Tranh chấp Quỹ bảo trì tòa nhà Keangnam Hà Nội, luật sư nói gì?

Tòa nhà Keangnam Hà Nội. Ảnh: Tuấn Minh

Theo quy định của Nghị định 71 và một số quy định của pháp luật khác về quản lý nhà chung cư như Quyết định 08 của Bộ Xây dựng và Quyết định 01/2013 của UBND thành phố Hà Nội thì khi thu tiền bảo trì có giá trị bằng 2% từ các hợp đồng mua bán nhà thì chủ đầu tư phải lập tài khoản riêng và chuyển khoản tiền này vào, có trách nhiệm giữ khoản tiền đó cho đến khi thành lập ra Ban quản trị thì chuyển giao số tiền này cho Ban quản trị tòa nhà. Lẽ ra chủ đầu tư phải chuyển giao ngay số tiền đó cho người dân thì ngược lại, Keangnam Vina lại đang “mặc cả” để được trả dần 5 tỷ đồng/1 năm. Hành vi này của Keangnam Vina đã vi phạm nghiêm trọng các nguyên tắc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà căn hộ.

Trong trường hợp Keangnam bán tòa nhà văn phòng 72 tầng trên đường Phạm Hùng thì có ảnh hưởng gì đến quyền lợi của cư dân đang sống tại tòa nhà căn hộ trong cùng dự án này?

Chắc chắn là sẽ có ảnh hưởng. Bởi vì về nguyên tắc khi đã bán tòa nhà văn phòng thì Keangnam sẽ không còn giữ quỹ bảo trì của cư dân nữa. Nếu tiền bảo trì bị chi tiêu vào mục đích khác thì người dân sẽ không có tiền để bảo trì cho tòa nhà này nữa. Số tiền bảo trì chủ đầu tư nói đang giữ nhưng cụ thể ra sao thì không phải ai cũng biết vì chủ đầu tư không công khai. Kể cả khi đã bán tòa nhà văn phòng thì người dân và chủ đầu tư vẫn còn nhiều vấn đề liên quan với nhau như phần tầng hầm, sàn thương mại, phần công cộng và một số hạng mục khác.

Khi chuyển nhượng tức là tòa nhà văn phòng đã thay đổi chủ đầu tư, Công ty Keangnam Vina phải nộp hồ sơ lên UBND thành phố Hà Nội. Khi đó các bên phải chứng minh là đã hoàn thành nghĩa vụ, thủ tục với cơ quan nhà nước, trong đó có tiền thuế. Bên mua tòa nhà vẫn phải tiếp nhận các trách nhiệm, nghĩa vụ với các bên liên quan khi chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên khi đó việc đòi khoản tiền bảo trì của người dân sẽ khó khăn hơn là đòi chính Keangnam Vina. Về nguyên tắc thì pháp nhân vẫn phải chịu trách nhiệm.

Nếu có bằng chứng xác định Keangnam Vina sử dụng, tạm giữ trái phép quỹ bảo trì của người dân thì có thể truy cứu trách nhiệm hình sự được không?

Về nguyên tắc có thể xem xét về hình sự. Vấn đề là với người nước ngoài thì cơ quan điều tra của Việt Nam có áp dụng các biện pháp đó không lại là việc khác (?!). Nguyên nhân Keangnam Vina bao nhiêu năm qua dây dưa không trả quỹ bảo trì cho người dân một phần vì trước đây quy định của pháp luật về việc này vẫn chưa rõ ràng. Pháp luật quy định phải bàn giao quỹ bảo trì cho người dân nhưng cơ chế thực hiện lại không rõ.

Trong tình trạng hiện nay, người dân cần làm gì để bảo vệ mình?

Cách tốt nhất hiện nay là người dân phải sớm khởi kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi lại tài sản chung. Tài sản chung ở đây là quỹ bảo trì, trong đó một phần là của chủ đầu tư vì họ vẫn là chủ sở hữu diện tích sàn thương mại, một phần tầng hầm. Quyết định 01/2013 của UBND thành phố Hà Nội nói rõ việc này do tòa án giải quyết. Đây là loại tranh chấp mới và đã khá đầy đủ các căn cứ pháp lý để khởi kiện.