TP. HCM: “Ngộp thở” thị trường bất động sản

Vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường trong Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được nhiều doanh nghiệp cho rằng, đang gây khó khăn cho họ trong kế hoạch triển khai dự án. Vì thế, cơ quan chức năng và doanh nghiệp BĐS đã nhiều lần tổ chức họp bàn, kiến nghị về vấn đề này. Trong khi chưa tìm được giải pháp thích hợp thì mới đây, tại hội nghị góp ý cho dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP ban hành ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở, được tổ chức tại TP.HCM, nhiều đại biểu bày tỏ lo ngại, dự thảo Thông tư có những điểm chưa rõ ràng, nếu không được sửa đổi sẽ ảnh hưởng thiếu tích cực đến thị trường BĐS.

Về cơ bản, Nghị định 71 được đánh giá đã tạo ra cơ chế thoáng hơn đối với doanh nghiệp đầu tư BĐS ở góc độ huy động vốn. Đơn cử như trước đây, các quy định không cho phép doanh nghiệp huy động vốn khi dự án chưa xây xong phần móng, nhưng Nghị định 71 đã mở hơn trong vấn đề này khi cho phép doanh nghiệp được huy động vốn góp 20% (trên tổng số sản phẩm nhà ở) trước khi dự án xây xong móng.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, có một số điểm khiến doanh nghiệp băn khoăn. Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71, sắp tới, việc lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thêm phần công chứng. Đại diện Công ty Bất động sản Phát Đạt cho rằng, quy định này vô hình trung "đẻ" thêm sự rườm rà trong thủ tục hành chính, làm mất nhiều thời gian. Bởi việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai trên thị trường của khách hàng chỉ cần có văn bản xác nhận của chủ đầu tư và đóng thuế thu nhập cá nhân do cơ quan thuế xác nhận là hoàn tất.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT CTCP Nhà Thủ Đức cũng cho rằng, không cần thiết thêm phần công chứng trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng, vì chỉ làm phát sinh đầu việc cho các bên liên quan.

Một vấn đề khác được đề cập tại dự thảo Thông tư, mà theo ý kiến của nhiều đại biểu sẽ gây tác động xấu đến thị trường, đó là quy định, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư chỉ được phân chia một lần với số lượng một nhà ở (biệt thự, nhà riêng lẻ hoặc nhà chung cư). Các hộ gia đình hoặc cá nhân đã được phân chia một lần với số lượng một nhà ở thì không được xác nhận phân chia nhà ở lần thứ hai, kể cả trường hợp người được phân chia nhà ở đã bán hoặc đã tặng, cho nhà ở được phân chia lần đầu cho người khác. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác. Các doanh nghiệp cho rằng, việc đưa ra quy định này sẽ ngăn chặn dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS, trong khi thị trường đã bị "đói" vốn từ lâu.

Thông tư 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 1/10/2010) cũng đang gây cho giới kinh doanh địa ốc nhiều lo ngại. Theo quy định tại điểm c khoản 6 Điều 5 của Thông tư 13, hệ số rủi ro đối với tấc cả các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS là 250%. Đây được xem là rào cản mới đối với loại hình tín dụng này. Bởi theo các ngân hàng, nếu áp dụng đúng quy định tại Thông tư 13, thì sắp tới đây, các ngân hàng sẽ phải tiếp tục siết cho vay tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, ngay cả với đối tượng có nhu cầu về nhà ở.

Sau đợt "sốt" diễn ra từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS TP. HCM rơi vào tình trạng trầm lắng. Đặc biệt, trong thời gian gần đây, ghi nhận của phóng viên Báo ĐTCK tại các sàn giao dịch BĐS cho thấy, giao dịch càng trở nên trầm lắng đối với mọi phân khúc của thị trường, thậm chí nhiều sàn giao dịch cả tháng trời không thực hiện thành công được giao dịch nào.

Ông Trần Văn Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Nhà Việt Nam cho biết, từ năm 2008 đến nay, các doanh nghiệp BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng chưa được sự hỗ trợ nào từ chính sách, ngược lại còn phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn. "Thị trường BĐS Việt Nam giống như một đứa trẻ còn non nớt, nhưng đã bị kìm hãm, thắt chặt quá mức nên ảnh hưởng không ít đến sự phát triển tự nhiên của nó", ông Thành nhận xét. "Nếu thị trường không có được sự hỗ trợ, ngược lại còn bị tác động bởi nhiều quy định thắt chặt, thì không ít doanh nghiệp địa ốc sẽ bị phá sản hoặc phải chuyển đổi ngành nghề kinh doanh", ông Thành nói.

Theo ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Vinaland, thị trường BĐS thời gian qua gặp nhiều khó khăn, từ khó khăn về nguồn vốn đến khó khăn về chính sách thuế… Nếu tiếp tục có những quy định bất lợi, kênh đầu tư BĐS khó khăn hơn là điều khó tránh khỏi.