Hỏi về việc cầm cố, thế chấp nhà đất vay ngân hàng

Nếu tôi thanh toán hết nợ và chị H sẽ chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho gia đình tôi thì khi chị H không trả nợ được cho ngân hàng thì tôi có phải chịu trách nhiệm với khoản nợ đó của chị H không?

Nếu tôi chưa kịp trả nợ để sang tên quyền sử dụng đất đó, ngân hàng đến tịch thu tài sản thì tôi phải làm gì? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

lethingocanh20031997@....

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An trả lời:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì năm 2005 bạn cầm cố quyền sử dụng đất cho chị H để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ 400 triệu cho chị H trong thời hạn 6 năm. Hai bên viết giấy tay để vay và thế chấp căn nhà.

Thời điểm hai bên vay áp dụng Điều 471 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên. Hợp đồng vay tài sản được coi là hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ các quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 122, Bộ luật Dân sự 2005 bao gồm:

- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

- Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

- Đáp ứng đúng các điều kiện về hình thức của giao dịch trong các trường hợp pháp luật có quy định;

Về hình thức của hợp đồng vay tài sản: Pháp luật dân sự hiện hành không quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng này. Do đó, hợp đồng vay tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Căn cứ quy định trên, biên bản vay tiền của gia đình bạn và người cho vay là phù hợp với quy định của pháp luật.

Về hình thức thế chấp: Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005, thế chấp được hiểu là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

Luật Đất Đai 2013 tại Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Căn cứ theo quy định trên, nếu hai bên chỉ viết giấy tay để thế chấp quyền sử dụng đất thì giấy viết tay chỉ có giá trị đối với việc vay nợ còn việc thế chấp sẽ vô hiệu do không đáp ứng quy định về công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu trường hợp chị H tự ý thế chấp quyền sử dụng đất mang tên bạn thì việc thế chấp sẽ xử lý theo hợp đồng vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp hai nếu bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chị H và chị H đã sang tên quyền sử dụng đất. Việc chị H cầm cố tài sản với ngân hàng dựa trên cơ sở là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chị H.

Theo quy định pháp luật về thế chấp thì thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Như vậy, khi chị H không thanh toán được số tiền vay với ngân hàng mà đến hạn trả nợ thì ngân hàng sẽ thực hiện xử lý tài sản đó theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng với chị H hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng.