Thị trường bất động sản dành cho người nước ngoài: Sửa đổi để “khơi thông”...?

Chưa “nở rộ”... vì còn nhiều bất cập

Dù Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về thí điểm cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thực hiện được vài năm. Nhưng tính đến hết quý 2-2013, mới chỉ có 126 đối tượng nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong đó có hơn 80% là các cá nhân người nước ngoài, 20% là các doanh nghiệp (DN) nước ngoài. Đây là số liệu có từ báo cáo của các địa phương gửi lên Bộ Xây dựng, mà chủ yếu là các địa phương phía Nam như: TP HCM, Bình Dương, Khánh Hòa,...

Riêng đối tượng là khách hàng cá nhân, chủ yếu rơi vào những đối tượng kết hôn với công dân Việt Nam. Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp vào bất động sản (BĐS) tại Việt Nam hoặc được DN (nước ngoài và trong nước) thuê giữ chức danh quản lý trong DN chiếm tỷ lệ hơn 10%. Khoảng 5% nữa là các cá nhân có trình độ ĐH và đang làm việc trong các lĩnh vực như kinh tế, xã hội,...

Theo kiến trúc sư Nguyễn Quang Huy, một trong những nguyên nhân khiến cho Nghị quyết số 19/2008/QH12 còn bị hạn chế, khiến không có nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại nước ta là giá bán nhà khá cao. Phần lớn các nhóm đối tượng này đều chọn hình thức thuê nhà ở thay vì mua nhà ở. Điều này giúp họ giảm tối đa được chi phí. Mặt khác, trong Nghị quyết còn “thiếu” các đối tượng khác như người nước ngoài làm việc tại các chi nhánh, văn phòng đại diện nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, người nước ngoài làm việc dưới 1 năm, người nước ngoài làm việc tại các DN nhưng không giữ chức quản lý,... “Những đối tượng nước ngoài này cũng có nhu cầu khá cao nhưng sao chúng ta lại phải hạn chế họ. Có lẽ cần xem xét và nên có hướng bổ sung và điều chỉnh lại Nghị quyết để phù hợp với tình hình thực tế và nhu cầu thực của các trường hợp nước ngoài muốn mua và sở hữu nhà tại Việt Nam”, anh Huy nói thêm.

Thực tế, việc quy định các tổ chức, cá nhân nước ngoài không được cho thuê, góp vốn và kinh doanh như các cá nhân trong nước cũng là một “rào cản” đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bởi khi phải di chuyển và đổi nơi làm việc sang những tỉnh, thành khác thì căn nhà mà họ đã mua sẽ bị “bỏ hoang”, gây tốn kém và tổn thất không nhỏ.

50 năm là thời gian tối đa sở hữu căn hộ của cá nhân nước ngoài, còn DN có vốn đầu tư nước ngoài thì sở hữu nhà ở tương ứng với thời gian ghi trong giấy chứng nhận đầu tư. Đó cũng là một trong những nguyên nhân hạn chế và không hấp dẫn đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua và sở hữu nhà ở tại nước ta.

Có thể thấy, chính sách về việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hạn chế, chưa thu hút sự quan tâm cũng như không khuyến khích được nhiều tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Không nên để “phí” tồn kho bất động sản... Ảnh: Hà Linh

Nên sửa đổi...

Trước thực tiễn này, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị bổ sung thêm nhiều đối tượng khác không được “nêu tên” trong Nghị quyết số 19/2008/QH12. Đó là các quỹ đầu tư nước ngoài, ngân hàng nước ngoài, các chi nhánh, văn phòng đại diện của DN nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (trừ tổ chức ngoại giao và các tổ chức phi chính phủ). Riêng đối với cá nhân, Bộ đề xuất cho phép tất cả các đối tượng được cấp Visa vào Việt Nam từ 3 tháng trở lên (trừ người đang làm việc tại cơ quan ngoại giao, các tổ chức phi chính phủ).

