Vụ cấp sai 150.000 sổ đỏ tại Quảng Nam: Người dân chịu thiệt, trách nhiệm thuộc về ai?

Theo UBND tỉnh Quảng Nam, trên địa bàn tỉnh có gần 150.000 sổ đỏ cấp sai. Ảnh: Lê Phước Bình

Hướng xử lý vừa được tỉnh thống nhất sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân địa phương. Liệu rằng cách xử lý này có giải quyết dứt điểm tình trạng kiện tụng liên quan đến vấn đế này?

Gần 150.000 sổ đỏ cấp sai

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam, trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ghi loại “Đất thổ cư” khá phổ biến trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, với 148.398 trường hợp.

Riêng thị xã Điện Bàn có 13 xã, phường có GCNQSDĐ cấp là “Đất thổ cư” đối với thửa đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở theo quy định, với tổng số GCNQSDĐ là 21.093 trường hợp.

Sở này cho biết nguyên nhân của việc cấp sai nêu trên là do khi cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1993 và Nghị định số 64-CP ngày 15/10/1993 về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhiều GCNQSDĐ ghi gộp “đất ở + vườn” thành “Đất thổ cư” mà không tách riêng diện tích đất ở.

Do đó, diện tích đất thổ cư được cấp trên địa bàn tỉnh Quảng Nam có nhiều trường hợp có diện tích lớn. Thậm chí có trường hợp đến 5.000-7.000 m2 đất thổ cư.

Trong khi đó, khi cấp lại GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc xác định diện tích đất ở theo hạn mức thấp hơn diện tích đất thổ cư đã phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện do người dân và một số cơ quan chức năng cho rằng đất thổ cư là đất ở.

Chưa hết, cùng thời điểm Luật Đất đai năm 1993, việc ghi trong GCNQSDĐ cũng không thống nhất giữa các khu vực, đơn vị hành chính trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Cụ thể, có nơi ghi “đất ở và đất vườn”, nhưng có nơi khác thì ghi đất “thổ cư” trên GCNQSDĐ.

Khi phát sinh khiếu kiện, quan điểm giải quyết của cơ quan tư pháp và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương cũng có sự khác nhau trong việc áp dụng pháp luật về đất đai, khiến cho việc giải quyết vụ án phức tạp, kéo dài, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng, việc ghi trong GCNQSDĐ loại “Đất thổ cư” với diện tích lớn hơn hạn mức đất ở như nêu trên do không tách loại đất ở với loại đất nông nghiệp (vườn, ao, chuồng trại) gắn liền với đất ở theo hiện trạng là không phù hợp với Luật Đất đai.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng không có quy định nào xác định loại đất là “Đất thổ cư”.

Việc ghi “Đất thổ cư” trong GCNQSDĐ trước đây cũng làm phát sinh hệ lụy khiếu kiện, khiếu nại gia tăng. Trong đó có nguyên nhân chính là việc ghi gộp “đất ở và đất vườn” thành “Đất thổ cư”.

Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về “Đất thổ cư” nổi lên trên địa bàn tỉnh Quảng Nam ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.

Việc này cần được khẩn trương chấn chỉnh, bảo đảm việc cấp GCNQSDĐ xác định đúng hạn mức đất ở, diện tích đất vườn, đất khác theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013. Đồng thời chấm dứt việc cấp GCNQSDĐ ghi loại “Đất thổ cư”.

Người dân đề nghị Quảng Nam tổ chức thanh tra làm việc việc cấp sổ đỏ ghi là đất thổ cư. Ảnh: Lê Phước Bình

Cơ sở nào khẳng định đó là cấp sai?

Bàn luận về vấn đề nêu trên, nhiều người dân tại tỉnh Quảng Nam cho rằng, tỉnh muốn khẳng định việc cấp sổ đỏ ghi đất thổ cư hoặc đất ở + đất vườn là sai, là ghi gộp hai loại đất ở và vườn thì cần phải có cơ sở, phải tổ chức thanh tra để làm rõ đúng sai, ai phải chịu trách nhiệm.

Nhiều người cho rằng cần phải tổ chức thanh tra việc cấp sổ đỏ theo hồ sơ Nghị định 64-CP năm 1993 như nêu trên. Qua đó mới có cơ sở để khẳng định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn đó được thực hiện như thế nào, sai ở đâu, đúng ở chỗ nào, vì sao sai, địa phương nào làm sai, địa phương nào làm đúng.

