Thị trường đang thiếu những nhà môi giới cao cấp

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực khách sạn sụt giảm khoảng 90%. Đa số cơ sở du lịch nghỉ dưỡng đều phải đóng cửa hoặc giảm phần lớn công suất do ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Còn theo thống kê của Sở Du lịch TP.HCM, có đến 90% doanh nghiệp du lịch vừa và nhỏ đã tạm thời đóng cửa và lượng khách quốc tế giảm 43% theo năm xuống còn 1,3 triệu lượt trong ba tháng đầu năm. Riêng trong tháng 3, khách quốc tế giảm 84% so với cùng kỳ năm trước. Các thị trường chủ yếu như Trung Quốc giảm 32% và Hàn Quốc giảm 26% theo năm.

Quả thật tác động của dịch Covid-19 đã làm cho thị trường du lịch Việt Nam bị sụt giảm nghiêm trọng, kéo theo đó là các hoạt động liên quan đến lĩnh vực khách sạn cũng bị ảnh hưởng nặng nề.

Dạo một vòng quanh các trang sàn giao dịch bất động sản thấy ngoài sản phẩm căn hộ chung cư và đất nền còn có resort, tòa nhà và khách sạn được “rao bán” với mức giá dao động từ vài chục đến vài trăm tỉ đồng.

Đa số những khách sạn rao bán trong mùa dịch là những khách sạn 2-3 sao, thuộc quản lý của các chủ đầu tư nhỏ. Gần đây, một KOL (người nổi tiếng) cũng rao bán một khách sạn trên trang cá nhân với giá hàng trăm tỉ đồng.

Được biết khách sạn này nằm ở Sapa, một nơi khá thu hút về du lịch với số lượng luôn tăng trong những năm gần đây. Khách sạn này được chủ nhân của nó chăm chút đầu tư toàn bộ nội thất, vệ sinh trong phòng đều đạt tiêu chuẩn 5 sao. Tuy nhiên, từ khi xảy ra dịch, hoạt động kinh doanh ế ẩm và phải ngưng hoạt động hai tháng khiến người chủ lao đao, đành phải sang nhượng lại.

Thê thảm hơn, tại Hà Nội, chủ một cơ sở kinh doanh khách sạn đã phải rao tin sang nhượng khách sạn với giá 0 đồng. Chủ nhân của nó cho biết do không lường trước được dịch bệnh xảy ra nên đã quyết đinh đầu tư khá lớn vào khách sạn này.

Covid-19 khiến khách sạn không thể kinh doanh, không có doanh thu nhưng chủ đầu tư hàng tháng vẫn phải chi ra số tiền lớn để vận hành, dẫn đến kiệt quệ về tài chính. Thêm vào đó, chủ đầu tư không thể tiếp tục hợp đồng với chủ nhà, nên họ đành “cắt lỗ” bằng cách sang nhượng lại với giá 0 đồng.

Nhìn tổng quan có thể thấy xu hướng sang nhượng diễn ra phần lớn tại các tỉnh, thành phố có thế mạnh về du lịch biển nhiều hơn so với các tỉnh thành khác. Một phần là vì mảng du lịch phụ thuộc khác nhiều vào khách hàng Trung Quốc và Hàn Quốc, những nơi có số lượng bệnh nhân nhiễm Covid trong thời gian qua khá nhiều.

Theo một số chuyên gia môi giới trong lĩnh vực bất động sản giá trị cao cho biết, từ khi xuất hiện dịch bệnh, số khách hàng tìm đến bán khách sạn tăng 3-4 lần so với bình thường. Riêng lĩnh vực khách sạn biển, mức giá giảm có thể đến 20%, khách sạn cao cấp tại các thành phố lớn giá có thể giảm 10%.

Dịch bệnh kéo dài khiến các chủ doanh nghiệp, nhà đầu tư đã bắt đầu kiệt sức. Rà soát lại chiến lược đầu tư, cắt lỗ là những viêc cần làm ngay vào lúc này.

