Tối ưu hóa việc định giá đất

Giá nhà mặt phố huyện Quốc Oai đang giao dịch ở mức 70 triệu đồng/m2

Theo khảo sát của PV tại Hà Nội, hiện mức giá giao dịch thực tế trên thị trường đều cao hơn nhiều so với giá theo khung giá đất quy định trên địa bàn Hà Nội đến 31/12/2019 được UBND thành phố Hà Nội ban hành tại Quyết định số 96.2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014. Thậm chí, tại những huyện ngoại thành khá xa trung tâm, mức chênh lệch được ghi nhận lên đến cả chục lần.

Khó tiệm cận thị trường

Cụ thể, tại thị trấn Quốc Oai (huyện Quốc Oai), khung giá đất nằm trong khoảng 5,1 - 7 triệu đồng/m2, tuy nhiên theo ông Nguyễn Văn Cương - Người dân sống tại đây cho biết thì vừa có giao dịch ở mức 70 triệu đồng/m2 đối với nhà mặt phố huyện.

Tương tự, tại những khu đất vàng như Hàng Ngang, theo khung giá đất hiện tại thì tại vị trí VT1 (vị trí có mức giá cao nhất) là 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên thực tế tại khu vực này, một căn nhà có diện tích 345m2 đang được rao bán với giá gấp cả chục lần, lên đến 355 tỷ đồng.

GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ rõ, khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu.

Phải nhìn nhận thẳng thắn rằng, khung giá đất bây giờ có tăng thêm 100% đi chăng nữa cũng chưa tiệm cận đến 50% mức giá trị trường. Tuy nhiên, việc điều chỉnh khung giá đất mới nếu không có sự cân nhắc kỹ lưỡng, khả năng sẽ tác động rất mạnh theo hướng không tích cực. Bởi khung giá đất mới sẽ tác động đến hàng loạt vấn đề, đặc biệt là tiền sử dụng đất sẽ tăng lên trở thành “ẩn số kép” khiến chi phí đầu tư của các doanh nghiệp đội lên, dẫn đến giá thành tăng lên, trút gánh nặng lên người mua nhà.

Chia sẻ với DĐDN, ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển nhà Constrexim thừa nhận, tiền sử dụng đất hiện nay các địa phương không chỉ áp theo đơn giá hàng năm đã công bố mà áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính giá đất. Khi đó, sự biến động của giá đất thực tế có thể làm vỡ kế hoạch kinh doanh ban đầu do doanh nghiệp không biết được giá đất khi hoàn thiện thủ tục chủ trương đầu tư.

“Việc doanh nghiệp chủ động thỏa thuận giá đất khi đền bù giải phóng mặt bằng như quy định tại Luật đất đai 2013 và việc các địa phương chủ động áp dụng hệ số K khi tính giá đất đang dường như đặt doanh nghiệp vào thế bị động khi thực hiện dự án bất động sản. Do không có căn cứ xác đáng mang tính khách quan để tính giá đất trong khi khung giá đất lại chưa sát với thị trường dẫn đến quá trình đàm phán giá đền bù giải phóng mặt bằng luôn là nỗi “ám ảnh” của doanh nghiệp thực hiện dự án” – ông Cây cho biết.

Điều chỉnh theo khu vực

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, cũng giống như các chính sách khác, việc tăng giá đất không nên có sự thay đổi đột biến quá mức vì đôi khi sẽ dẫn tới các ảnh hưởng tiêu cực. Việc này cũng tương tự như động thái thắt chặt tín dụng đối với bất động sản, cần phải có lộ trình giảm từ từ.

Theo ông Đính, việc đẩy giá ở thị trường Hà Nội nếu tăng cao nữa sẽ khó khăn cho thị trường trong việc tiêu thụ, có thể tác động làm giảm giao dịch. Thành phố nên có những điều chỉnh chính xác hơn ở các khu vực khác nhau, đặc biệt cần có quan điểm khuyến khích đầu tư hay hạn chế đầu tư thông qua mức thuế sẽ hiệu quả hơn.

Ông Đính đề xuất, nếu xây dựng dự án nhà ở trong nội thành sẽ áp dụng mức thuế cao nhất, không phải là 15 - 30% mà có thể là 50% thậm chí 100%. Từ đó, khiến các chủ đầu tư nếu có ý định xây dựng sẽ phải cân nhắc và tính toán đến giá thành đầu ra với mức giá rất cao, và khi đó chỉ những người thực sự có đủ điều kiện mới có thể chấp nhận lựa chọn, nhằm góp phần hạn chế tăng mật độ xây dựng mới trong nội đô.

Ngược lại, những vùng khác cần khuyến khích phát triển thì mức thuế có thể điều chỉnh ở mức độ thấp hơn, hợp lý hơn, như vậy sẽ đảm bảo tính hiệu quả về quản lý nhà nước trong việc phát triển dự án theo đúng mục tiêu, nhu cầu của thành phố cũng như vấn đề quản lý hạ tầng của đô thị.

Trước sự cần thiết của việc có cơ chế định giá đất một cách chính xác, khoa học, phản ảnh được đúng thị giá thực tế, bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá, Công ty Savills Việt Nam đề xuất, tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để tối ưu hóa việc định giá đất.