Đưa mọi giao dịch thông qua ngân hàng là một chủ trương đúng nhưng nếu không chọn thời điểm phù hợp để áp dụng có thể sẽ không được hưởng ứng. Cần tôn trọng thực tiễn của thị trường, trình độ công nghệ và tâm lý, thói quen sử dụng của người dân.

TS Nguyễn Đức Thành, Trung tâm Nghiên cứu kinh tế và Chính sách, Trường Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ quan điểm riêng của ông với Đất Việt về Dự thảo Nghị định thanh toán không dùng tiền mặt đang được đưa ra lấy ý kiến người dân.

Lợi ích nhóm

PV: - Dự thảo Nghị định thanh toán không dùng tiền mặt đang được đưa ra lấy ý kiến người dân. Theo đó, các giao dịch mua bán bất động sản, ô tô, xe máy… sẽ phải thực hiện qua tài khoản ngân hàng. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

TS Nguyễn Đức Thành: - Theo tôi, hướng để cho nền kinh tế thành phi tiền tệ hoặc giảm yếu tố tiền mặt là một chủ trương đúng thế nhưng đưa ra vào thời điểm này là chưa phù hợp.

Về cơ bản những giao dịch thực sự đúng, tốt thì bắt buộc người dân sẽ phải qua ngân hàng, bởi khâu kiểm đếm sẽ thuận lợi rất nhiều cho người dân. Thấy có lợi buộc họ sẽ phải làm. Còn nếu như bắt ép theo kiểu tuyệt đối thì không có khả năng vì không ở đâu có cái gì tuyệt đối cả. Đó là còn chưa tính đến dịch vụ chưa thực sự tốt hẳn. Với người dân ra ngân hàng có khi còn nguy hiểm hơn là ngồi trong nhà đếm tiền với nhau.

Tôi xin nhấn mạnh rằng nó tự phụ thuộc vào điều kiện thực tế.

Thứ hai là mức phải dùng ngân hàng để giao dịch cũng nên cân nhắc. Nếu chỉ  khoảng 1.000 USD hoặc thấp hơn một chút (mua bán xe máy cũ) không lớn chỉ nên khuyến khích họ giao dịch qua ngân hàng chứ không thể  ép 100%.

Ví dụ với mức khoảng 20 triệu đồng, khuyến khích 10% qua ngân hàng còn lại 90% người dân làm kiểu gì tùy họ. Còn ở mức 1 tỉ đồng, không khuyến khích thì cũng có khoảng 20-30% số người đến giao dịch qua ngân hàng rồi. Mức 100 tỉ đồng thì có bắt dùng tiền mặt họ cũng không thể mà buộc phải qua ngân hàng.

Điều này muốn nói lên, Nghị định cần phải tôn trọng thực tiễn của thị trường, trình độ công nghệ và tâm lý, thói quen sử dụng của người dân.

Nói như vậy không có nghĩa là dân muốn làm gì thì làm mà khi đưa ra chính sách để thay đổi hành vi cũng cần có lộ trình. Cái gì cũng gò, cứng quá thì gãy là tất yếu.

TS Nguyễn Đức Thành trong vòng vây báo chí

PV: - Thưa ông chủ trương này đưa ra trong hoàn cảnh hoạt động của hệ thống ngân hàng đang bộc lộ nhiều yếu kém. Điều đó khiến người dân băn khoăn. theo ông lo lắng đó có là hợp lý?

TS Nguyễn Đức Thành: - Điều ấy hoàn toàn là có thể bởi thông qua kinh nghiệm chính sách về vàng hay là những chính sách gần đây thì Ngân hàng Nhà nước không thuyết trình được một cách dứt điểm và thuyết phục với người dân rằng đó thuần túy là lợi ích của đất nước, của nền kinh tế mà lại thấy nhiều điều mờ về lợi ích của nhóm.

Do vậy trong trường hợp này người dân hoài nghi hoàn toàn là hợp lý. Một lần nữa tôi cho rằng, cách đặt vấn đề của người dân là hoàn toàn có cơ sở.

PV: - Vậy theo ông chính sách này có thể thành công?

TS Nguyễn Đức Thành: - Tôi cho rằng chính sách này, tại thời điểm này, sẽ không thành công.

PV: - Vậy những kịch bản nào có thể xảy ra khi chính sách đưa ra ở thời điểm mà theo ông là chưa phù hợp?

TS Nguyễn Đức Thành: - Đơn giản là người dân sẽ không làm theo thôi. Khi đã không phù hợp với thực trạng nền kinh tế, trình độ công nghệ và tâm lý người dân thì có thể tạo ra những rủi ro cho chính sách.

Sử dụng vốn rẻ cứu bất động sản là sai

PV: - Mới đây, BIDV có tờ trình đề xuất Thủ tướng xem xét lập công ty tái cho vay thế chấp ngay trong quý II/2013 để hỗ trợ thị trường bất động sản. Để công ty tái cấp vốn cho vay thế chấp nhà sẽ có vốn điều lệ 5.000 tỷ đồng và trong 5 năm đầu hoạt động dự kiến huy động thêm khoảng 50.000 tỷ đồng để tài trợ cho thị trường nhà ở thu nhập thấp, BIDV dự định nguồn vốn này sẽ được lấy từ các nguồn vốn ưu đãi của Chính phủ, nguồn vốn hỗ trợ phát triển ODA, các nguồn tiền gửi của các tổ chức trong nước, quốc tế và các nguồn vốn hỗ trợ đóng góp dài hạn khác. Ông nghĩ sao về việc huy động vốn này?

