Xây dựng cơ chế tự thỏa thuận chuyển nhượng đất xây nhà thương mại

Nghị quyết phiên họp Chính phủ chuyên đề pháp luật ngày 5/1 nêu yêu cầu trên. Bộ Tài nguyên và Môi trường được giao chỉnh lý quy định về sử dụng đất xây nhà thương mại trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đảm bảo phù hợp với Nghị quyết 18 Trung ương và thực tiễn.

Tại Nghị quyết 18, Trung ương yêu cầu tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đây là một trong những vướng mắc quan trọng khiến dự thảo Luật Đất đai chưa được Quốc hội thông qua vào kỳ họp cuối năm 2023.

Dự thảo trình Quốc hội khi đó thiết kế hai phương án với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ. Một là quy định các dự án này thuộc diện Nhà nước thu hồi để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Hai là các dự án phải gắn tiêu chí, điều kiện cụ thể thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Lựa chọn phương án một, Chính phủ cho rằng việc đấu giá quyền sử dụng đất giúp việc giao đất, cho thuê đất minh bạch, tăng thu ngân sách. Việc đấu thầu giúp lựa chọn nhà đầu tư có năng lực, thực hiện dự án có tính lan tỏa, tạo động lực cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch của địa phương.

Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch, huyện Hoài Đức, Hà Nội bỏ hoang nhiều năm, tháng 8/2018. Ảnh: Giang Huy

Đại biểu Nguyễn Quang Huân (Ủy viên Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường), đại biểu Phạm Văn Thịnh (Trưởng ban Dân vận Tỉnh ủy Bắc Giang) chọn phương án một vì Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch thông qua thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu. Việc này giúp Nhà nước có nguồn lực để đền bù; đồng thời tránh tình trạng mỗi người bị thu hồi đòi một giá khiến dự án đình trệ, kéo theo bất bình đẳng trong đền bù.

Ngược lại, đại biểu Bế Minh Đức (Phó đoàn Cao Bằng) và Phạm Văn Hòa (Phó chủ tịch Hội luật gia tỉnh Đồng Tháp) cho rằng nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và đạt được sự đồng thuận với chủ đầu tư. Phương án này cũng phù hợp với Nghị quyết 18 về tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh tình trạng thu hồi đại trà làm lợi cho chủ đầu tư.

Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Tài Nguyên và Môi trường quy định rõ trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phương pháp xác định giá đất; trường hợp, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá. Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung định giá đất, đảm bảo rõ ràng, công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Đây cũng là vấn đề còn nhiều ý kiến trái chiều. Ban soạn thảo thiết kế hai phương án. Một là quy định tại luật về nội dung phương pháp và giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng. Hai là quy định ngay trong luật nội dung, trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp để bảo đảm công khai, minh bạch, khả thi. Chính phủ đề xuất phương án một và đưa ra 4 phương pháp định giá đất là so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ và nhiều đại biểu nghiêng về phương án hai vì quy định càng cụ thể giúp "bảo vệ cán bộ" và đảm bảo khả thi cho cơ quan thực hiện. "Nghị định không phải là luật, chỉ hướng dẫn. Cơ quan kiểm toán, thanh tra hỏi tại sao chọn phương pháp này, không chọn cái kia. Cái kia cao hơn một đồng cũng chết", ông Huệ nói tại phiên thảo luận ngày 16/11/2023, đề nghị dự thảo nêu rõ điều kiện áp dụng, nguyên tắc lựa chọn của từng phương pháp.