Chuyên gia góp ý dự thảo Luật Đất đai

Xác định giá đất đền bù khi thu hồi cần dựa trên sự đồng thuận của đa số - Ảnh minh họa

Nguyên tắc dựa vào sự đồng thuận của số đông

GS Đặng Hùng Võ cho rằng cơ chế chuyển dịch đất đai từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hiện nay là vấn đề “nóng” nhất, chứa đựng nguy cơ của nạn tham nhũng và nảy sinh các vụ khiếu kiện.

GS Đặng Hùng Võ lý giải: Luật Đất đai 2003 cho phép nhà đầu tư trong nước được nhận chuyển quyền sử dụng đất trực tiếp từ người đang sử dụng đất, tạo nên cơ chế “thỏa thuận” chuyển dịch đất đai tự nguyện. Đây là cách thức tiếp cận đất đai rộng mở, nhưng thực tế triển khai lại gặp nhiều khó khăn, vì hầu hết các dự án đều gặp phải trường hợp đa số dân cư đồng ý mức giá đền bù, nhưng một số người đang sử dụng đất đòi đền bù với giá "trên trời", không thể đàm phán được và chịu bó tay. Mặt khác, trong tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất định ra thấp hơn thị trường đương nhiên dẫn tới sự không hài lòng về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người bị thu hồi đất buộc lòng phải khiếu nại về sự mất mát quyền lợi chính đáng của mình.

Để giải quyết hạn chế này, GS Đặng Hùng Võ cho rằng dự thảo Luật Đất đai cần có những đổi mới tích cực để quá trình chuyển dịch đất đai được thuận lợi hơn, tạo sự đồng thuận cao hơn và phù hợp cơ chế thị trường hơn. Theo đó, dự thảo cần phải bổ sung quy định áp dụng nguyên tắc đồng thuận của cộng đồng, tối thiểu bằng 2/3 đồng thuận của cư dân trong cộng đồng đó trong thỏa thuận giá đất giữa doanh nghiệp và người dân.

Đề xuất nguyên tắc giá công bằng

Ông Phạm Sỹ Liêm. Ảnh Chinhphu.vn

Cũng về vấn đề xác định giá đất, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng dự thảo Luật Đất đai không nên quy định nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng mảnh đất tại địa điểm xác định vào thời điểm xác định. Trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian.

Vì vậy, ông Liêm đề nghị thay thế nguyên tắc “phù hợp với giá thị trường” bằng nguyên tắc “giá công bằng”. Tức là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại. Theo ông Liêm, một số nước như Hàn Quốc, Brazil… trả phần lớn tiền bồi thường bằng trái phiếu đất đai, Việt Nam có thể tham khảo để hạn chế việc cùng lúc xuất ra nhiều tiền mặt.

Ông Liêm còn cho rằng về thủ tục bồi thường, có thể áp dụng thủ tục hai giai đoạn hành chính và tư pháp như ở Pháp hay nếu cuối cùng mà vẫn không thỏa thuận được giá bồi thường thì có quyền đưa ra tòa án đất đai như ở Canada. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, một mặt đề cao nhà nước pháp quyền, mặt khác hạn chế việc khiếu kiện đông người đến các cơ quan dân cử, cơ quan Đảng.

Cần phát huy vai trò của công ty thẩm định giá

Góp ý về vấn đề xác định giá đất, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chủ tịch Hội thẩm định giá cũng cho rằng trong vấn đề xác định giá, Nhà nước nên giữ vai trò là người xây dựng cơ chế chính sách giá, điều tiết hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra… Nhà nước không cần phải thực hiện thẩm định giá trên thị trường mà nên xã hội hóa để các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện. Như vậy mới phù hợp thông lệ quốc tế, tránh việc Nhà nước “vừa đá bóng vừa thổi còi".

Luật sư Vũ Xuân Tiền đề xuất quy định giá bồi thường do Hội động định giá xác định. Ảnh Chinhphu.vn

Luật sư Vũ Xuân Tiền, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty tư vấn VFAM Việt Nam cho rằng để khắc phục triệt để tình trạng mâu thuẫn, thiếu minh bạch về giá đất trong Luật hiện hành, nên quy định việc bồi thường theo giá trưng mua do Hội đồng định giá xác định.

Cũng về vấn đề này, đại diện Công ty Luật VILAF cho rằng: Các quy định hiện hành và Dự thảo đều quy định giá đất bồi thường, đền bù giải phóng mặt bằng phải sát với giá thị trường hoặc phải phù hợp với giá thị trường. Điều đó dẫn đến việc giải thích áp dụng tùy tiện, gây khó khăn cho chính quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thiệt hại cho cả nhà đầu tư và người sử dụng đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó, cả Luật hiện hành cũng như dự thảo đều chưa quy định trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất tự thỏa thuận về việc đền bù và giải phóng mặt bằng. Luật chưa quy định quy trình thủ tục để các bên có thể bảo đảm việc thực hiện thỏa thuận của mình.

Do đó, VILAFđề nghị dự thảo cần quy định rõ cơ chế xác định giá thị trường của đất bị thu hồi đề đền bù giải phóng mặt bằng cho người sử dụng đất. Theo đó cần đưa ra một cơ chế xác định giá thị trường như mời công ty thẩm định hoặc dựa trên giá chuyển nhượng của cùng loại đất, cùng vị trí trong một khoảng thời gian xác định.

Đồng thời, cần quy định cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như các thủ tục để nhà đầu tư và người sử dụng đất có thể thực hiện được thỏa thuận. Để vừa giúp giảm bớt thủ tục hành chính, vừa đơn giản hóa thủ tục đền bù, giải phóng mặt bằng trong những trường hợp nhà đầu tư và người sử dụng đất đạt được thỏa thuận.