TS Nguyễn Đức Thành: - Tôi đánh giá đây là ý tưởng tồi vì đã lạm dụng vốn một cách dễ dãi. Ngân hàng Nhà nước không có tiền mà tiền đó thực chất là sử dụng nguồn lực công, tiền của dân. Việc sử dụng nguồn vốn dễ dãi với chi phí rẻ một cách bất thường lại chỉ phục vụ cho lợi ích nhóm là một sai lầm.

Tại sao phải can thiệp vào bất động sản bởi vốn nó là thị trường. Cũng như thị trường cam, quýt, vì sao phải cuống lên để can thiệp vào bất động sản mà không phải là thị trường khác người dân cũng đang gặp khó khăn. Câu hỏi này hơi mang tính nghề nghiệp, chuyên môn cao.

Đối với các nước khác, bất động sản và chứng khoán, Nhà nước không can thiệp trừ khi nó gây ra rối loạn về vĩ mô. Tất nhiên hiện Việt Nam bất động sản cũng đang đe dọa nhưng sự can thiệp sẽ phải hết sức bình tĩnh, cân nhắc nguồn lực sử dụng chứ không phải cứ thích là tìm mọi cách để làm.

Bài học về việc tái cấp vốn rẻ đã dẫn đến tình trạng khủng hoảng hiện nay. Kể cả với câu chuyện bất động sản cũng vậy nên tôi nghĩ không nên lặp lại sai lầm đó.

Việc đề xuất 2-3% tái cấp vốn trong khi lãi suất 10% là trái phiếu, 8% là tiền gửi vậy là ăn vào vốn rẻ ồ ạt. Vốn rẻ mà ngân sách cấp ra (tức là ngân sách mềm) – và người sẽ trả số chênh lệch đó thì chính là người dân thông qua lạm phát, thuế và phí.

Nền kinh tế thị trường đòi hỏi một tư duy rất lý tính, lưu tâm đến lợi ích của nhiều nhóm, do vậy cách làm như thế là không phù hợp.

Sự ôm ấp, o bế bất động sản bằng tái cấp vốn rẻ sẽ là một sai lầm tiếp theo

PV: - Lý giải của các nhà làm chính sách hiện nay cứu là cứu các ngành khác. Theo phân tích của ông cho thấy không cần phải cứu bất động sản. Vậy dưới góc nhìn của một nhà kinh tế và nghiên cứu chính sách, theo ông chính sách nên tập trung vào lĩnh vực nào ở thời điểm này?

TS Nguyễn Đức Thành: - Nói không cứu cũng không hẳn vì nguyên tắc thị trường là không cực đoan nhưng không nên quá ‘ôm ấp’, cứu vớt. Chỉ nên lưu ý đến bao giờ thì cứu hay chỉ cần họ kêu toáng lên là chính sách phải bổ nhao vào.

Thông thường, với những người bị thiệt về lợi ích họ chưa chết thì đã kêu gào kiểu “công chúa đứt tay, ăn mày sổ ruột” như vậy còn lâu mới phải lo. Lúc này mới cần một nhà làm chính sách thực sự ‘minh quân’.

Nếu bất động sản không cứu sẽ sụp đổ kiểu hệ thống nhưng bây giờ đến một người dân bình thường cũng biết giá nhà đất vẫn đang ở đâu đó. Giá nhà ở Hà Nội còn đắt hơn nhiều thành phố đắt đỏ trên thế giới.

Doanh nghiệp bất động sản đòi cứu, còn tiền thì chắc chắn lấy trong túi của người dân hoặc doanh nghiệp khác chứ không có bất cứ phương án nào khác.

Cá nhân tôi không ủng hộ quan điểm này.

Nếu muốn cứu bất động sản nên giữ lãi suất cho vay mua nhà trong khoảng 10-12%/năm, kỳ hạn 15-20 năm và có thể điều chỉnh theo lạm phát được kỳ vọng có thể làm một động lực mạnh để tăng lực cầu các căn hộ tại phân khúc bình dân.

Giải quyết hàng loạt các thủ tục hành chính pháp lý bất cập (ví dụ như thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà), các thủ tục tranh chấp hợp đồng vay mua nhà.

Hỗ trợ về giảm thuế đất để giảm chi phí đầu vào là điều có thể làm để tạo thêm động lực cho chủ đầu tư và người mua có nhu cầu thực sự.

Ngoài ra, việc rà soát lại quy trình, cơ cấu lại các phân khúc thị trường cho phù hợp với nhu cầu cũng là việc phải làm để thúc đẩy lượng cầu về nhà ở.

Xin trân trọng cảm ơn tiến sĩ!

Bích Ngọc (Đất Việt)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.