Tranh chấp BĐS vẫn “nóng” là do đâu?

Điều sai lầm ở các doanh nghiệp BĐS là dự báo nhu cầu sử dụng các căn hộ. Ảnh minh họa: KL

Xin ông cho biết một số hình thức huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS hiện nay?

Một doanh nghiệp sẽ có nhiều cách huy động vốn, đặc biệt là các doanh nghiệp cổ phần. Chẳng hạn như doanh nghiệp có thể tiếp cận kênh huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán hoặc phát hành trái phiếu. Thứ ba là doanh nghiệp có thể vay vốn từ ngân hàng hay các tổ chức tín dụng. Thứ tư vay vốn của các cán bộ nhân viên, đối tác chiến lược hoặc huy động vốn từ khách hàng.

Như vậy, trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở thì hình thức huy động vốn được quy định ra sao, thưa ông?

Trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở chỉ nói thêm thời điểm nào doanh nghiệp được thực hiện hình thức huy động vốn. Chẳng hạn như, tại Điều 39 Luật Nhà ở quy định “Chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà, chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.”

Còn tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản.

Hiện nay, trong BĐS còn một hình thức nữa là bán sản phẩm hình thành trong tương lai, hoặc cùng nhau góp vốn đầu tư. Trường hợp này, khi dự án hoàn thành xong người ta không phân chia bằng lợi nhuận mà bằng sản phẩm.

Có ý kiến cho rằng, cho Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở quy định thời điểm huy động vốn khác nhau đã gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện. Theo đó, một số doanh nghiệp còn “lách luật”. Ông có nhận xét gì về ý kiến này?

Tôi nghĩ sẽ không có khó khăn, vì tùy mỗi doanh nghiệp sẽ lựa chọn thời điểm, cách thức, khoảng huy động vốn là bao nhiêu, huy động bao nhiêu lần theo hướng có lợi cho doanh nghiệp của mình. Tôi nghĩ, doanh nghiệp không “lách luật” mà họ làm đúng theo pháp luật cho phép.

Thời gian gần đây, nhiều vụ tranh chấp nảy lửa giữa khách hàng với chủ đầu tư có liên quan đến hình thức huy động vốn và mới đây tại dự án Thảo Loan Plaza. Theo ông nguyên nhân chính là do đâu?

Chúng ta nên thấy rằng, những vụ tranh chấp ở đây đa phần là các nhà đầu tư thứ cấp. Khi thị trường BĐS sôi động, các công trình như Thảo Loan Plaza có nhiều khách hàng ùn ùn kéo đến đầu tư. Và nhiều khu vực khác, các nhà đầu tư thứ cấp cũng tranh giành nhau để mua 3-5 căn. Có thời điểm, họ phải đứng xếp hàng từ 2-3 giờ sáng để mua được căn hộ, thậm chí có người đăng ký mua cả sàn để bán kiếm lời. Với một dự án như Thảo Loan Plaza khoảng 2-3 tỷ một căn thì những người mua ở thật sự rất ít. Do đó, khi thị trường BĐS tụt dốc, doanh nghiệp gặp khó khăn, những nhà đầu tư thứ cấp bị ảnh hưởng theo là điều tất yếu.

Thứ hai, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS là những doanh nghiệp lớn, họ làm ăn rất chân chính, bài bản, không ai muốn lừa gạt ai. Tuy nhiên, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 để kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội thì doanh nghiệp BĐS chịu ảnh hưởng nặng nè. Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ và thận trọng, ưu tiên vốn cho sản xuất kinh doanh và hạn chế tín dụng phi sản xuất, trong đó có tín dụng bất động sản làm cho thị trường này khó khăn hơn. Doanh nghiệp BĐS khó vay thêm vốn, dự án xây dựng dở dang, doanh nghiệp cũng chẳng có tiền để trả nợ. Đồng vốn không xoay sở được, cộng thêm việc tới kỳ đáo hạn vay ngân hàng, lãi không trả sẽ sinh thêm lãi suất quá hạn sẽ khiến hàng loạt dự án lâm vào cảnh thiếu vốn, nhiều doanh nghiệp không trụ nổi phải buông tay.

Đến nay, các chính sách tương đối dễ thở hơn, nhưng điều kiện vay của các doanh nghiệp đã hết bởi tài sản đã bị thế chấp, nợ xấu cao,… Vốn ngoại khó tiếp cận, các nguồn huy động khác dường như chững lại. Vì vậy, doanh nghiệp là người chết trước, thứ hai là nhà đầu tư thứ cấp và thứ ba là người mua nhà thực sự đã đóng một phần tiền cho nhu cầu ở. Đây là chủ trương chính sách của nhà nước tác động vào để kiềm chế lạm phát, vì một mục đích chung như thế, nhà nước hi sinh một ngành nào đó, chẳng hạn là BĐS.

Tuy nhiên tôi cũng nói thêm, điều sai lầm ở các doanh nghiệp BĐS là dự báo nhu cầu sử dụng các căn hộ. Nguyên nhân là do họ không tập trung vào căn hộ trung bình và thấp mà chỉ hướng tới các căn hộ cao cấp. Trong khi phân khúc này chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp, nhu cầu mua không nhiều. Do đó khi thị trường khó khăn, hai ông này “ôm xuồng” chết chung.

Trong các trường hợp tranh chấp thì khách hàng có thể làm gì để đòi lại quyền lợi của mình, thưa ông?

Khi xảy ra tranh chấp, thường các bên liên quan sử dụng phương thức kiện ra tòa. Tuy nhiên, dù có được phán quyết của tòa án thì trước tình hình khó khăn của các doanh nghiệp như hiện nay thì khả năng thi hành án là khó có thể xảy ra. Theo tôi lúc này là nên chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp.

Theo ông, để hạn chế rủi ro, khách hàng cần phải làm gì khi thực hiện hình thức góp vốn mua nhà?

Để hạn chế rủi ro thì người mua nhà cần phải tìm hiểu đầy đủ thông tin dự án đầu tư, thực lực của chủ đầu tư và thời điểm chủ đầu tư huy động vốn. Điều quan trọng hơn cả là xem kỹ nội dung hợp đồng góp vốn, các điều khoản, điều kiện trong hợp đồng. Bởi hầu hết nội dung hợp đồng đều do chủ đầu tư soạn ra theo hướng có lợi cho họ và rủi ro của người mua nhiều hơn. Do đó nếu không xem kỹ nội dung này thì khi xảy ra tranh chấp, hay kiện tụng thì thiệt thòi luôn nghiêng về phía họ.

Xin cảm ơn ông!