“Thay máu” nhà thương mại sang nhà ở xã hội, ai hưởng lợi?

Tìm hiểu của PV từ thực tế và các số liệu thống kê cho thấy, nhu cầu về nhà ở xã hội hiện vẫn còn rất lớn. Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong số những người có nhu cầu về nhà ở, có đến 80% người dân không đủ khả năng tự mình chi trả theo cơ chế thị trường. Vậy đâu là lời giải cho bài toán về nhà ở xã hội cho người dân?

Người dân đang kỳ vọng sẽ được “an cư lạc nghiệp” nhờ những chính sách tích cực trong năm mới.

Bàn cờ bất động sản

Theo đánh giá của giới chuyên gia, thị trường nhà ở xã hội vẫn đang tồn tại nhiều vướng mắc cần tháo gỡ. Trong khoảng 2 năm trở lại đây, khi thị trường bất động sản nguội lạnh, hàng loạt doanh nghiệp đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội theo Thông tư 02/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Đây được coi là “nước cờ” thức thời, bởi, nếu được chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án sẽ được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước. Thế nhưng, tại các thành phố lớn lại đang rầm rộ xuất hiện trào lưu “xin” hưởng ưu đãi này. Thậm chí, không ít dự án dù đã được chấp thuận chuyển đổi, thoát khỏi cảnh “đắp chiếu” song lại đang triển khai với tốc độ rùa bò.

Một trong những ví dụ điển hình cho kịch bản trên là dự án AZ Thăng Long nằm trên trục quốc lộ 32. Đây là một trong các dự án đã được TP.Hà Nội đồng ý chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Khi là nhà ở thương mại, dự án này nổi tiếng vì chây ỳ tiến độ. Tưởng sẽ được “thay máu” khi đón luồng gió mới, nào ngờ, dù đã được chấp thuận chuyển đổi từ tháng 1/2014, đến nay dự án vẫn gần như án binh bất động... Mới đây nhất, UBND TP.Hà Nội đã phải phát đi tối hậu thư cảnh báo sẽ kiên quyết thu hồi các dự án nhà ở xã hội giậm chân tại chỗ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chủ trương chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết trong giai đoạn giá nhà vẫn cao chót vót, thế nhưng, câu chuyện áp dụng thế nào lại là vấn đề đáng bàn. Người dân hay chủ đầu tư được hưởng lợi vẫn là chủ đề gây tranh cãi.

Trò chuyện với PV báo Đời sống và Pháp luật, cựu lãnh đạo một doanh nghiệp từng đi tiên phong trong phát triển nhà thu nhập thấp đã thẳng thắn thừa nhận, nhà ở xã hội là cứu cánh cho doanh nghiệp. Bản chất các dự án xin chuyển đổi là không đủ khả năng triển khai khi thị trường đóng băng. Thế nên, mục đích sâu xa của việc chuyển đổi là có lợi cho doanh nghiệp, cứu những chủ đầu tư đang “chết mòn”.

Khi được tham vấn, nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, động thái xin chuyển đổi sau đó ngâm dự án của chủ đầu tư chính là chiêu trò “găm đất”. Đây có thể là chiêu giữ đất đợi thị trường ấm lại chuyển từ nhà thu nhập thấp sang nhà thương mại để kiếm lời(?!). Do đó, nếu năng lực của doanh nghiệp yếu kém thì dù đã được hưởng hàng loạt ưu đãi khi chuyển đổi như được miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi... dự án vẫn khó hồi sinh. Đây cũng là nguyên nhân lý giải vì sao nhu cầu an cư vẫn rất lớn mà người dân không thể tìm được những căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội ưng ý.

Doanh nghiệp “ăn” ít, người dân sẽ được hưởng “trái ngọt”

Trong một diễn biến khác, theo một kết quả rà soát của Bộ Xây dựng, năm 2015 trong khu vực đô thị, cả nước có khoảng trên 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2/người) và trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu chỗ ở ổn định. Như vậy, ước tính để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Trong khi đó, theo tính toán của ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành, toàn quốc hiện nay mới có hơn 100 dự án nhà ở xã hội được triển khai xây dựng, với quy mô 68.500 căn hộ. Riêng TP. Hồ Chí Minh, mỗi năm đã cần thêm khoảng 67.000 căn hộ.

Trong cuộc trò chuyện với PV báo Đời sống và Pháp luật, ông Đực thẳng thắn thừa nhận, ở TP.HCM rất ít dự án nhà ở xã hội, chủ yếu là nhà ở thương mại giá rẻ. Thế nhưng, những căn hộ loại này lại bán đắt như... tôm tươi. Thế mới hay, không nhất thiết phải đầu tư nhà ở xã hội, chỉ cần nhà giá rẻ là người mua sẽ hào hứng. Theo ông Nguyễn Văn Đực, hiện nay, nhà đầu tư thứ cấp đang rất hồ hởi với những dự án nhà giá rẻ. Đích đến cũng được chọn lọc khắt khe hơn trước, họ chỉ nhắm vào những dự án uy tín, hạ tầng tiện ích đồng bộ... nhằm bảo toàn vốn và dễ thanh khoản ngay khi thị trường có sóng. Thậm chí, với nhiều nhà đầu tư, trong giai đoạn thị trường chưa có nhiều thay đổi về giá thì căn hộ hoàn toàn có thể cho nguồn thu từ cho thuê. “Điều quan trọng là doanh nghiệp “ăn” ít đi và vì người dân”, ông Đực nói.

