Buộc các dự án bất động sản đóng bảo hiểm nhà ở: Quy định thiếu tính khả thi

Ảnh: Minh Đức

Hiện cả nước có rất nhiều dự án người dân đã đóng tiền nhưng tiến độ vẫn ì ạch thậm chí án binh bất động khiến người mua chưa có nhà để ở. Dư luận vẫn chưa quên câu chuyện người dân mua căn hộ tại chung cư Usilk City Hà Đông đã kiên quyết không đóng tiền nếu chủ đầu tư không tiếp tục hoàn thành tiến độ các hạng mục công trình. Sau những thỏa thuận, cam kết cuối cùng người mua nhà đã phải tự quản lý dòng tiền của mình để tránh chuyện nhà đầu tư sử dụng không đúng mục đích. Người mua phải lựa chọn cách này để bảo đảm sự an toàn cho số tiền đã đóng theo tiến độ hoàn thành công trình.

Tình trạng tràn lan các dự án dở dang phải dừng thi công do mất niềm tin đang diễn ra khá phổ biến, gây lãng phí và bất ổn xã hội. Nhưng ngay cả phương án người mua tự quản lý dòng tiền thì cũng còn băn khoăn, liệu các tổ chức tín dụng có chấp nhận khi chủ đầu tư chưa trả hết các khoản nợ trước đó cho họ không?

Về vấn đề này Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, để bảo đảm sự an toàn cho số tiền đóng theo tiến độ của người mua nhà, Bộ Xây dựng đang tính toán đưa ra phương án bắt buộc các dự án bất động sản phải mua bảo hiểm nhà ở cho người mua nhà. Tiền bảo hiểm sẽ được tính vào giá căn hộ để trong trường hợp chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, mất khả năng thanh khoản thì khách hàng sẽ không mất tiền do đã mua bảo hiểm.

Không đồng tình về phương án mua bảo hiểm để bảo vệ người mua nhà, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, phương án mua bảo hiểm nhà ở để giúp người mua nhà tránh rủi ro khi chủ đầu tư không có khả năng tài chính để thi công tiếp là đúng đắn nhưng chỉ đúng về lý thuyết. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm cho rằng, quy định mới này của Bộ Xây dựng không phù hợp, thiếu tính khả thi vì nếu câu chuyện mua bảo hiểm được đưa ra để nhằm mục đích giúp người mua nhà tham gia quản lý vốn thì tại sao không để cho họ thành lập một hợp tác xã? Người dân sẽ tự bầu ra ban chủ nhiệm, thuê tư vấn pháp luật để quản chặt dòng tiền. Theo đó, đại diện của hợp tác xã này và chủ đầu tư sẽ tự trao đổi thương lượng với nhau về số tiền bỏ ra tại dự án. Cách làm như vậy thực tế hơn là giao cho một người (tức chủ đầu tư) đã mất chữ tín và cạn vốn có thể dùng tiền của người mua nhà để trả các khoản nợ trước bất kỳ lúc nào.

Không chỉ dừng lại ở chuyện nhà đầu tư sử dụng vốn không đúng mục đích, mà ngay cả chuyện đóng bảo hiểm khi nhà đầu tư không đủ năng lực là một chuyện không thể xảy ra -nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội Đào Ngọc Nghiêm nhận định. Theo ông Nghiêm dù chủ đầu tư có muốn đóng bảo hiểm cho dự án thì chưa chắc có doanh nghiệp nào dám bán bảo hiểm cho dự án có xác suất dừng thực hiện cao.

Giả sử quy định đóng bảo hiểm sẽ trở thành bắt buộc, vậy khoản tiền khổng lồ dùng để mua bảo hiểm ai sẽ là người bỏ tiền ra mua, người mua nhà hay chủ đầu tư? Nếu là người mua nhà thì chi phí quá cao, còn là doanh nghiệp thì sẽ tăng chi phí đầu tư cho dự án, mà xét cho cùng chi phí đó cuối cùng cũng sẽ được phân bổ vào giá bán căn hộ. Như vậy cuối cùng chi phí đội lên, giá nhà theo đó sẽ cao lên trong khi các ngành đang cố kéo giá nhà xuống thấp. Trong khi giá nhà đang từng bước được kéo thấp xuống lại có một quy định ban hành để đẩy giá nhà lên, sẽ có mấy người dám mua căn hộ với giá bán cao hơn trước?

Có thể nói, ý tưởng mua bảo hiểm nhà ở được hình thành từ thực trạng thị trường bất động sản đang có nhiều công trình dở dang, đã nhận tiền góp vốn của khách hàng nhưng không bàn giao nhà với mong muốn bảo vệ người dân, người mua nhà là đúng đắn. Nhưng vấn đề đặt ra là làm sao người mua nhà có thể giám sát được tiền của mình và chủ đầu tư dùng để phát triển dự án, chứ không đem đầu tư dàn trải sang các dự án khác. Vì thế, cần có những giải pháp căn cơ để tránh thiệt thòi cho người mua nhà. Nếu chỉ đưa ra một loại hình bảo hiểm mà không có cơ chế, giải pháp để kiểm soát việc sử dụng khoản tiền này thì sẽ khó được thị trường chấp thuận!