Chính sách thuế bất động sản cần minh bạch dữ liệu và lộ trình phù hợp

Thuế bất động sản từ lâu được xem là một trong những công cụ quan trọng nhằm tăng tính minh bạch của thị trường, hạn chế đầu cơ và tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách.

Thuế bất động sản từ lâu được xem là một trong những công cụ quan trọng nhằm tăng tính minh bạch của thị trường địa ốc. Ảnh:VA

Tuy nhiên, dù đã được nghiên cứu và đề cập trong nhiều năm, việc xây dựng và thực thi chính sách này tại Việt Nam vẫn gặp không ít trở ngại. Những khó khăn không chỉ đến từ khía cạnh kỹ thuật mà còn liên quan đến đặc thù của thị trường, mức độ hoàn thiện của hệ thống dữ liệu và khả năng thích ứng của nền kinh tế.

Thiếu nền tảng dữ liệu và minh bạch thị trường

Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất là hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, còn phân tán và thiếu sự liên thông giữa các cơ quan như thuế, tài nguyên – môi trường, xây dựng và hệ thống công chứng. Điều này khiến việc kiểm soát số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu cũng như xác định giá trị thực của tài sản gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị thị trường của bất động sản hiện nay vẫn chưa có một hệ thống chuẩn hóa thống nhất. Các chỉ số giá chủ yếu do các tổ chức độc lập thu thập và công bố, nhưng chưa bao phủ đầy đủ các phân khúc và khu vực. Trong nhiều trường hợp, cùng một bất động sản nhưng dữ liệu giá có thể chênh lệch đáng kể giữa các nguồn khác nhau.

Đáng chú ý, tình trạng tồn tại “hai mức giá” – giá thực tế và giá ghi trên hợp đồng – vẫn còn phổ biến trong các giao dịch bất động sản. Việc kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân khiến dữ liệu thị trường bị sai lệch, gây thất thu ngân sách và làm giảm hiệu quả của các mô hình tính thuế dựa trên giá trị thực hoặc phần chênh lệch lợi nhuận. Khi nền tảng dữ liệu chưa phản ánh đúng thực tế, việc áp dụng các phương thức tính thuế hiện đại sẽ rất khó khả thi.

Áp lực chi phí nhà ở và rào cản về hạ tầng quản lý

Một yếu tố quan trọng khác là bối cảnh thu nhập của người dân còn hạn chế trong khi giá nhà ở liên tục gia tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn. Theo các báo cáo thị trường, tại Hà Nội và TP HCM, người dân có thể mất từ 23–25 năm thu nhập để mua một căn hộ, và thậm chí lên tới hàng chục năm lâu hơn đối với nhà ở gắn liền với đất.

Trong bối cảnh đó, nếu không được thiết kế hợp lý, chính sách thuế có thể làm tăng chi phí đầu vào của thị trường, từ đó tác động gián tiếp đến giá nhà và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Chính sách thuế cần được triển khai đồng bộ với chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở. Ảnh:VA

Bên cạnh yếu tố xã hội, hạ tầng công nghệ thông tin phục vụ quản lý thuế cũng là một rào cản đáng kể. Các mô hình thuế hiện đại, như thuế tính trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán hoặc thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, đòi hỏi hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác và được số hóa đồng bộ. Trong khi đó, hệ thống đăng ký và quản lý thông tin bất động sản tại Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Nếu chưa có nền tảng dữ liệu và công nghệ phù hợp, việc thay đổi phương thức tính thuế sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai.

Cần lộ trình phù hợp

Để khắc phục các điểm nghẽn hiện nay, trước hết cần đẩy nhanh quá trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng thống nhất trên toàn quốc và có sự liên thông giữa các cơ quan quản lý. Đồng thời, cần chuẩn hóa phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiệm cận giá thị trường, đồng thời tăng cường kiểm soát tình trạng kê khai giá không đúng thực tế thông qua việc yêu cầu giao dịch thực hiện qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và kết nối dữ liệu giữa các cơ quan liên quan.

>> Xem thêm các thông tin liên quan về việc đánh thuế nhà đất

Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu áp dụng thuế suất lũy tiến theo số lượng và giá trị bất động sản, áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang hoặc dự án chậm triển khai, đồng thời có cơ chế miễn hoặc giảm thuế đối với căn nhà đầu tiên, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ nhu cầu an sinh. Việc triển khai cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp, có thể thí điểm trước tại một số khu vực hoặc nhóm đối tượng để đánh giá tác động trước khi áp dụng rộng rãi.

Quan trọng hơn, chính sách thuế cần được triển khai đồng bộ với chính sách tín dụng và chiến lược phát triển nhà ở. Trong đó, dòng vốn tín dụng cần được định hướng ưu tiên cho các dự án đáp ứng nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời hạn chế dòng vốn chảy vào các hoạt động đầu cơ.

Song song đó, việc tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc có mức giá phù hợp, sẽ góp phần cân bằng cung – cầu và ổn định thị trường. Khi thị trường vận hành minh bạch, hệ thống dữ liệu được hoàn thiện và chính sách được triển khai theo lộ trình hợp lý, thuế bất động sản sẽ phát huy hiệu quả như một công cụ điều tiết, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh và bền vững trong dài hạn.