Chỉ có 15% sàn GD BĐS đủ điều kiện hoạt động

Ngày 21/9/2011, VCCI đã tổ chức Hội thảo “ Hoàn thiện Báo cáo rà soát Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS”. Tại Hội thảo đã có nhiều vướng mắc được các diễn giả nêu ra cần được nghiên cứu, điều chỉnh nhằm phù hợp với thực tiễn hiện nay. Nổi bật là các vấn đề xoay quanh việc kinh doanh bất động sản, các quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản,…

Hiện nay, trên toàn quốc có 913 Sàn Giao dịch Bất động sản đã đăng ký và hoạt động. Theo thống kê của Bộ Xây dựng trong tổng số 557 sàn bất động sản được kiểm đếm, mới chỉ có 15% sàn đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch.

Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với một số ngành chức năng rà soát các sàn bất động sản, sàn nào đủ điều kiện hoạt động và có tính chuyển nghiệp mới được tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 22, 28 và 33 Luật Kinh doanh BĐS có quy định sản phẩm BĐS của tổ chức, cá nhân kinh doanh bđs khi mua, bán, cho thuê thì bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn GD BĐS

Trong khi đó, pháp luật về kinh doanh bất động sản lại đang thiếu những cơ chế để khuyển khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn. Do đó, tỷ lệ các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn giao dịch hiện nay chiếm tỷ lệ nhỏ trên thị trường

Ông Nguyễn Văn Minh – Phó chủ tịch chuyên trách Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị

Cần xây dựng cơ chế khuyên khích người dân thực hiện các giao dịch qua sàn, quy định cụ thể hơn về điều kiện thành lập sàn, quy định cụ thể về việc niêm yết bất động sản bao gồm niêm yết giá, thông tin về bất động sản, các mức phí, hoa hồng trong việc kinh doanh dịch vụ BĐS.

Ngoài ra, vấn đề về vốn pháp định quy định trong Luật Kinh doanh BĐS thực tế hiện nay không còn ý nghĩa. Bởi theo quy định của Luật kinh doanh BĐS doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng trở lên, trong khi đó theo điều 5 của Nghị định 153/NĐ-CP quy định về điều kiện tài chính của Chủ đầu tư cho thấy, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 205 tổng mức đầu tư Dự án nói chung và 15% đối với Dự án là nhà ở.

Trong thực tế, có nhiều doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính, nhưng lại được giao làm chủ đầu tư các dự án quá sức của họ, dẫn đến nhiều dự án đã bị chậm tiến độ, hoặc phải chuyển nhượng cho các đối tác khác. Đây là một trong những nguyên nhân góp phần làm thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua thiếu minh bạch, thiếu tính cạnh tranh.

Về thời điểm huy động vốn từ khách hàng, hiện cũng đang có sự chồng chéo nhau của các văn bản pháp luật, khiến cho các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai thực hiện. Tại Luật kinh doanh bất động sản thì quy định đã xây dựng cơ sở hạ tầng, trong Nghị định 153 quy định đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trong Luật Nhà ở thì quy định đã được phê duyệt thiết kế nhà ở và xây dựng xong móng, trong Thông tư 04 năm 2006 của Bộ Xây dựng thì quy định khi chủ đầu tư đã GPMB và triển khai đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật giai đoạn đầu. Chỉ có một vấn đề nhưng mỗi văn bản pháp luật lại quy định khác nhau.

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng bất động sản, trong Nghị định 71 mới được ban hành năm 2010, cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một hướng đi mở cho các giao dịch BĐS. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc cần giải quyết

Theo Luật sư Lê Nga – Công ty Luật Hà Việt, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai phải công chứng là bất hợp lý. Bởi vì có hai lý do, thứ nhất, nếu là để quản lý và tranh chấp thì các văn bản này đã có quy định là chủ đầu tư phải ký xác nhận, thứ hai, nếu để bắt buộc người chuyển nhượng đóng thuế thì cũng không hợp lý vì đã có văn bản xác nhận đóng thuế của cơ quan thuế.

Việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với mức 2% tổng giá trị mua ghi trong Hợp đồng. Trong trường hợp, người bán chấp nhận bán lỗ (bán thấp hơn giá trị vốn đã góp) mà vẫn phải nộp 2% thuế là điều vô lý. Đặc biệt là trong bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm và khó khăn như hiện nay thì trường hợp bán tháo, bán lỗ là có khả năng xảy ra. Mặt khác, nếu Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại được chuyển nhượng nhiều lần thi mỗi lần chuyển nhượng lại bí đánh thuế 2%, thì đây có được xem là trường hợp đánh thuế nhiều lần đối với cùng một giá trị hay không?