Chống đầu cơ bất động sản: Vô hiệu?

Chỉ số giá nhà/ thu nhập gấp 6 - 8 lần trung bình thế giới

Theo thông tin từ Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, nếu chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân theo chuẩn chung của Liên hợp quốc chỉ từ 3 đến 4 thì ở Việt Nam, con số này đang là từ 24,5 đến 26,6, nghĩa là cao gấp 6 - 8 lần thế giới.

Chỉ số giá nhà/ thu nhập của người dân được Liên hợp quốc đánh giá hàng năm là dựa trên thu nhập trung bình và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, không nhất thiết thu nhập cao đồng nghĩa với tiêu chuẩn người dân ai cũng có nhà, nhưng tỷ lệ chênh lệch như Việt Nam thì thực sự hiếm.

Dẫn ra số liệu so sánh với các nước, Bộ Xây dựng cho biết, nếu xét chỉ số giá nhà/ thu nhập của người dân, thì Việt Nam vẫn cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và khu vực, đơn cử ở khu vực Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,14, châu Phi là 2,21, châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25, Mỹ La tinh và Caribê là 2,38.

Hiện tỷ lệ tiền nhà ở trong tiền lương chỉ là 54.750 đồng/tháng, quá thấp so với chi phí thực tế hiện nay. Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh cơ cấu tiền lương và thu nhập theo hướng bổ sung chi phí nhà để người làm công ăn lương có đủ khả năng tự giải quyết chỗ ở. Đây là lí do Bộ này kiến nghị cần đưa thêm chi phí nhà ở vào lương tối thiểu.

BĐS bị chiếm dụng, đầu cơ đang gia tăng

Theo số liệu của Tổng cục Quản lý Đất đai, trong thời gian qua, 2 mô hình nhà chung cư và biệt thự liền kề tại các khu đô thị được xây dựng với tốc độ khá nhanh, là biểu tượng của quá trình đô thị hoá tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, khi mà giá nhà chung cư đang vượt xa giá trị thực thì các khu biệt thự chỉ 10% có người ở. Đây là minh chứng cho thấy rằng chúng ta chưa có giải pháp chống đầu cơ đất đai…

Nóng bỏng và gây bức xúc nhất thời gian gần đây chính là hiện tượng có quá nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang trong khi nhiều dự án chung cư cho người thu nhập thấp được chủ đầu tư “kêu ca” thiếu đất. Hình ảnh rất nhiều khu đô thị “kiểu mẫu” mà chủ yếu là các lô biệt thự xây xong phần thô đã lâu nhưng không người ở nên nhiều căn bị cỏ mọc đầy, khuất lấp cả lối vào.

Ngay tại Hà Nội, có thể kể ra rất nhiều lô như: khu biệt thự Quang Minh; Linh Đàm; Mỹ Đình I , Mỹ Đình II ; ven cao tốc Nội Bài, đường 1A mới Bắc Ninh… Dù bỏ hoang, nhưng giá đất ở đây cũng không dành cho người nghèo bởi với giá từ 25-50 triệu/m2 thì họ khó có thể mua. Chưa nói tới “ý tưởng” xây dựng các khu nhà này mỗi căn trung bình rộng khoảng 200-300m² thì rõ ràng chỉ dành cho người giàu. Khi hoàn thiện, mức giá đưa ra khiến nhiều người “bỏng tay”, bởi rẻ nhất cũng khoảng 80 triệu đồng/m², còn nếu vị trí đẹp thì mức giá lên tới 130 triệu đồng/m². Như vậy giá bán mỗi căn biệt thự này lên tới 6-8 tỷ đồng, gấp 10 lần so với giá gốc, chưa kể phí trung gian...

Tuy nhiên, theo nhận định của giới đầu cơ, hầu hết số biệt thự nêu trên đều có hai mặt tiền, nên mà chủ nhân của nó không chỉ có tiền mà “phải có quyền” mới có thể sở hữu được những biệt thự này ngay khi nó còn… nằm trên dự án.

Có thể nói, tình trạng đầu cơ BĐS đã ở mức báo động khi khả năng tiếp cận nhà đất của người dân có thu nhập trung bình ngày càng trở lên xa vời.

