Thị trường BĐS lấy lại thăng bằng: 7 năm

Từ những đô thị vắng bóng người…

Không chỉ những khu biệt thự, nhà liền kề xây thô bỏ hoang nhan nhản khắp địa bàn thành phố, Hà Nội đang đau đầu bởi sự hiện diện của hàng loạt “đô thị ma”, dù đã được chủ đầu tư hoàn thiện, giao nhà vẫn vắng bóng người. Khảo sát thực tế cả 4 phía Đông-Tây-Nam-Bắc của thủ đô Hà Nội đều có thể thấy, các khu “đô thị ma” đang xuất hiện ngày càng nhiều.

Ngoài những khu đô thị bỏ hoang ở ngoại thành đã được nói đến từ lâu như Quang Minh, Nam Từ Sơn… ngay tại trung tâm thủ đô cũng không thiếu những khu “đô thị ma”. Nằm tại trung tâm quận Hà Đông, khu đô thị mới Văn Phú đã hoàn thành, chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người dân gần 2 năm nay, các tiện ích cũng như hạ tầng đã được chủ đầu tư hoàn thiện.

Tuy nhiên, tính cho đến thời điểm hiện tại, trên toàn dự án này chỉ có lác đác vài chục hộ dân đến sinh sống. Tình cảnh nhà hoang, cầu thang rêu phủ, những con đường vắng ngắt, những ngôi nhà không có ánh điện… trở thành quen thuộc trong khu đô thị từng một thời đình đám. Cùng cảnh ngộ, Khu đô thị Vân Canh của Tập đoàn HUD cũng lâm vào tình cảnh tương tự.

Được thiết kế đồng bộ, hiện đại nhưng cho đến nay khu đô thị này vẫn là một đô thị hoang do không người mua nhà nào tại dự án này muốn chuyển đến sinh sống, vì dự án hầu như chưa có sự kết nối hạ tầng. Thậm chí trong giới địa ốc phía Bắc còn truyền tải câu chuyện“thực như bịa" về một khu đô thị bên kia sông Hồng mà sau thời điểm giao nhà, giữa hàng ngàn căn hộ đã hoàn thiện, chỉ có duy nhất 1 hộ chuyển về ở. Cho đến nay, số hộ dân chuyển về khu đô thị này cũng khá hiếm hoi.

Một góc khu đô thị Văn Phú, Hà Đông.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc các khu đô thị bỏ hoang, ngoài nguyên do hạ tầng chưa đồng bộ, thị trường đóng băng… còn là cái giá phải trả cho những khiếm khuyết về chính sách quản lý BĐS ở nước ta, cụ thể là chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ và quy hoạch chưa tương xứng.

Nếu như vài năm trước, thị trường BĐS dư cung ảo, nghĩa là dư thừa các căn hộ còn đang trên giấy, thì nay việc dư cung đang tiến dần đến thực và đi kèm là những hiểm họa thực mà nhiều chuyên gia quan ngại, không thể giải quyết một sớm một chiều.

Đến thị trường “lệch”

Trong Bản tham luận về kinh tế Việt Nam 2012 tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức trong 2 ngày 28 và 29-9, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Trần Đình Thiên cho rằng, hàng tồn kho cũng như nợ xấu được coi là “cục máu đông” rất nguy hại cho lưu thông kinh tế.

Dẫn tính toán của bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital, ông Thiên cho biết cả TPHCM và Hà Nội mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán. Giả dụ giá trị mỗi căn hộ chỉ là 1 tỷ đồng, thấp hơn xa so với mức giá đã được bán trong 2-3 năm trước, thì lượng vốn tồn kho ở đây đã lên đến 70.000 tỷ đồng. Đây là con số khổng lồ mà theo dự báo của Dragon Capital, để giải quyết được số hàng tồn này, thị trường BĐS cần ít nhất 7 năm.

Như vậy, không khó để thấy rằng, số hàng tồn này sẽ kéo thị trường BĐS lệch hẳn khi cung cầu đã quá chênh lệch. Cộng thêm với hàng loạt dự án sẽ hoàn thành trong giai đoạn trước mắt, thị trường BĐS sẽ nhanh chóng rơi vào trạng thái “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra”, khi nhà bỏ hoang hàng loạt nhưng một bộ phận lớn người dân lại không có nhà để ở. Và những “đô thị ma” chắc chắn là điều Hà Nội phải lường trước.

Chưa kể hệ lụy nó gây ra cho nền kinh tế cũng như mức độ rủi ro tác động lên hệ thống ngân hàng. Thống kê từ 69 công ty BĐS niêm yết cũng cho thấy, đến quý IV-2011, các công ty này đang gánh nợ vay khoảng 67.000 tỷ đồng và chi phí lãi vay mỗi năm 13.400 tỷ đồng.

Song, đáng báo động là trong cơ cấu nợ vay, khoản vay ngắn hạn trong quý IV đã tăng lên 26.400 tỷ đồng. Nghĩa là các công ty này phải có 39.800 tỷ đồng để trả nợ vay đến hạn và lãi vay trong năm 2012. Trong khi đó, phân tích của Viện Kinh tế Việt Nam cho thấy lượng tiền mặt còn lại tại 69 công ty chỉ đủ để trả 1/4 số nợ trên, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trước lãi vay và thuế chỉ bằng 1/3 chi phí lãi vay mỗi năm.

Trên thực tế, hàng tồn kho BĐS đang là nút “thắt cổ chai” khiến nhiều DN ngắc ngoải. Nhưng làm thế nào để giải quyết được tình trạng nhà hoang khi nguồn cung cho thị trường BĐS không ngừng tăng lên là một bài toán không hề dễ.

Các biện pháp về thuế rõ ràng là cần thiết để bắt buộc người mua phải hoàn thiện các căn hộ của mình. Nhưng ngay cả khi đã hoàn thiện, bài toán đau đầu về đầu ra lại lặp lại. Rõ ràng, cán cân trên thị trường BĐS đang quá “lệch”. Để kéo lại thăng bằng, 7 năm không phải là con số quá vô lý.