Bình luận về mong ước an cư lạc nghiệp nhân ngày đầu xuân, ông Đực thẳng thắn: “Thu nhập của người Việt hiện còn quá thấp. Mơ ước có một căn nhà để “an cư lạc nghiệp” là một nhu cầu chính đáng nhưng không dễ thành hiện thực. Trên thực tế, giá thành một căn hộ hiện nay vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Diện tích căn hộ thường vượt quá khả năng chi trả của người dân nên mơ ước có một căn hộ là khó khăn trong tình hình hiện nay”. Chuyên gia này tính toán, trong khi quy định căn hộ phải từ 45m2, tính giá thấp nhất cũng 15 triệu đồng/m2, tính ra đã 600 triệu đồng một căn hộ. Hơn nữa, vấn đề mua trả góp cũng vô cùng nan giải. Khách hàng phải trả trước 20%, còn lại vay ngân hàng, nhưng với lãi suất như hiện nay, với số tiền vay 400 triệu đồng, riêng tiền lãi cũng đến vài triệu đồng/tháng.

Cũng đồng tình với quan điểm hướng đến phát triển nhà giá rẻ, GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT khẳng định: “Tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ là chúng ta đang đi đúng hướng”. Theo GS.Võ, chúng ta đang dùng giải pháp làm ấm, làm nóng phân khúc nhà giá rẻ, thu nhập thấp để sưởi ấm phân khúc nhà cao cấp. Thay vì cung vốn cho thị trường chung, giải cứu cho hàng tồn phân khúc cao cấp thì chính sách lại tập trung cho phân khúc giá rẻ, có nghĩa tạo ra hơi ấm ở nơi đóng băng để cho băng tan, chứ không đi phá băng trực tiếp.

“Đây cũng là sự khôn ngoan trong ban hành chính sách, một sự chính xác trong quyết định giải pháp. Có thể ví như trận thắng do binh pháp quyết định chứ không phải do lực lượng áp đảo”, GS.Võ nói. Chuyên gia này cũng kỳ vọng vào sự “thay máu” trong năm mới để mong muốn an cư lạc nghiệp không còn là viễn cảnh quá xa vời đối với người thu nhập thấp có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Dân vẫn khó mua nhà

Câu chuyện của anh Nguyễn Văn Hưng (trú tại Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội) là minh chứng rõ nét cho câu chuyện mua nhà ở xã hội khó như... hái sao trên trời. Quê tận Nam Định, lên Thủ đô lập nghiệp đã được nhiều năm, anh Hưng may mắn xin được việc trong ngành kiểm toán với mức lương hơn 6 triệu đồng/tháng. Vợ anh đang bán hàng tại siêu thị với mức lương khoảng 4 triệu đồng/tháng. Cả hai tăng ca hết mức, tổng thu nhập cũng chỉ khoảng 10 triệu đồng, vậy mà phải chi cả trăm khoản, từ học phí của hai đứa con, tiền điện, nước, chợ... đến tiền đổ xăng. Tháng nào co kéo giỏi chỉ dư khoảng 2-3 triệu đồng. Anh Hưng dự định vay 500 triệu đồng để mua căn hộ HH3 Linh Đàm, tuy nhiên hồ sơ đã bị trả về với lý do thu nhập không chứng minh được khả năng trả nợ.

Theo lời kể của anh Hưng, phía ngân hàng yêu cầu anh phải chứng minh được thu nhập khoảng 17-18 triệu đồng/tháng nếu muốn vay gói tín dụng 30.000 tỉ đồng.

Anh này cho biết, theo tư vấn của nhân viên tín dụng ngân hàng, muốn vay khoảng 300 triệu đồng, khách hàng cần phải chứng minh thu nhập 15 triệu đồng/tháng; muốn vay 500 triệu đồng, cần có thu nhập 16-17 triệu đồng; vay 800 triệu đồng cần có thu nhập từ 20 triệu đồng trở lên... “Đây thực sự là rào cản đối với những công nhân, viên chức có thu nhập trung bình như chúng tôi. Nếu ngân hàng bắt chứng minh thu nhập như vậy thì chẳng biết đến bao giờ chúng tôi mới mua được nhà”, anh Hưng thở dài.

Trên thực tế, theo quy định, các hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 không phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, đối với những dự án nhà ở xã hội, phía ngân hàng yêu cầu người mua phải xác nhận là đối tượng thu nhập thấp. Ngoài ra, các ngân hàng cũng luôn nắm đằng chuôi, khi cho vay phải đảm bảo khả năng thu hồi nợ từ phía khách hàng. Do đó, người thu nhập thấp nếu không chứng minh được khả năng trả nợ thì cũng khó tiếp cận được với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng...

Một câu chuyện khác được chị Mai Thanh Tuyền (hiện đang công tác tại ĐH Sư phạm Hà Nội) kể lại. Chị Tuyền cho biết, theo quy định, UBND các phường phải có trách nhiệm xác nhận thực trạng nhà ở cho người vay mua nhà. Việc xác nhận nhà ở, diện tích mà hộ gia đình đó đang ở được tính đến thời điểm hiện tại, tại địa bàn cư trú chứ không tính đến việc có nhà đất nơi khác. Người mua nhà ở xã hội cũng phải có hộ khẩu thường trú, nếu không có hộ khẩu thường trú thì phải có hộ khẩu tạm trú, kèm theo điều kiện là đã đóng bảo hiểm xã hội từ 12 tháng trở lên tại địa bàn. Tuy nhiên, theo chị Tuyền, chẳng hiểu vì lý do gì mà nhiều UBND phường từ chối xác nhận.

“Khi tôi đến UBND phường làm thủ tục xác nhận hiện trạng nhà và đất ở, UBND phường đã từ chối. Họ giải thích rằng phường không thể biết được người xin xác nhận có khó khăn về nhà ở hay không, hoặc đã có nhà, đất ở nơi khác chưa, nên cũng không dám xác nhận. Chúng tôi không biết làm cách nào để tháo gỡ”, chị Tuyền chia sẻ.