Không có công cụ chống đầu cơ

Thẳng thắn thừa nhận vấn đề này, ông Đào Trung Chính - Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên & Môi trường) cho rằng, hiện tượng trên cho thấy tình trạng đầu cơ đất đai tại Hà Nội rất lớn. Theo báo cáo nhanh của đơn vị này, tỷ lệ mua nhà đất thực sự để ở hiện nay ở Hà Nội chỉ chiếm khoảng 20% trong các giao dịch. Tâm lý “nhất tích thổ, nhì tích kim” đang ngày càng có chỗ đứng khi công cụ quản lý đất đai và nhà ở của chúng ta…bất lực. Nguy hiểm hơn, trong một thời gian dài, chúng ta để cho nhiều người hiểu rằng không đầu tư gì có lãi bằng đầu tư bất động sản.

Đại diện cơ quan chủ quản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng nhiều lần nói về mâu thuẫn giữa giá nhà đất và mức thu nhập tại Việt Nam. Theo ông, giá nhà ở Việt Nam hiện xếp thứ 20 trên thế giới, trong khi về sự giàu có thì nước ta đứng thứ trên 100 thế giới. “Nếu chỉ trông vào thu nhập từ lương hiện nay chắc chắn không ai có thể mua được nhà tại các đô thị lớn, kể cả đó là nhà dành cho người có thu nhập thấp”, ông Nam nói.

Trong khi đó, một công cụ được coi là hữu hiệu nhất để chống đầu cơ BĐS chính là đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN& MT cho rằng với mức thuế trong Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp như hiện nay là không thể chống được đầu cơ đất đai. Thực tế cho đến nay, sắc thuế về sử dụng đất phi nông nghiệp của chúng ta có vấn đề. Không một ai phải "sợ" vì đang sở hữu quá nhiều đất, bởi chẳng có ai kiểm tra, kiểm soát được tài sản của họ.

Thực tế khi ban hành Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp (tại kỳ họp thứ 7, QH khoá 12 ngày 17/6/2010 - PV) với kỳ vọng rằng việc áp dụng thuế lũy tiến sử dụng đất sẽ có hiệu quả trong chống đầu cơ bằng cách đánh thuế thật nặng phần vượt quá diện tích đất được sử dụng, khiến người có nhiều đất buộc phải bán chứ không có chuyện để hoang phí.

Tuy nhiên, theo tính toán của GS Đặng Hùng Võ, với mức thuế lũy tiến cao nhất đối với 100m2 đất ở tại nơi có giá đất cao nhất của Hà Nội cũng chỉ 1,5 triệu đồng/ năm. Như vậy, số tiền này chỉ “như hạt cát” so với siêu lợi nhuận thu được từ đầu cơ. Do vậy, phương pháp đánh thuế luỹ tiến đối với hành vi “găm” đất trở lên mất tác dụng, không có khả năng kiềm chế được đầu cơ bất động sản.

Nhìn vào thực tế, không chỉ biệt thự, chung cư mà ngay cả đất phân lô, đất đền bù giải phóng mặt bằng… những người đứng tên mua bán/giao dịch với chủ đầu tư trước đây chưa hẳn là người đang sở hữu thực tế. Bởi có thể khi sổ đỏ đến tay người nhận, chủ sở hữu của khối BĐS có thể đã là chủ thứ 4 hoặc 5 rồi. Bởi khi chúng ta chưa minh bạch được thị trường BĐS, không kiểm tra được thu nhập cá nhân thì việc muốn thống kê được mỗi cá nhân có bao nhiêu nhà, đất chỉ là câu chuyện hoang đường.

Mặc dù Bộ Xây dựng đang “hô hào” và đưa ra hàng loạt các biện pháp như: thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở; Xã hội hoá đầu tư các dự án nhà ở xã hội; nâng tỷ lệ tiền nhà ở trong tiền lương (hiện tiền nhà/lương chiếm 7,5% - PV). Nhưng thực tế nếu nhu cầu nhà ở vẫn không ngừng tăng như hiện nay, các biện pháp chống đầu cơ BĐS bị vô hiệu hoá thì ước mơ nhà ở của người dân, nhất là dân nghèo đô thị càng trở lên… hoang đường.

Xin dẫn lời của một vị lãnh đạo Bộ Xây dựng thay cho lời kết: N ếu không ăn không tiêu, dành toàn bộ tiền lương cho việc tạo lập chỗ ở thì người làm công ăn lương ở nước ta phải mất tới 24,5 - 26,6 năm mới mua được nhà, đó là chưa tính tới trượt giá, hết quỹ đất hay khủng hoảng kinh tế...