Nếu nhà đầu tư kinh doanh theo phương án thuê bất động sản để kinh doanh, quản lý vận hành sẽ không chịu nổi chi phí gia tăng mỗi ngày. Mặt khác, hợp đồng kinh doanh này thường dài hạn và giá trị đặt cọc tương đối lớn nên gây khó khăn cho nhà đầu tư, khiến họ “tiến thoái lưỡng nan” và buộc phải sang nhượng lại với giá rẻ, thậm chí 0 đồng.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư vào các khách sạn cũng là một dạng rủi ro, đầy nguy hiểm. Nhà đầu tư phải bán tài sản này càng nhanh càng tốt, vì họ phải trả lãi suất vay ngân hàng mỗi ngày.

Thời điểm này, chỉ có các chủ sở hữu khách sạn mới có thể “dễ thở” hơn. Họ chỉ cần tạm giữ tài sản, bảo toàn vốn bằng cách đóng cửa, cắt giảm mọi chi phí, “trú ẩn” chờ dịch bệnh đi qua để có thể tiếp tục hoạt động kinh doanh.

Thực ra, nếu hiểu được một trong những nguyên tắc đầu tư các dự án thương mại, du lịch, khách sạn nhà hàng, khu nghỉ dưỡng là phải có tầm nhìn dài hạn, năng lực quản trị và vận hành tốt, cùng với một khả năng tài chính vững vàng, thì mới có thể đảm bảo khả năng khai thác và kinh doanh tốt, tránh hoặc giảm bớt những rủi ro kinh doanh như “cắt lỗ”, “bán tháo”,… trong phân khúc bất động sản này.

Điều đáng nói ở đây là thị trường bất động sản có nhiều công ty môi giới, nhưng khi có những bất động sản giá trị cao được rao bán lại rất khó tìm đơn vị nào có thể giải quyết được ổn thỏa cho cả người mua và người bán trong một thời gian ngắn.

Phần lớn những thương vụ này do các công ty nước ngoài phụ trách vì những kiến thức, tư duy và kỹ năng môi giới cần có để có thể “chốt deal”. Những “thương vụ triệu đô” này không được đào tạo ở bất kỳ trường đại học nào ở Việt Nam, đa phần là từ kinh nghiệm, mối quan hệ và khả năng giao tiếp, thuyết phục thuộc về bản năng của một số cá nhân nổi bật.

Trong khi đó, ở nước ngoài, các chương trình đào tạo này là những chương trình chuyên biệt và được đào tạo một cách bài bản. Họ được đào tạo từ tư duy, thái độ cần có của một chuyên gia bán bất động sản “triệu đô”, đến những kiến thức chuyên ngành về tài chính như định giá từng loại tài sản, đặc tính của từng loại tài sản, cách gia tăng giá trị cho từng loại tài sản như nhà hàng, khách sạn, resort,…

Hơn thế, họ còn được đào tạo về tâm lý khách hàng, kỹ năng giao tiếp, xây dựng giải pháp bán hàng với từng phân khúc khách hàng. Ngay cả cách quảng bá, marketing, tìm khách hàng cho những tài sản này cũng phải có kỹ năng, không phải cứ “rao bán” tràn lan trên các phương tiện thông tin đại chúng là sẽ tiếp cận được người mua, mà điều này cả người bán cũng không muốn.

Cá biệt có trường hợp cả bên mua hoặc bên bán biết nhau nhưng chẳng thể mua bán được vì cái tôi của mỗi cá nhân làm cho họ không thể ngồi lại được với nhau mà cần phải có một đơn vị trung gian “bắc cầu”.

Do đó, “những nhà môi giới triệu đô”, ngoài việc xây dựng nhiều mối quan hệ, còn phải xây dựng được thương hiệu cá nhân. Nó không phải là một thương hiệu bóng bẩy truyền thông mà là một thương hiệu uy tín để cả bên mua và bên bán cùng tin tưởng ủy thác cho nhà môi giới giải quyết hài hòa lợi ích cho cả đôi bên.