“Cởi nút thắt” khu tập thể cũ ở đâu?

Một bản quy hoạch khu tập thể cũ

Những khu tập thể đã hết… sứ mệnh?

Có một kiến trúc sư đã từng phát biểu: Trước hết phải khẳng định các khu nhà ở tập thể cũ của Hà Nội đã hoàn thành nhiệm vụ của mình, đáp ứng yêu cầu trong một giai đoạn lịch sử hào hùng của đất nước và Thủ đô, góp phần quan trọng trong sự nghiệp xây dựng hình ảnh đô thị xã hội chủ nghĩa thời kỳ đầu.

Được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, các khu tập thể phục vụ cán bộ công nhân viên hưởng lương từ ngân sách - thành phần chủ yếu của cư dân Hà Nội. Mặc dù có những công trình xây dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Văn Chương...

Và các tiểu khu nhà ở này giờ đây không thể đáp ứng với lưu lượng dân số đang ngày càng gia tăng ở mỗi hộ gia đình, không thể chạy theo được số lượng các phương tiện kỹ thuật, các thiết bị phục vụ nhu cầu của con người đang ngày càng tăng lên theo hàng năm

Ông Ngô Ngọc Lâm tâm sự: “Chúng ta cùng tưởng tượng, đường dẫn điện ngày xưa chỉ đáp ứng được 2-3 cái bóng đèn, giờ thì đủ thứ, nào ti vi, tủ lạnh, máy tính, điều hòa. Mỗi một phát minh phục vụ đời sống con người lại kéo theo lượng điện tiêu hao rồi dây dẫn điện quá bé, không đủ để tải số lượng điện mà dân cư cần dùng. Thế là dân kiến nghị, không thay được hệ thống điện thì thay đường dây, giống kiểu rách chỗ nào ta vá chỗ ấy”.

Không chỉ khu tập thể Thành Công mà tất cả các khu tập thể có tuổi đời tương đương hoặc ít hơn Thành Công một hai chục năm cũng đã bị phản ánh về hiện trạng lấn chiếm sân chung để họp chợ, bán hàng, trông xe… Tất cả cũng chỉ vì “tự phát, có cầu ắt có cung” và “phục vụ chính bà con nhân dân” nên không thể thực hiện triệt để. Sân chung tập thể Phương Mai, từ sáng sớm đã đông nghịt người bán hàng, không chỉ phục vụ nhân dân của khu mà còn phục vụ bệnh nhân và người nhà bệnh nhân ở Bệnh viện Bạch Mai và Bệnh viện Lão khoa.

Theo ông Lê Kế Việt, Chủ tịch UBND phường Phương Mai, phường vẫn đang vướng mắc rất nhiều ở việc giải tỏa chợ để đảm bảo môi trường sống trong lành và an toàn giao thông cho người dân trong khu vực. Bởi hiện thời, trên địa bàn phường Phương Mai chưa có chợ nào thay thế đáp ứng nhu cầu tiêu dùng của bà con. Bên cạnh đó, trong quá trình giải quyết, chính quyền địa phương gặp một số khó khăn vì các hộ dân tại khu vực còn chưa ủng hộ chủ trương của phường. Một số hộ ở tầng 1 kiên quyết phản đối việc giải tỏa chợ do cuộc mưu sinh của gia đình họ sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Việt cũng cho biết, đã nhiều lần UBND phường lập kế hoạch, xin ý kiến của UBND quận về việc giải tỏa chợ tạm này. Thậm chí, phường đã có phương án sử dụng hàng rào sắt bao quanh toàn bộ sân chơi để chống tái lấn chiếm, song do điều này không đúng với quy chuẩn thiết kế ban đầu nên phải nghiên cứu điều chỉnh lại phương án. Rõ ràng, các phường đang rất lúng túng trong việc quản lý các sân chung ở các khu tập thể cũ, không biết giải quyết theo hướng nào cho phù hợp chỉ vì “nút thắt” không thuộc phạm vi phường có thể… “cởi” được.

Khu tập thể Giảng Võ được sửa chữa, xây mới

Cấp nào “cởi được nút thắt”?