Hơn nữa, Bộ cũng đề nghị sửa đổi theo hướng cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu cả căn hộ chung cư cũng như nhà ở riêng lẻ (gồm nhà biệt thự và nhà liền kề). Riêng việc mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ, chỉ cho phép mua nhà ở không quá 500m2 đất với quyền sử dụng đất thuê trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới,...

Luật sư Ngọc Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội nhận định, điểm mới trong đề xuất các phương án về việc kiểm soát số lượng nhà mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép mua và sở hữu. Phương án thứ nhất là các cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng tại Việt Nam. Đối với tổ chức thì căn cứ vào số lượng người nước ngoài đang làm việc cho tổ chức đó mà cho phép sở hữu nhiều căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ theo nhu cầu. Phương án thứ hai là cá nhân nước ngoài được phép sở hữu không quá hai căn hộ, nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề).

Song song với các phương án này, Bộ cũng đề xuất chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua không được vượt quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại của dự án. Riêng nhà ở riêng lẻ, chính quyền địa phương (cấp phường và tương đương cấp phường) có trách nhiệm quản lý và kiểm soát số lượng nhà do cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu. Theo đó, số lượng không được quá 250 căn nhà, tương đương không quá 10% số lượng dân của một phường (tương đương cấp phường).

Về thời gian sở hữu, các cá nhân có thể được gia hạn tiếp thêm một lần 50 năm sau khi hết thời hạn 50 năm đầu tiên. Bộ cũng đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu trong thời gian không quá 70 năm và không được gia hạn thêm.

Về nguồn tiền, Bộ không cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài vay tiền của ngân hàng trong nước để mua nhà. Đồng thời, không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được vay tiền của các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để mua nhà ở tại Việt Nam.

Tại đề xuất sửa đổi lần này, Bộ cũng “nới rộng về việc cho phép tổ chức, cá nhân cho thuê, kinh doanh nhà ở. Theo đó, cá nhân nước ngoài được tự mình hoặc hợp tác với chủ đầu tư (bên bán nhà ở) cho thuê, khai thác, sử dụng nhà ở đã mua (cho thuê để ở hoặc sử dụng vào mục đích khác mà pháp luật không cấm). Tuy nhiên, việc cho thuê hoặc hợp tác để khai thác, sử dụng nhà ở phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở địa phương, phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật.

Thêm vào đó, Bộ cũng cho phép người nước ngoài được bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở. Đối với trường hợp bán nhà ở trước thời hạn 12 tháng thì phải nộp thuế thu nhập gấp hai lần so với mức thuế thu nhập phải nộp theo quy định hiện hành.

Đây được coi là một trong những bước đột phá của Bộ Xây dựng trong việc khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam mua và sở hữu nhà. Điều này “hứa hẹn” sẽ phần nào tháo gỡ nhưng khó khăn cho các đơn vị kinh doanh BĐS hiện nay. Từ đó, thị trường sẽ dần được khơi thông và trở lại thế cân bằng. Đó là những mặt tích cực của đề xuất.

Nhưng các cơ quan quản lý cũng cần phải nâng cao vai trò quản lý và kiểm soát thị trường, tránh những tác động xấu từ chính sách này lên giá nhà ở cũng như ảnh hưởng đến nhu cầu về chỗ ở của những người thu nhập thấp và thu nhập trung bình. Chúng ta nên phân loại rõ ràng và tách bạch đối với các khu dự án BĐS, sao cho phù hợp và hài hòa đối với người dân sinh sống nơi đây. Đồng thời, đảm bảo chủ quyền và an ninh trật tự xã hội, tránh để “tái hiện” các khu phố ngoại kiều tại các TP lớn. Làm được vậy thì Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 nếu được thông qua mới thực sự phát huy được tác dụng. Dự kiến, Nghị quyết sửa đổi, bổ sung sẽ có hiệu lực thi hành ngay từ đầu năm 2014 cho đến khi Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực thi hành vào giữa năm 2015.