà Nội có khoảng khối 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng và 10 khu thấp từ 1-3 tầng. Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ. Tổng diện tích các chung cư này lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại. Ngoài ra còn các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nhà do các cơ quan tự quản nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố.

Trong khi đó, TP HCM có trên 530 chung cư được xây dựng từ trước năm 1975. Phần lớn các chung cư này đều xuống cấp, hư hỏng nặng sau nhiều năm đưa vào khai thác, sử dụng. TP HCM đã hoàn thành di dời, tháo dỡ để xây mới 38 khối nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp, với tổng số 3.387 hộ dân. Kế hoạch giai đoạn năm 2013-2015 sẽ có 65 khối nhà chung cư được cải tạo, xây dựng mới với hơn 7.680 hộ dân.

10 năm cải tạo được 1%

Hiện tượng các chung cư cũ lần lượt xuống cấp lại là một thách thức lớn với cả 2 thành phố. Tuy nhiên, sau 10 năm nỗ lực thực hiện chương trình này, Hà Nội cũng chỉ mới cải tạo, xây dựng lại được 14 nhà chung cư cũ.

Theo kế hoạch đưa ra cuối năm 2013, đến 2015, TP.HCM sẽ di dời, tháo dỡ 70 lô chung cư cũ với hơn 7.249 hộ dân đang sinh sống và sửa chữa 3 lô chung cư với quy mô 10.000m2 sàn. Đồng thời, thành phố sẽ khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư cũ với quy mô khoảng 9.870 căn hộ, tương đương 901.696m2sàn.

Nhưng theo Sở Xây Dựng TP HCM, việc cải tạo, xây mới các chung cư cũ ở TP.HCM nhiều năm qua hầu như dậm chân tại chỗ. Một trong những vướng mắc là khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, bố trí quỹ nhà tạm cư, nhà tái định cư và chưa có sự đồng thuận giữa chính quyền, nhà đầu tư, người dân đang sinh sống tại các chung cư cũ.

Cải tạo chung cư gặp nhiều vướng mắc

Trước thực trạng cải tạo chung cư cũ đang ì ạch, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, dù Chính phủ cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch nhưng chính quyền các thành phố lớn vẫn dè dặt, và đến bây giờ cũng chỉ mới “ngỏ ý” bằng miệng về việc nâng cao số tầng của chung cư tái thiết lên 9-30 tầng, chứ chưa có văn bản chính thức đề nghị lên Chính phủ.

“Chính sách để doanh nghiệp làm chủ đầu tư toàn bộ dự án tái thiết là chưa phù hợp lắm vì không tương thích với tuyên bố lấy lợi ích của cộng đồng chung cư và mục tiêu xã hội làm chủ đạo, vì lẽ lợi ích hàng đầu của doanh nghiệp bao giờ cũng là lợi nhuận và vì vậy khó tạo được sự đồng thuận giữa các bên. Hiện tại chỉ những chung cư thuộc diện nguy hiểm nhưng ở vị trí “đất vàng” thuận lợi kinh doanh mới được doanh nghiệp bất động sản đầu tư phá dỡ xây dựng lại”, ông Liêm cho biết thêm.

Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ, do năng lực tài chính và kinh nghiệm của một số chủ đầu tư chưa đáp ứng các yêu cầu khi triển khai các dự án đồng bộ có quy mô lớn.

Giải pháp về tài chính và thu hút các nhà đầu tư, Ths. KTS. Nguyễn Chiến Thắng, Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, đề xuất các bên tham gia: nhà nước, doanh nghiệp, người dân và nêu cao vai trò nhà nước là chính. Hỗ trợ cho vay vốn đầu tư xây dựng dự án, huy động các nguồn lực xã hội hóa khác trên địa bàn thành phố hoặc tại chỗ.