Thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai?

Bảo đảm quyền lợi người mua nhà

Theo điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, chủ đầu tư bắt buộc phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai.

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 07/2015 quy định về hoạt động bảo lãnh của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định hiện hành, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Thông tư này quy định rõ phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Bên cạnh đó, NHNN cũng đã công bố danh sách các ngân hàng thương mại có đủ điều kiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai tại thời điểm công bố. Theo đó, có 38 ngân hàng được NHNN chấp nhận. Ngoài 29 ngân hàng thương mại trong nước, trong danh sách còn có 9 ngân hàng nước ngoài được bảo lãnh cho chủ đầu tư bất động sản, gồm: Ngân hàng ANZ Việt Nam, HSBC Việt Nam, Hong Leong Việt Nam, Shinhan Việt Nam, Standard Chartered, Indovina Bank, VID Public Bank, Vietnam - Russia Bank, Viet - Thai VinasiamBank. Hiện nay, đã có những nhà đầu tư áp dụng, ký kết thỏa thuận với ngân hàng thương mại để bảo lãnh cho các dự án theo quy định pháp luật.

Trong những năm gần đây, vấn đề người mua mất trắng tiền bỏ vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai không còn quá xa lạ. Do vậy, việc áp dụng quy định này được kì vọng sẽ hạn chế tối đa rủi ro và bảo vệ lợi ích cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai nếu không được nhận bàn giao bất động sản từ nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia ngân hàng, hoạt động bảo lãnh bản chất cũng tương tự như một hoạt động cho vay. Theo đó, ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh cho các chủ đầu tư dự án vay một khoản tiền để trả cho khách hàng khi dự án không hoàn thành tiến độ, sau đó sẽ tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bằng chính dự án đó sau khi hoàn thành để thu hồi tiền vốn đã bỏ ra. Việc bảo lãnh dự án là một đảm bảo để dự án được thực hiện theo đúng tiến độ. Nếu chủ dự án không triển khai được, người mua nhà vẫn có cơ hội nhận nhà hoặc được trả lại tiền nhờ đã được bảo lãnh.

Trong khi đó, đối với các chủ đầu tư, quy định này cũng sẽ thúc đẩy họ phải tự hoàn thiện để có được uy tín tốt trên thị trường, cũng như nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Xét về lâu dài, khi các chủ đầu tư đã “quen” với thủ tục bảo lãnh của ngân hàng thông qua những dự án đầu tiên, họ sẽ biết và hiểu những nghiệp vụ cần thiết phải cung cấp, từ đó hỗ trợ hồ sơ, thông tin cho ngân hàng tốt hơn, giảm thiểu được thời gian để nhận được chấp thuận cấp bảo lãnh từ ngân hàng.

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Trong một động thái nhằm đưa Luật Kinh doanh bất động sản nhanh chóng đi vào cuộc sống, mới đây, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật này. Trong đó, Nghị định cũng quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể:

Thứ nhất, bên mua, bên thuê mua chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng mua bán, thuê mua cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận.

Thứ ba, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ; đối với trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc căn hộ trong hợp đồng đó.

Theo các chuyên gia bất động sản, với việc nhiều quy định mới được áp dụng như bảo lãnh mua bán nhà hình thành trong tương lai, cho phép người nước ngoài mua nhà…, dự báo thị trường bất động sản sẽ có nhiều triển vọng tăng trưởng trong thời gian tới.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang có chuyển biến tích cực khi không có các giao dịch bán cắt lỗ mạnh, thoái vốn của các nhà đầu tư. Bên đó, hàng loạt dự án bất động sản lớn đang rậm rịch khởi công cho thấy bức tranh thị trường ngày càng sôi động. Trong một dự báo mới đây, CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thị trường chứng khoán và giá dầu giảm có thể khiến các nhà đầu tư chuyển sang kênh bất động sản bởi lâu nay đây vẫn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động.