Loạn giá bán chung cư

Bất động sản ế ẩm, khách hàng dù có nhu cầu cũng thận trọng và khó tính hơn

Một căn hộ, hai loại giá

Ở giai đoạn thị trường bất động sản ế ẩm, hiện nhiều dự án đã giảm giá bán xuống chỉ còn bằng 2/3 so với lần đầu tiên rao bán cách đây 2 - 3 năm, nhưng nhìn chung người mua vẫn rất thận trọng, kỹ càng khảo giá trước khi quyết định mua, thậm chí có tâm lý chờ đợi xem có giảm thêm nữa không. Vì thế, trong bối cảnh đang nhiều hàng tồn kho, lại thêm dự báo đến năm 2015, Hà Nội sẽ có thêm 63.900 căn hộ được xây, khiến cho các chủ đầu tư tìm đủ cách xoay xở để đẩy nhanh tốc độ bán.

Và một trong những “chiêu” mới mà chủ đầu tư dùng để thu hút người mua đến với dự án của mình là giảm giá thành căn hộ bằng cách bán theo giá xây thô bên cạnh giá đã hoàn thiện. Căn hộ xây thô có mức giá thấp hơn giá đã hoàn thiện từ 3-8 triệu đồng/m2, nhưng người mua phải bỏ tiền để hoàn thiện một số hạng mục như: Trát vữa, sơn tường, làm cửa ngăn, điện nước, thiết bị vệ sinh... Thực ra hình thức bán căn hộ xây thô này đã xuất hiện ở TP Hồ Chí Minh từ cách đây khoảng một năm, còn ở Hà Nội mới chỉ xuất hiện trong 2 - 3 tháng gần đây, tại một số dự án như: Hồ Gươm Plaza, Xuân Phương Viglacera, Berriver Long Biên, Hòa Bình Green City…

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường Công ty Savills cho biết: “Chúng tôi không thấy thị trường bất động sản các nước khác có hình thức bán này, mà chắc chỉ có ở Việt Nam. Có lẽ, chủ đầu tư cũng không muốn nhưng đành phải điều chỉnh để phù hợp với thực tế tình hình thị trường và đây là một trong những xu hướng sẽ diễn ra trong thời gian tới. Tuy kiểu bán này không có gì vướng mắc về pháp lý nhưng nếu kiểm soát không tốt cũng sẽ dẫn đến lộn xộn, ảnh hưởng đến cuộc sống chung của tòa nhà. Chúng tôi đã tham quan ở TP Hồ Chí Minh cũng thấy xảy ra thực tế trên. Vì thế người mua cần ý thức được điều này”.

Chiêu trò giá… ảo

Hiện những dự án căn hộ có mức giá thấp, lại thêm tiện ích về cơ sở hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật sẽ được chú ý hơn. Nắm bắt được tâm lý này, chủ đầu tư một số dự án đã kết hợp với đơn vị phân phối đưa ra các chiêu thức quảng cáo tiếp thị khá hấp dẫn như: “Giá bán căn hộ chỉ 14-16 triệu đồng/m2”, “khách hàng có thể được vay mua nhà lãi suất 6% từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Nhà nước”, “chung cư nằm trong quần thể hạ tầng của khu đô thị chung”… Nhưng trên thực tế, đây chỉ là kiểu quảng cáo mập mờ về giá cả lẫn lập lờ về hạ tầng chung cư và người mua khó mà mua được căn hộ với giá bán, cơ sở hạ tầng... như quảng cáo.

Điển hình gần đây nhất là dự án VP5 Linh Đàm, mức giá được công bố là 14-16 triệu/m2 nhưng rất ít người dân mua được giá này, mà phần lớn phải qua “cò” và phải trả thêm cho “cò” khoản chênh từ 120-280 triệu đồng/căn mới có thể sở hữu được căn hộ, tính ra giá đội lên thêm 5-6 triệu/m2. Hay nhiều dự án không hề có cơ sở hạ tầng xung quanh, ngay cả diện tích dành cho sân chơi cũng không có như chung cư 250 Minh Khai, 59 Vũ Trọng Phụng, Viglacera Đại Mỗ... nhưng vẫn được rao bán rất hấp dẫn trên thị trường

Trong quý II/2013, Hà Nội có thêm 2.100 căn hộ thuộc 8 dự án mới được chào bán, nâng tổng số căn hộ mới cần bán là 11.700 căn, nhưng khoảng 74-80% căn hộ bán được thời gian qua nằm trong khung giá dưới 1.000 USD/m2. Điều này phản ánh thực tế nhu cầu thị trường tập trung vào loại căn hộ trung cấp và bình dân. Số dự án bán căn hộ theo giá xây thô đang tăng, do chủ đầu tư muốn giảm mức giá thành căn hộ ở mức tối đa nhằm thu hút thêm người mua. (Nghiên cứu của Công ty Tư vấn bất động sản Savills)