Kiến trúc sư Nguyễn Phú Quý khẳng định: Các khu tập thể qua thời gian dài sử dụng, đến thời điểm này đã bộc lộ những hạn chế, không tương thích với điều kiện và chất lượng sống ngày một cao, điều kiện kinh tế phát triển và yêu cầu đầu tư của xã hội với căn hộ rộng rãi, thoáng mát và khép kín trong tổng thể một khu ở đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, thông tin...) và hạ tầng xã hội (bến - bãi - trường - trạm). Do vậy, theo ông Quý, sẽ phải xây mới toàn bộ các khu tập thể cũ mới đáp ứng được không gian sống thoáng đãng cho người dân và xóa bỏ hoàn toàn tình trạng lấn chiếm sân chung.
Được biết, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh phải hoàn thành trước năm 2015 việc xây dựng, cải tạo chung cư cũ để đảm bảo nâng cao điều kiện sống cư dân đô thị. Chủ trương đã có, vậy tại sao đến thời điểm này - cuối năm 2014, đầu năm 2015, các khu tập thể vẫn tồn tại như cũ với tình trạng lấn chiếm y như 7-8 năm trước đây, không thể cải thiện được bất kỳ một vấn đề nào?

Ông Ngô Ngọc Lâm khẳng định: Muốn xây lại một tòa nhà, phường không thể làm được, quận cũng sẽ không thể thực hiện được, chỉ từ cấp thành phố trở lên mới có thể xử lý được. Ông Lâm cũng cho biết: “Đã có nhiều đoàn khảo sát về phường để nghiên cứu nhưng chưa có giải pháp ổn thỏa nào được đưa ra. Không biết đến bao giờ khu tập thể Thành Công mới được đập đi xây lại để có một khu chung cư mới”.

Được biết, từ năm 2008 đã có nhiều doanh nghiệp đầu tư vào lập quy hoạch chung chung cư Thành Công mới nhưng vì không thể thỏa thuận được quyền lợi cuả dân cư với nhà đầu tư nên đến giờ, bản quy hoạch ấy vẫn nằm im trên tầng 3 của phường. Ngay cả khu C1, đã di dân để đập đi từ năm 2009 (vì quá cũ nát, nghiêng, nguy hiểm cho người dân) nhưng đến bây giờ vẫn chưa thể xây dựng được vì lợi ích của các bên chưa “gặp” nhau.

Không chỉ phường Thành Công gặp khó trong việc xây mới các khu tập thể cũ, bởi hiện tại, các khu tập thể phường Tân Mai (quận Hoàng Mai) được xây dựng vào những năm 1970 cũng đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc đập đi xây lại, như với hệ số tái định cư theo áp dụng mức quy định bằng 1,3 lần diện tích hợp pháp cũ nhân với hệ số chuyển tầng là 1,56 lần diện tích cũ. Với 1,56 lần diện tích tái định cư mới, chủ đầu tư cho rằng dự án không cân bằng được tài chính. Ngoài ra, nguyện vọng của đa số người dân muốn có diện tích tái định cư cao gấp 2 đến 3 lần diện tích cũ.

Việc chưa gặp nhau trong giải quyết vấn đề về quyền lợi giữa người dân và chủ đầu tư với chính sách nhà nước là điều thường thấy mỗi khi tiến hành xây mới khu tập thể. Một chủ đầu tư đã khẳng định: “Nếu không được xây từ 20 tầng trở lên, các doanh nghiệp chắc chắn sẽ không tham gia vào việc cải tạo chung cư cũ. Bởi với một tòa nhà xây khoảng 20 tầng, đã mất 10 tầng cho người dân tái định cư. Chủ đầu tư phải có được ít nhất 10 tầng kinh doanh mới có lãi. Nếu cải tạo chung cư cũ mà không có lãi thì doanh nghiệp không làm”.

Được biết, vấn đề nâng cao tầng các toà nhà theo ý kiến của nhiều doanh nghiệp đã được Chủ tịch UBND TP.Hà Nội đồng tình. Theo đó, UBND TP đề xuất Chính phủ nên cho phép DN được nâng cao số tầng khi thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư cũ để đảm bảo bài toán lợi ích, bên cạnh đó, người dân cũng sẽ được nâng cao hệ số bồi thường, sẽ dễ nhất trí hơn với việc cải tạo, xây mới nhà chung cư cũ. Cụ thể, Hà Nội đề xuất việc cải tạo theo hướng: Tại khu vực 4 quận nội đô cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc (xác định cụ thể với từng khu vực chung cư cũ, phù hợp với vị trí, đặc điểm của từng phân khu quy hoạch) xây dựng cao 21-27 tầng, bảo đảm tái định cư tại chỗ. Có lẽ, vấn đề đã được… “đá” đến đúng địa chỉ?