Vì sao thị trường bất động sản vẫn trầm lắng dù lãi suất giảm liên tục?

Ảnh minh hoạ.

Tại Hội nghị sơ kết hoạt động ngân hàng 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2023 vừa diễn ra, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất thế giới tiếp tục tăng và neo ở mức cao, thực hiện chủ trương của Quốc hội, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về giảm lãi suất cho vay nhằm tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, doanh nghiệp và người dân, NHNN đã liên tục điều chỉnh giảm 4 lần các mức lãi suất với mức giảm 0,5-2,0%/năm.

Theo đó, với sự quyết tâm, nỗ lực của toàn ngành, mặt bằng lãi suất thị trường đã có xu hướng giảm.

Đến cuối tháng 6/2023, lãi suất tiền gửi và cho vay bình quân của các giao dịch phát sinh mới bằng VND của các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm khoảng 1,0%/năm so với cuối năm 2022.

Các NHTM đã chủ động điều chỉnh và triển khai các chương trình/gói tín dụng ưu đãi để giảm lãi suất cho vay với mức giảm khoảng 0,5-3,0%/năm tùy đối tượng khách hàng đối với các khoản vay mới.

Tại Nghị quyết số 97/NQ-CP mới bán hành, Chính phủ giao NHNN tiếp tục thực hiện các giải pháp đồng bộ, quyết liệt để giảm mặt bằng lãi suất cho vay từ 1,5 - 2%.

Không chỉ lãi suất giảm, trong 6 tháng đầu năm 2023, nhiều văn bản, định hướng nhanh chóng được Chính phủ ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Chẳng hạn như Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất thương mại dịch vụ (condotel, officetel).

Nghị định 10/2023/NĐ-CP được ban hành với mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác, hoãn thời gian áp dụng quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp.

Việc ban hành các giải pháp trên được đánh giá là tiến hành nhanh hơn nhiều so với giai đoạn khủng hoảng của thị trường năm 2010-2011, tạo cơ sở, khung pháp lý cho việc tháo gỡ khó khăn tại các dự án, tác động tích cực đến tâm lý thị trường

Tuy nhiên, dù nhiều ngân hàng thương mại đã giảm mạnh lãi suất cho vay, nhiều giải pháp tháo gỡ được ban hành nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại.

Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2023, tình hình thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái trầm lắng.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, giao dịch trầm lắng, doanh nghiệp không tiếp cận được các nguồn vốn, dừng triển khai các dự án bất động sản, cắt giảm lao động…

Nguồn cung bất động sản tiếp tục hạn chế tại tất cả các phân khúc. Cụ thể, nhà ở thương mại hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, chỉ đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022.

Bộ Xây dựng cho biết, giá giao dịch bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm so với 6 tháng cuối năm 2022, trong đó thời điểm giá giảm nhiều là quý I/2023. Theo đó, giá chung cư tại các địa phương giảm từ 2 - 6% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 6 - 10% so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 8 - 11%.

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 6 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Theo Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), trong bối cảnh thị trường khó khăn và khả năng huy động vốn hạn chế, phần lớn doanh nghiệp lựa chọn chiến lược phòng thủ như tạm dừng/giãn tiến độ đầu tư dự án, đặc biệt các dự án quy mô lớn, yêu cầu mức đầu tư cao và điều kiện thị trường thuận lợi để hấp thụ nguồn hàng lớn; áp dụng nhiều chính sách chiết khấu, hỗ trợ gói nội thất,… để giảm lượng tồn kho và thu về dòng tiền.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng tập trung nguồn lực để xử lý các khoản nợ vay trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả việc mua lại trước hạn các lô trái phiếu, do đó không còn nhiều nguồn lực cho phát triển dự án.

Do đó, giai đoạn này là giai đoạn trầm lắng của các kế hoạch đầu tư/công bố dự án mới.

Tuy vậy, theo VCBS, thị trường có thể chứng kiến sự sôi động nhất định trong hoạt động M&A các dự án/doanh nghiệp bất động sản, gia tăng sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn trong phân khúc nhà ở xã hội nhằm duy trì bộ máy hoạt động và sự hiện diện của thương hiệu trên thị trường cũng như tạo dựng hình ảnh và nhận được những lợi thế nhất định trong phát triển các dự án thương mại trong tương lai.