Thực lực doanh nghiệp BĐS: "Hai năm rõ mười"

Gánh nặng tồn kho

Theo Bộ Xây dựng, so với thời điểm cuối năm 2013, lượng hàng tồn kho BĐS trong những tháng đầu năm 2014 giảm hơn 92.000 tỷ đồng, tương đương gần 2% tổng giá trị tồn kho. Về lượng giao dịch, chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM, hai tháng đầu năm đã đạt hơn 2.290 giao dịch. Trong đó TP.HCM có gần 1.000 giao dịch (tương đương 2013) và Hà Nội tăng gấp đôi so với cùng kỳ.

Phân tích của CBRE Việt Nam cho thấy, tồn kho căn hộ tại TP.HCM bắt đầu giảm từ quý I/2013 nhưng mạnh mẽ nhất là quý II/2013. TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thị trường BĐS đi vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2013 và sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong năm 2014.

Hàng tồn kho đã giảm phần nào nhưng gánh nặng trên lưng của nhiều tên tuổi như Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai, Vạn Phát Hưng... vẫn còn nặng nề.

Kết thúc năm 2013, Công ty CP Bất động sản Phát Đạt chỉ đạt doanh thu hơn 39,6 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế (LNTT) đạt 3,86 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) là 2,34 tỷ đồng, theo tờ trình đại hội cổ đông (ĐHCĐ) 2014. Điều đáng nói là khoản doanh thu "khiêm tốn" này chủ yếu đến từ nguồn cung cấp dịch vụ chứ không phải từ bán căn hộ.

Nhìn vào biểu đồ tăng trưởng của PDR từ năm 2008, có thể thấy, những khó khăn của công ty bắt đầu từ năm 2011, kết quả kinh doanh giảm sút rõ rệt. Thời điểm kinh doanh tốt nhất là năm 2010 với doanh thu 1.573 tỷ đồng doanh thu và 440 tỷ đồng LNTT. Sau đó doanh thu giảm còn 126 tỷ và LNTT giảm còn 8,8 tỷ đồng. Năm 2013 là năm thứ ba liên tiếp kết quả kinh doanh đi xuống.

Khó khăn về đầu ra dẫn đến số dư hàng tồn kho gia tăng. Tính đến ngày 31/12/2013, giá trị hàng tồn kho của PDR trên 5.164 tỷ đồng, tăng thêm gần 500 tỷ đồng so với đầu năm 2013, chiếm 91,2% trong tổng tài sản của công ty. Hàng tồn kho chủ yếu từ các dự án The EverRich 2, The EverRich 3, The EverRich 4 (Nhà Bè) và dự án Long Thạnh Mỹ (Q. 9). Tổng giá trị của 4 dự án này ở mức 5.163,8 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính đã kiểm toán của PDR năm 2013 cho thấy đóng góp không nhỏ vào số dư hàng tồn kho này là chi phí lãi vay phát sinh từ các khoản vay tài trợ cho việc đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB), thiết kế, xây dựng của các dự án đang triển khai đã được vốn hóa trong năm. Tính từ năm 2009 đến nay, chi phí lãi vay của PDR được vốn hóa vào số dự hàng tồn kho ở vào khoảng 1.649,8 tỷ đồng.

Cũng trong giai đoạn này, tỷ lệ nợ phải trả/tổng tài sản của PDR liên tục tăng, từ 60,62% lên 74,7%. Dù đối với các DN BĐS, nợ luôn chiếm tỷ trọng lớn, từ 50% tổng tài sản và vốn chủ sở hữu nhưng nợ phải đi kèm với đầu ra tốt mới không bị áp lực từ gánh nặng tài chính.

Doanh thu, lợi nhuận giảm mạnh, chi phí tài chính liên tục tăng khiến lãi cơ bản/cổ phiếu PDR giảm đáng kể, từ 2.526 đồng/cổ phiếu (2010) chỉ còn 18 đồng vào cuối năm 2013. Thậm chí, một DN có quy mô như PDR với hơn chục dự án lớn trải dài từ thị trường miền Trung đến miền Nam, cuối năm rồi, lượng tiền và tương đương tiền (tiền mặt, tiền gửi ngân hàng, trái phiếu, cổ phiếu dễ chuyển đổi) chỉ vỏn vẹn 7,4 tỷ đồng!

Theo nhìn nhận của GS. Đặng Hùng Võ, hơn 60 DN BĐS đang niêm yết trên sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho đã chiếm khoảng 50% tổng tài sản của các DN này. Cá biệt, một số DN có tỷ lệ hàng tồn kho chiếm 70 - 90% trên tổng giá trị tài sản.

