Kiến tạo đô thị mới: Thách thức không của riêng Việt Nam

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity

Đó là nhận định của ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc enCity tại buổi toạ đàm “Kiến tạo khu đô thị thông minh và đáng sống: Mô hình cho Việt Nam” diễn ra ngày 13/11 tại Hà Nội.

Thách thức của nhiều quốc gia

Nhìn vào bức tranh đô thị Việt Nam hiện nay có thể thấy nhiều nơi hạ tầng đã xong nhưng không có người ở, hiệu quả sử dụng đất sụt giảm, hình thành nên những khu đô thị bỏ hoang… Khi quy hoạch bị phá vỡ, sức ép hạ tầng gây ra các hệ quả cho xã hội như tắc đường, kẹt xe, ngập lụt…

Theo ông Dũng, tình trạng này diễn ra ở cả những khu đô thị được cho là đáng sống ở nhiều quốc gia trên thế giới. Ví dụ như một khu đô thị mới hiện đại, nơi sống hấp dẫn nhất tại Mỹ, nhà đầu tư đã phải chịu thiệt hại tới 1 tỉ USD để duy trì sự phát triển. Hay như thành phố mới Songdo (Incheon, Hàn Quốc), Chính phủ nước này đã buộc phải mua lại dự án bởi mục tiêu phát triển thành một trung tâm tài chính - kinh doanh đã không thành công.

“Qua đó để thấy đây là một bài toán, thách thức lớn của nhiều quốc gia trên cả thế giới chứ không riêng gì Việt Nam”, ông Dũng nói.

Vậy khi phát triển một khu đô thị mới thì có những thách thức nào? Trả lời câu hỏi này, ông Dũng cho biết có sáu thách thức đặt ra.

Thứ nhất là làm sao để chúng ta có thể thu hút cư dân và xây dựng một cộng đồng sống tốt.

Thứ hai là làm sao có thể thu hẹp khoảng cách với thành phố trung tâm.

Thứ ba là đa dạng hoạt động kinh tế. Chúng ta không muốn biến dự án khu đô thị của mình thành một khu đô thị chỉ để ngủ mà còn để tương tác, làm việc, học tập, sinh hoạt.

Thứ tư là sự linh hoạt với các biến động của thị trường. Thị trường bất động sản có lúc lên lúc xuống, làm sao để một dự án với quy mô rất lớn cần triển khai trong khoảng 30 năm, đi qua ba chu kỳ kinh tế mà dự án vẫn có thể duy trì và phát triển.

Thứ năm là xây dựng mô hình vận hành. Chúng ta thường lo bán hàng tại dự án khu đô thị để có người vào ở, người vào ở hình thành một cộng đồng rồi làm sao để cộng đồng đó sinh hoạt và phát triển bền vững theo thời gian.

Thứ sáu là gia tăng giá trị đất đai theo thời gian. Với phần lớn mọi người, nhà ở là quỹ đầu tư lớn nhất trong cuộc đời. Chúng ta mua nhà để ở nhưng làm sao để sau đó bán đi mà giá trị vẫn tăng lên theo thời gian.

Chiến lược nào để kiến tạo đô thị mới sống tốt?

Lãnh đạo enCity cho rằng, Việt Nam có hai ví dụ điển hình là Ecopark ở miền Bắc và Phú Mỹ Hưng ở miền Nam. Dù phải nói rằng, không có kiểu mẫu nào là hoàn hảo nhưng những đô thị này đều có công thức chung. Theo đó, sự thành công của đô thị thông minh và đáng sống bao gồm 9 chiến lược mới có thể kiến tạo đô thị mới sống tốt. Cụ thể là:

Thứ nhất là địa điểm chiến lược. Thứ hai là kết nối vùng. Thứ ba là phân khu và phân kỳ. Thứ tư là đa dạng sản phẩm. Thứ năm là tạo hệ sinh thái. Thứ sáu là tập trung tiện ích. Thứ bảy là môi trường thân thiện. Thứ tám là vận hành bền vững, và thứ chín là gắn kết cộng đồng.

Ông Dũng phân tích, về địa điểm chiến lược có thể lấy ví dụ của quốc tế như khu công nghiệp Suzhou (Trung Quốc) với diện tích 28,8 hécta, dân số 1 triệu người đang có đầy đủ các kết nối giao thông với các đô thị lân cận và đô thị vùng.

Câu chuyện của Ecopark cũng tương tự. Nằm ở một vùng xa xôi của nội thành, nhưng Ecopark có vị trí chiến lược. Vị trí của vùng này kết nối ra các đường hàng hải, đường giao thông, hướng phát triển tiến ra biển.

Về liên kết vùng, thành phố Almere của Hà Lan là một ví dụ điển hình khi kết nối với các sân bay và thành phố trung tâm rất thuận tiện. Tương tự, khu công nghệ Dubai silicon cũng kết nối để người dân có thể di chuyển thuận tiện từ nơi làm việc đến nơi sinh sống.

