Cải tạo chung cư cũ: Hàng loạt “nút thắt”

Một góc khu tập thể Văn Chương. Ảnh: Nguyên An

Giai đoạn năm 2007-2009, TP đã bố trí kinh phí kiểm định 77 nhà CCC. Các công trình thuộc diện nguy hiểm cấp D (cấp cao nhất) đều đã được tổ chức di dời, phá dỡ, xây dựng lại. Cụ thể, quận Đống Đa có nhà B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, I1, 2, 3 Thái Hà. Quận Ba Đình có B6, C7 Giảng Võ, C1 Thành Công, 148-150 Sơn Tây. Quận Thanh Xuân có nhà P3 Phương Liệt. Ngoài những dự án này, các dự án cải tạo, xây dựng lại CCC vẫn nằm trong diện điều tra xã hội học, nghiên cứu phương án quy hoạch. Đáng chú ý, qua rà soát 110 dự án, đồ án cải tạo CCC, Sở Xây dựng Hà Nội đã đề nghị TP rút 3 dự án thuộc diện nhà biệt thự không được phép phá dỡ để bảo tồn, tôn tạo; 4 dự án đề xuất đơn vị thay thế do chủ đầu tư không đáp ứng yêu cầu tiến độ; 2 dự án đưa về Sở Kế hoạch - Đầu tư để tổ chức đấu thầu chọn lại nhà đầu tư. Riêng địa bàn quận Hoàn Kiếm, 9 dự án do UBND quận giới thiệu, Sở Xây dựng Hà Nội đề nghị nhà đầu tư lập hồ sơ, xin hướng dẫn quy hoạch kiến trúc, báo cáo UBND TP xem xét quyết định.

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, việc cải tạo CCC thực hiện theo quy chế xã hội hóa, vừa bảo đảm yêu cầu tái định cư tại chỗ, vừa bảo đảm nhà đầu tư có thể khai thác dự án để tự cân đối tài chính. Thực hiện nguyên tắc này, dự án phải được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao, số tầng… Tuy nhiên, điều này lại mâu thuẫn với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đã được phê duyệt, trong đó khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ) phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu người xuống 0,8 triệu người. Do đó, hầu hết dự án đều không khả thi, nhất là khả năng cân đối tài chính, cải thiện điều kiện ở, không tăng mật độ xây dựng, tăng dân số... Ngoài ra, sau quy hoạch chung, hiện các quy hoạch phân khu (làm cơ sở phê duyệt quy hoạch chi tiết) cũng đang được nghiên cứu. Đây là những yếu tố ảnh hưởng tiến độ nhiều dự án cải tạo CCC thời gian qua.

Khó khăn nữa trong cải tạo CCC là khâu giải phóng mặt bằng. Đa số dự án đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất thủ tục quản lý đầu tư, thủ tục đất đai. Và chính giai đoạn này phát sinh nhiều vấn đề nhất. Có nơi đòi hỏi quyền lợi vượt cả quy định chung của TP; có nơi yêu cầu tự tìm nhà đầu tư. Câu chuyện ai có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế cũng khiến chính quyền nhiều địa phương lúng túng. Ngay cả quy định về kiểm định chất lượng công trình vẫn chưa đầy đủ, mới chú trọng thông số kỹ thuật mà thiếu một yếu tố quan trọng là môi trường sống. Đặc biệt thiếu chế tài tổ chức di dời khỏi công trình nguy hiểm cấp C, nhất là chung cư lắp ghép tấm lớn trước nguy cơ có sự cố động đất (hầu hết công trình CCC không tính toán kháng chấn động đất). Hầu hết nhà tập thể cũ đã hoàn thành bán theo NĐ 61/CP, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân. Nhưng, trong trường hợp nguy hiểm yêu cầu di dời, người dân không đi, chính quyền vẫn phải chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố. Đây là bất cập cho chính quyền địa phương mà chưa có cơ chế giải quyết.

Đối thoại trực tuyến với nhân dân, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa nhận, cải tạo CCC là vấn đề nóng và cũng là vấn đề rất khó. CCC đa số xây dựng trước năm 1990, nay xuống cấp, nhiều chung cư không bảo đảm an toàn, nhưng kết quả đạt được rất thấp. TP Hồ Chí Minh cải tạo được 29 khối nhà, Hà Nội cải tạo 9 khối nhà, trong khi yêu cầu đặt ra là 200 khối nhà cần cải tạo, xây dựng lại. Theo Bộ trưởng, việc cải tạo CCC cần nguồn lực lớn, trong khi các CCC đa phần nằm ở trung tâm, người dân không muốn đi đến nơi khác. Do đó, Bộ Xây dựng đã soạn thảo nghị định cải tạo CCC theo nguyên tắc, nhà nước vào cuộc, lập kế hoạch cải tạo, phân loại chung cư, xác định rõ lộ trình, đồng thời, khuyến khích người dân tái định cư nơi mới thay cho tái định cư tại chỗ, bằng cách chính quyền tạo lập khu ở mới khang trang, hiện đại, đủ hạ tầng để người dân có điều kiện sống tốt hơn. "Việc này cần sự vào cuộc quyết liệt không chỉ của Bộ Xây dựng mà còn của chính quyền địa phương, người dân và doanh nghiệp" - Bộ trưởng nói.