Bởi lẽ, diện tích đất thổ cư ghi trên sổ đỏ được cấp khi ấy không đồng nhất giữa các hộ gia đình với nhau, có sổ đỏ được cấp với diện tích lớn đất thổ cư, nhưng cũng có sổ đỏ được cấp với diện tích rất nhỏ. Đồng thời, có địa phương cấp sổ đỏ ghi là đất 'thổ cư' những cũng có địa phương cấp sổ đỏ ghi là 'đất ở + đất vườn'.

Chưa hết, việc cấp sổ đỏ khi ấy có theo hạn mức hay không, nếu có thì hạn mức là bao nhiêu, có tính nhân khẩu tăng thêm đối với những thửa đất có nhiều hộ gia đình đông con cháu cùng sinh sống trên một thửa đất hay không? Sổ đỏ nào trước đây có ghi gộp đất thổ cư là đất ở + đất vườn, sổ đỏ nào không ghi gộp như vậy cũng cần phải được làm rõ.

Cũng theo người dân địa phương, việc tỉnh Quảng Nam cho rằng cấp sổ đỏ trước đây là sai, nay cấp đổi lại sổ đỏ cho người dân theo quy định mới thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của họ.

Giả sử, một người dân được cấp sổ đỏ theo hạn mức trước đó là 400 m2, loại đất thổ cư, nay khu vực đó được điều chỉnh hạn mức giao đất ở xuống còn 200 m2. Căn cứ theo hạn mức giao đất hiện nay, tỉnh Quảng Nam xác định lại diện tích đất ở cho người dân là 200 m2 là không hợp lý.

Tờ bản đồ địa chính được lập theo hồ sơ Nghị định số 64-CP năm 1993, trong đó có nhiều thửa đất có ký hiệu chữ 'T'. Ảnh: Lê Phước Bình

Quảng Nam xử lý ra sao?

Thực hiện kiến nghị từ Viện kiểm soát nhân dân tối cao, UBND tỉnh Quảng Nam đã tổ chức rà soát và đi đến thống nhất về hướng xử lý đối với việc xác định lại diện tích đất ở đối với những sổ đỏ đã được cấp mà trên giấy ghi diện tích Đất thổ cư hoặc đất ở và đất vườn mà không xác định rõ diện tích đất ở.

Theo đó, đối với các trường hợp đã thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…) đối với toàn bộ thửa đất thì không công nhận lại.

Bên cạnh đó, trường hợp đã thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì xem xét, công nhận lại diện tích đất ở còn lại tại Giấy CNQSD đất gốc theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Ngoài ra, các trường hợp chưa thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì xem xét, công nhận lại diện tích đất ở theo đúng quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì thực hiện công nhận lại diện tích đất ở theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

Trường hợp người sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và đang có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ mà giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo khoản 2 Điều 9 Quy định hạn mức giao, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh được ban hành kèm theo Quyết định số 15/2020/QĐ-UBND ngày 05/11/2020 của UBND tỉnh.

Liên quan đến vấn đề này, một vấn đề phát sinh được đặt ra là: như thế nào là loại giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở?

Ví dụ như người dân có các loại giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai, nhưng trên giấy tờ đó ghi đất thổ cư thì liệu rằng giấy tờ đó có được xác định là loại giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở.

Đối với vấn đề này, tại Công văn số 5219/UBND-KTN được UBND tỉnh Quảng Nam ban hành năm 2016 cho rằng, trên giấy tờ theo điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ diện tích đất thổ cư thì được xem như là loại giấy tờ không xác định được diện tích đất ở.

Trong khi đó, tại văn bản hợp nhất số 04/VBHN – BTNMT ngày 4/5/2021 cũng đã nêu rõ vấn đề xác định lại diện tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở.

Cụ thể, tại điều 24 của văn bản hợp nhất số 04/VBHN – BTNMT đã nêu rõ, đất vườn, ao quy định tại điều 103 luật đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc 2 trường hợp.

Tại khoản 2 điều này quy định, loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 điều 103 của Luật Đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc đất thổ cư.

Như vậy, văn bản hợp nhất nêu trên đã xác định, diện tích ghi trên giấy tờ theo Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 ghi diện tích đất thổ cư thì đồng nghĩa với đó là diện tích đất ở.