Mô hình ở Ecopark cũng tương tự với mục tiêu chính là thay đổi quan niệm về khoảng cách, đem lại sự thuận tiện và an toàn cho cư dân.

“Do đó, nếu không có tầm nhìn dài, không có quỹ đất lớn thì trong tương lai chúng ta sẽ thất bại về vấn đề hạ tầng”, ông Dũng khẳng định.

Về phân khu phân kỳ, quá trình này rất quan trọng, mục tiêu là tối ưu hiệu quả đầu tư trong tạo dựng hình ảnh dự án và kiến tạo cộng đồng; quy mô phù hợp với khả năng tiêu thụ của thị trường; quy mô đủ lớn để cung cấp tiện ích cộng đồng. Đặc biệt, mỗi giai đoạn cần phải có cái mới và cái hay.

Theo ông Dũng, giải pháp chính là mỗi giai đoạn có quy mô trung bình 70 hécta với quy mô dân số 15.000 - 20.000 người; thực hiện cuốn chiếu trong thời gian 5 năm; phát triển từ ngoài vào trong để tạo quy mô dân số cho hoạt động thương mại ở lõi.

Về sự đa dạng sản phẩm nhà ở, chúng ta luôn nói về câu chuyện nhà ở giá rẻ và nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân. Nhưng có một thực tế rằng đây không chỉ là nhu cầu của xã hội mà còn là nhu cầu của nhà đầu tư trong quá trình đa dạng hóa sản phẩm, phát triển mở rộng thị trường.

Ví dụ như tại Phú Mỹ Hưng, có những khu biệt thự khép kín, khu nhà liền kề, khu tự xây, nhà đầu tư tính toán làm sao để càng nhiều người có thể mua nhà tại một khu vực, để từ đó gia tăng sự đa dạng về phân khúc khách hàng.

Về tạo hệ sinh thái dịch vụ và việc làm, ông Dũng cho rằng, một khu đô thị không chỉ là nơi để ngủ, để ở mà còn có thể tạo ra việc làm. Tương tự như khu công nghệ của Dubai Silicon Oasis (UAE), tại đó họ chuyển đổi thành các mô hình văn phòng phục vụ nghiên cứu, thử nghiệm, co-working… để mở rộng tệp khách hàng, đáp ứng được ngày càng nhiều nhu cầu.

Còn với Ecopark, khi bắt tay vào triển khai, enCity đã tính toán làm sao để số lượng văn phòng tương đương với dân số Ecopark, định hướng tạo ra khu du lịch theo hình dạng phố cổ, khu trường đại học... Tất cả để tạo ra lõi tiện ích, dịch vụ, việc làm đáp ứng cho cư dân Ecopark.

Về sự tập trung hóa tiện ích xã hội, để làm được việc này chúng ta phải nhìn từ góc độ quy hoạch. Mục tiêu là cung cấp tiện ích đa dạng cho cư dân; thu hút nhà đầu tư thứ cấp về dịch vụ xã hội. Khi làm việc với các dự án, chúng ta cần tập trung diện tích lớn để hút được nhiều nhà đầu tư nhỏ đến cùng một chỗ.

Về sự gia tăng giá trị đất đai qua thiết kế và quản lý môi trường, có hai cách gia tăng giá trị đất đai cơ bản: thông qua diện tích thương mại hoặc thông qua đảm bảo môi trường xanh và hấp dẫn, vì việc này tạo ra giá trị lâu dài nhất cho chúng ta.

Theo đại diện enCity, có thể phối hợp công trình cao tầng với thấp tầng để tạo môi trường thân thiện với con người; dành một tỷ lệ diện tích lớn cho cây xanh và mặt nước (12m2 diện tích không gian mở/người) và công viên hóa đất dự trữ phát triển; bố trí cầu đi bộ để tăng kết nối với công viên.

Về việc đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững, việc này tạo ra thương hiệu và sự phát triển bền vững cho dự án. Giải pháp là thiết kế và bố trí công trình hạ tầng để sử dụng được nhiều chức năng và ứng dụng mô hình chia sẻ như chỗ đỗ xe; nguồn thu từ cho thuê sàn thương mại và hạ tầng đỗ xe dùng chung được tái đầu tư vào bảo trì/bảo dưỡng công trình.

Cuối cùng là yếu tố gắn kết cộng đồng thông qua không gian công cộng và các hoạt động chung. Một đô thị không thể nào bền vững, thành công nếu như người dân không cảm thấy yêu thương vùng đất đó, dành thời gian cho vùng đất đó.

Ông Nguyễn Công Hồng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Ecopark:

Quan trọng nhất với một dự án là nhà đầu tư và tư vấn phải xác định được tính chất dự án này phải làm gì.

Bên cạnh đó, có tư vấn giỏi nhưng phải là những người, những đơn vị có bản lĩnh và lương tâm. Tư vấn mà chiều lòng nhà đầu tư, không có phản biện và tính toán thì không ổn. Câu chuyện phản biện và bác bỏ của tư vấn thì đều cần phải có căn cứ.