Vẫn phải... chờ xem

Niềm tin trở lại

Theo ông Sử Ngọc Khương-Giám đốc đầu tư Công ty Savills Việt Nam, quyết định giảm lãi suất huy động xuống 6%, gói tín dụng 50 nghìn tỷ đồng mới được công bố của ngân hàng Xây dựng, sự ấm lên của thị trường chứng khoán, kèm theo dự thảo luật cho người nước ngoài sở hữu bất động sản ở Việt Nam... đã góp phần tác động tích cực đến thị trường bất động sản, tạo được niềm tin cho người mua nhà. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thì bắt đầu lạc quan về một dòng tiền sẽ chảy từ tài khoản tiết kiệm vào bất động sản.

Quả vậy, khảo sát tại thị trường TP Hồ Chí Minh cho thấy, từ đầu năm đến nay, số lượng khách đến các sàn tìm hiểu các dự án và lượng giao dịch thành công có tăng hơn so với cùng kỳ năm 2013. Theo ông Lê Nam Hiền, Phó Tổng Giám đốc Công ty Hưng Thịnh Land, từ đầu năm đến nay công ty này đã bán được gần 200 căn hộ tại dự án 8X Đầm Sen (quận Tân Phú) với mức khoảng hơn 13 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đại diện Công ty dịch vụ bất động sản Danh Khôi cho biết, từ tháng 10-2013 đến thời điểm này, công ty đã bán được 370 căn hộ.Trong số khách hàng đến mua dự án, phần nhiều là để ở, nhưng cũng đã có những khách hàng mua cho thuê hoặc ký gửi công ty bán lại để đầu tư...

Tuy niềm tin đã khiến lớp "băng" trên thị trường có phần tan giá, nhưng xét dài hạn, điều đó có đủ khiến thị trường khởi hoạt hay không, lại là vấn đề khác. Dẫn trở lại gói 30 nghìn tỷ đã được triển khai từ tháng 6-2013, nhưng đến thời điểm này tỷ lệ giải ngân vẫn còn thấp, chưa thật sự đem lại hiệu quả như mong muốn, ông Sử Ngọc Khương e ngại về tốc độ giải ngân của gói 50 nghìn tỷ đồng này! Tuy đưa ra dự đoán, gói hỗ trợ sẽ tác động tích cực vào phân khúc nhà ở có giá trị bình dân và trung cấp, nhưng ông Khương vẫn đồng thời nhấn mạnh, chỉ khi bốn nhà bao gồm ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu và người mua có sự phối hợp tốt, cùng triển khai gói tín dụng một cách quyết liệt và triệt để thì mới đem lại những tác động tích cực cho thị trường mà thôi.

Câu hỏi về độ bền vững của thị trường

Nếu nhìn ở góc độ tự liên kết tìm ra lối đi qua mô hình liên kết bốn nhà thông qua gói tín dụng thương mại nói trên, có thể thấy, trong cái khó đã ló cái khôn, các doanh nghiệp đã học được bài học về việc bắt tay phát triển. Nói như ông Phan Thành Mai, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc cải thiện, đổi mới cấp tín dụng cho các doanh nghiệp thông qua ký kết các ngân hàng với chủ đầu tư-nhà thầu-nhà cung ứng, sản xuất VLXD trên cùng một hợp đồng đã tạo nên sự tin cậy cho các ngân hàng khi kiểm soát được dòng tiền đến đúng mục đích và đối tượng trực tiếp. Từ đó, tạo nên một dòng tín dụng từ nhiều ngân hàng cho các doanh nghiệp ngành xây dựng.

Thế nhưng, niềm vui sẽ ngắn chẳng tày gang nếu thiếu đi bệ đỡ chính sách. Đó chính là điều mà các nhà phát triển thị trường cảm thấy quan ngại nhất. Một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh (xin đề nghị không nêu tên) bày tỏ quan ngại về giải pháp không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, các dự án khu đô thị mới trong năm 2014 vừa được Bộ Xây dựng trình Chính phủ. Động thái này được trông đợi sẽ hạn chế nguồn cung, hóa giải bài toán tồn kho, đặc biệt trong phân khúc cao cấp."Ý tưởng của kiến nghị này là tốt nhưng chưa phải là cái mà thị trường đang cần. Không thể nhốt chung vào một rọ rồi cấm tất" - vị này cho biết.

Cùng quan điểm này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, việc quy chụp dừng cấp phép tất cả các dự án là điều vô lý. Ông Châu kiến nghị, nên chăng Bộ không nên can thiệp hành chính vào thị trường mà nên thông qua phương thức kinh tế như xem xét tăng thu tiền sử dụng đất đối với dòng phân khúc dư thừa nguồn cung... Còn ở góc độ tư vấn, ông Ri-chat Lich (Richard Leech), Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng kiến nghị cần tôn trọng nguyên tắc của thị trường. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam cần phải được quản lý chặt chẽ hơn, nhưng ở góc độ quản lý quy hoạch, chất lượng xây dựng, cơ sở hạ tầng...

Từ câu chuyện nói trên có thể thấy, thị trường vẫn thiếu "bà đỡ" chính sách một cách bền vững. Việc can thiệp hành chính vào thị trường theo cách giật cục chỉ khiến cho các đối tượng tham gia thị trường lâm vào thế trở tay không kịp mà thôi. Theo ông Phạm Trung Tuyến, Vụ trưởng, Trưởng văn phòng thường trực BCĐ T.Ư về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, thị trường chỉ có thể phát triển ổn định khi mà các doanh nghiệp tự cứu mình đi đôi với sự hậu thuẫn chính sách từ bộ, ngành và các địa phương.

Tín hiệu tích cực

Trong báo cáo bất động sản quý I-2014 thị trường Hà Nội vừa được CBRE Việt Nam công bố, đã có những tín hiệu tích cực: Thị trường căn hộ bán có mức giá chào bán thứ cấp trung bình tăng sau 11 quý liên tiếp giảm và lần đầu tiên đạt mức tăng 1,1% trung bình cho toàn thị trường so với quý trước. Trái với thông lệ, quý này cũng ghi nhận các giao dịch diễn ra rất sớm, từ đầu năm và chủ yếu tại các dự án trung cấp. Phân khúc cao cấp có giá hơn 30 triệu đồng/m 2 vẫn giao dịch tốt. Giá mua dự kiến sẽ tăng lên, tuy nhiên còn quá sớm để khẳng định trở thành xu hướng dài hơi.

Một xu hướng mới cho thấy, một số dự án biệt thự, nhà liền kề đang cạnh tranh trực tiếp với các dự án chung cư trung cấp thuộc phân khúc nhà ở có giá từ hai đến ba tỷ đồng.