Phần lớn các DN không có tiền mặt để hoạt động và để trả các khoản nợ. Do vậy, không riêng gì Phát Đạt, trong số các DN BĐS niêm yết vẫn còn nhiều cái tên khá nổi bật khi thị trường còn sôi động (giai đoạn 2006 - 2007) như trường hợp Vạn Phát Hưng, Quốc Cường Gia Lai (QCL)... đều đã phải cơ cấu lại hoạt động DN từ tài chính, danh mục đầu tư, quản trị công ty... để thích nghi với điều kiện "thu 1 đồng, chi 10 đồng". Hầu hết các khoản ăn vào lợi nhuận của DN BĐS từ trong vòng 3 năm nay là chi phí lãi vay và chi phí bán hàng.

Ngay như trường hợp QCL, sau những lùm xùm với khách hàng và gánh nặng nợ nần năm 2012 - 2013, công ty này đã thể hiện quyết tâm tái cơ cấu, chuyển các khoản vay ngắn hạn thành dài hạn, thoái vốn khỏi các công ty con...

Đến hết năm 2013, doanh thu thuần của QCL từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 954,6 tỷ đồng, tăng 23,36% so với 2012 nhưng lợi nhuận gộp từ bán hàng và cung cấp dịch vụ lại giảm so với 2012, từ 75 tỷ đồng xuống 50 tỷ đồng. Nguyên nhân là do giá vốn bán hàng năm 2013 tăng thêm 756 tỷ đồng so với 148 tỷ đồng của năm trước.

Do vậy, LNST của công ty này cũng giảm đáng kể, chỉ còn 411 triệu đồng (năm 2012 là 6,9 tỷ đồng). Tuy nhiên, nếu so với PDR thì tình hình của QCL có phần lạc quan hơn vì đến cuối năm, DN vẫn còn 115,2 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền; trong đó, lượng tiền mặt là 691,5 triệu đồng so với 88 triệu đồng của PDR.

Tuy thị trường xuất hiện nhu cầu đầu tư khá mạnh với phân khúc căn hộ và đất nền nhưng chỉ có những BĐS được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng và tạo không gian sinh sống tốt mới có khả năng đem lại lợi nhuận cho nhà đầu tư (NĐT) thứ cấp lẫn người có nhu cầu. Nếu DN đầu tư dàn trải và chiến lược sản phẩm không phù hợp dẫn đến gánh nặng về chi phí, nguồn tài chính tái đầu tư và đặc biệt là áp lực về hàng tồn kho.

Hãy chọn giá đúng

Trong buổi gặp gỡ báo chí tại công trình dự án Riviera Point tại quận 7, khi được hỏi, liệu Keppel Land (Singapore) có thu hẹp danh mục đầu tư và ngừng một số dự án ở Việt Nam hay không, ông Đoàn Anh Hùng, Tổng giám đốc Keppel Land Việt Nam khẳng định, vốn không phải là trở ngại của NĐT này, vấn đề là cơ hội thị trường, tùy vào diễn biến của thị trường mà phía công ty sẽ đẩy mạnh đầu tư hoặc tập trung vào một vài dự án trọng điểm.

Kinh doanh tại Việt Nam 20 năm, với danh mục đầu tư lên đến 18 dự án tại TP.HCM, Đồng Nai... Keppel Land cam kết sẽ đầu tư 2 tỷ USD vào thị trường và cung cấp hơn 22.000 nhà ở. Tính sơ bộ, ngay giai đoạn thị trường còn nhiều khó khăn, NĐT Singapore này đã và đang triển khai 6 dự án (khu đô thị Waterpoint tại Đồng Nai, Saigon Center giai đoạn 2-3, Nam Rạch Chiếc...).

Điều đáng nói là trong khi nhiều nhà phát triển BĐS trong nước khá chật vật khi huy động vốn từ khách hàng thì các nhà NĐT ngoại có "thâm niên" và tiềm lực vẫn chấp nhận "xây xong rồi bán", hoặc xây đến đâu, bán đến đó.

Điển hình như trường hợp của CapitaLand (Singapore) hay Gamuda Berhad (Malaysia), không chỉ phát triển các dự án nhà ở tại TP.HCM, hai NĐT này đã lần lượt đưa nhà ở (căn hộ, nhà phố) tại thị trường Hà Nội đi vào khai thác trước khi được bán hết.

Đây là lợi thế của họ trong điều kiện hiện nay, bởi ngay như thị trường "dễ tính" như Hà Nội, theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, khách hàng mua nhà ngày nay đã có kinh nghiệm, họ tìm hiểu, nghiên cứu kĩ càng và tỉ mỉ về thị trường trước khi quyết định mua hay không.

