Chủ tịch VNREA đề xuất loạt giải pháp giúp hiện thực hoá 1 triệu căn nhà ở xã hội

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).

Cần cơ chế đặc thù cho từng địa phương

Chủ tịch VNREA cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang đối diện với nhiều khó khăn, trong đó tập trung ở 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

Nhóm thứ nhất về thể chế, theo ông Khôi, Luật Nhà ở có 3 điều: Điều 26, 27 và 159 chuyển tiếp, 3 mục này UBND tỉnh phải điều chỉnh kế hoạch chương trình phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ về diện tích, số căn nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của địa phương. Theo ông Khôi, không nên sử dụng từ “có thể” như trong dự thảo luật hiện nay mà phải xác định điều chỉnh.

Thứ hai, tại khoản 4, Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở đã quy định đất xây dựng nhà ở xã hội thì UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách đấu nối hạ tầng với bên ngoài của dự án.

Về vấn đề này, ông Khôi kiến nghị, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án nhà ở xã hội đối với nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.

Liên quan đến quy định lợi nhuận 10% khi đầu tư dự án nhà ở xã hội, ông Khôi cho rằng, nếu nói lợi nhuận “tối đa” là chưa chuẩn, nhưng nếu nói là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

“Nếu đẩy nhanh tốc độ thực hiện dự án hoặc rút ngắn được quá trình thực hiện các thủ tục hành chính thì doanh nghiệp có thể giảm được một phần các chi phí, khi đó lợi nhuận sẽ tăng lên. Do đó, chúng ta không nên sử dụng từ “tối đa” mà lợi nhuận đó để xác định giá thành, giá bán”, Chủ tịch VNREA lý giải.

Thứ ba là về vấn đề ưu đãi, ông Khôi cho rằng, cần cụ thể hóa hơn Điều 83 dự thảo Luật Nhà ở.

“Ví dụ những ưu đãi về thuế, trước đây có Nghị quyết 34 của Chính phủ, Nghị định 101/2015, đối với việc cải tạo chung cư cũ và nhà ở xã hội nên áp dụng điều này. Cụ thể, thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu”, ông Khôi phân tích thêm.

Thứ tư, cần bổ sung thêm 01 khoản trong Điều 81 dự thảo Luật Nhà ở như sau: UBND cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền các cơ chế chính sách khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện địa phương.

Theo Chủ tịch VNREA, điều này rất quan trọng và cần được ghi rõ trong luật, bởi đặc điểm, nhu cầu về nhà ở xã hội ở mỗi địa phương là khác nhau. Theo thống kê, Thủ đô Hà Nội và TP.HCM là 2 địa phương có nhu cầu rất lớn và điều kiện nguồn lực khá, do đó cần có những cơ chế chính sách đặc thù phù hợp với từng địa phương để phát triển nhà ở xã hội. Bắc Giang cũng là một điển hình về việc cơ chế phù hợp với địa phương.

Mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội

Vấn đề thứ năm trong Luật Nhà ở, tại Điều 74, Chủ tịch VNREA cho biết, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp (dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) thuê mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng mức thấp cũng rất nhiều.

“Vì vậy, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở xã hội. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp. Điều này chúng tôi cũng đã phát biểu tại Hội nghị uỷ ban pháp luật của Quốc hội khi bàn đến Luật Nhà ở”, ông Khôi đề xuất.

Ngoài ra, dự thảo 3 luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản đều có những điều cụ thể ghi rằng, Chính phủ sẽ quy định bằng nghị định. Do đó, ông Khôi kiến nghị các bộ, ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước… sẽ ban hành các văn bản đồng bộ, đồng thời để kịp thời gian đưa vào thực hiện.

Hạ lãi suất cho vay ưu đãi

Đối với nhóm khó khăn về nguồn vốn, theo ông Khôi, giải pháp lâu dài là các Bộ cần xác định kế hoạch đầu tư công trong giai đoạn trung hạn để mang tính bền vững. Bên cạnh đó, cần xác định tín dụng đối với phát triển nhà ở xã hội cũng nằm trong quy hoạch trung và dài hạn của cả giai đoạn.

Cụ thể, về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, hiện nay, nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm.

Chủ tịch VNREA thông tin, sau khi tìm hiểu, tiếp xúc với nhiều với doanh nghiệp và nhu cầu của người dân, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, mức lãi suất này chưa đủ hấp dẫn.

“Theo thông tin mà chúng tôi khảo sát, hiện nay, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm. Đồng thời, về phía người mua, chúng tôi cũng đề nghị phía ngân hàng vận dụng quyết định qua Ngân hàng Chính sách, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm. Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120 nghìn tỷ đồng thì gói vay mới có sức hút”, ông Khôi đề xuất.

Bên cạnh đó, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề nghị ngân hàng tạo điều kiện giải quyết những dự án nhà ở thương mại tồn đọng mà sắp hoàn thiện để đưa vào thị trường, tránh lãng phí.

Ngoài gói tín dụng 120.000 tỷ, ông Khôi cho rằng, có thể huy động từ một số nguồn vốn như: vốn đầu tư công, ứng trước để làm hạ tầng kỹ thuật và sau đó thu hồi theo quy chế; huy động vốn của doanh nghiệp trong và ngoài nước, hình thành quỹ đầu tư nhà ở xã hội…

Với nhóm khó khăn liên quan tới khâu tổ chức thực hiện, ông Khôi cho rằng, nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu.

Bên cạnh đó, cần xây dựng cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh. “Tôi cho rằng cũng cần nghiên cứu và ban hành sớm. Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư”, ông Khôi dẫn chứng.

Về vấn đề liên quan đến quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Theo ông Khôi, vẫn cần phải thực hiện theo quy định. Cấp tỉnh cũng cần rà soát, xác định rõ khu vực vị trí đất để làm nhà ở xã hội, còn nếu chỉ đưa ra đề án chung chung thì sẽ không có tính khả thi.