Có rủi ro khi mua nhà có diện tích xây dựng sai lệch so với giấy phép?

Hiện tại thì căn biệt thự xây vượt diện tích được xây so với giấy phép. Luật sư cho hỏi khi tôi mua lại thì có gặp rủi ro gì không? Khi sang tên thì có gặp vấn đề gì không và hồ sơ thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn.

yenphamth@...

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An trả lời bạn như sau:

Theo thông tin bạn đang muốn mua một lô đất tại quận 12, TP.HCM đã được cấp sổ từ năm 2002, có đính kèm trang bổ sung thay đổi sở hữu năm 2007. Trang bổ sung gắn kèm tài sản nhà gồm 1 biệt thự và 1 kho đúng như giấy phép xây dựng năm 2008. Hiện tại thì căn biệt thự xây vượt diện tích được xây so với giấy phép. Về việc xây dựng sai với nội dung giấy phép xây dựng có thể bị xử phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc).

Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

11. Biện pháp khắc phục hậu quả:

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.

Bạn cần chú ý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cần đáp ứng điều kiện quy định tại Luật Đất Đai 2013, Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Về trình tự thủ tục chuyển nhượng sau khi có hợp đồng chuyển nhượng công chứng, bạn nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai với thành phần, số lượng hồ sơ:

Thành phần hồ sơ:

1. Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất(bản chínhtheo Mẫu số 10/ĐK);

2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản công chứng

* Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc.

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận đối với phần diện tích đất và nhà ở được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.