Đứng ở vai trò nhà tiếp thị và phân phối BĐS, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Danh Khôi Á Châu phân tích, nhiều DN "la làng" là không bán hàng được nhưng chẳng ai đặt câu hỏi là tại sao trong điều kiện thị trường khó khăn, Nam Long vẫn tiêu thụ được 1.000 căn hộ EHome hay sản phẩm của các nhà phát triển BĐS "ngoại" như Keppel Land, CapitaLand hay Phú Mỹ Hưng vẫn có thanh khoản tốt, dù giá trị sản phẩm không dưới 2 tỷ đồng/căn?

Phân khúc nào cũng có nguồn cầu riêng, lẽ dĩ nhiên không thể phủ nhận, dòng căn hộ trung bình đang chiếm thế áp đảo cả cung lẫn cầu nhưng vẫn có dự án mở ra không bán được, nguyên nhân là do DN không hiểu hết xu hướng người mua hiện nay, họ không đơn thuần mua một sản phẩm, mà mua tiện ích, giá trị cộng thêm của dự án so với tổng thể quy hoạch và uy tín của chủ đầu tư, không thể có chuyện huy động vốn trước đến 3 - 4 năm sau vẫn chưa thấy nhà.

Muôn kiểu vượt sóng

Để vượt qua khó khăn, phần lớn DN BĐS đã thay đổi chiến lược và cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, trước mắt là để giảm gánh nặng về tài chính.

Cụ thể như Phát Đạt, mục tiêu năm 2014 mà Ban quản trị của PDR trình ĐHCĐ là tăng doanh thu bán hàng, dịch vụ lên 356 tỷ đồng, LNTT đạt 50 tỷ và không quên thực hiện tái cấu trúc tài chính và đầu tư. Trên thực tế, kế hoạch này đã lần lượt được triển khai trong năm 2013.

Đã có nhiều ý kiến về việc vì sao dự án The EverRich 2 của PDR không thể thu hút người mua. Trước hết, so với mặt bằng giá của khu vực quận 7 (nằm ngoài khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng), giá trên 1.000 USD/m2 là điều khó khả thi (với diện tích căn hộ từ 144 - 348m2) với người mua.

Hơn nữa, với thiết kế một vòng cung khép kín vô tình tạo gánh nặng về xây dựng cho chủ đầu tư, vì thiết kế này, buộc phải xây dựng toàn bộ công trình mới đưa vào sử dụng, thay vì triển khai từng khối tùy vào tình hình thị trường như nhiều DN đang áp dụng.

Theo như kế hoạch, PDR sẽ bàn giao block B và C cho khách hàng trong năm 2013 nhưng tiến độ này đã được giãn đến quý IV/2014 và hiện PDR phải ưu tiên nguồn tài chính để đảm bảo hoàn thành trước block C giao cho khách hàng.

Ngoài ra, PDR cũng xin điều chỉnh diện tích căn hộ của The EverRich 2 để phù hợp với điều kiện thị trường, cụ thể là tăng loại căn hộ có diện tích dao động từ 60 - 80m2 (từ 3.125 căn hộ lên 4.802 căn, giá giảm từ 30 - 40%) và chỉ tiến hành xây dựng khi thị trường khởi sắc. Trong khi đó, với The EverRich 3 thì chủ động xin giảm quy mô dự án từ 12,4ha xuống còn 9,9ha để tiết kiệm 280 tỷ đồng (tiền đền bù GPMB).

Ngoài việc tái cơ cấu về tài chính, các DN còn chú trọng đến chương trình bán hàng, tạo các chính sách ưu đãi để kích đầu ra. Theo nhận định của Công ty CBRE Việt Nam, kế từ tháng 3/2013, đã có gần 30 dự án quảng bá chương trình bán hàng trên các phương tiện truyền thông.

Song song đó là tạo ra các sản phẩm căn hộ có giá thành dưới 1 tỷ đồng, diện tích dưới 70m2 và có sự hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng. Hiệu ứng từ sự thay đổi này có thể thấy qua kết quả kinh doanh của nhiều DN, dù doanh thu bán hàng tăng không nhiều nhưng ít nhất tính thanh khoản của sản phẩm đã trở lại.

Song, nếu nhìn trên bức tranh chung của ngành, theo ông Lê Quốc Duy, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hòa Bình, việc đánh giá tiềm lực của khối DN ngành BĐS hay tình trạng thị trường không thể chỉ dựa vào số lượng hơn 63 DN đang niêm yết.

Vì trong số này có bao nhiêu DN là "thuần BĐS"? Hơn nữa, thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian qua vẫn có nhiều DN bán hàng tốt và vẫn triển khai xây dựng trước, bán hàng sau.