Thanh khoản đất nền tụt dốc, môi giới chuyển sang phân khúc nào để có giao dịch?

Môi giới phân khúc đất nền tìm hướng thay đổi khi thị trường mất thanh khoản (hình minh họa)

Thích ứng để không bị “thanh lọc”

Câu chuyện thị trường bất động sản khó khăn đã diễn ra hơn nửa năm nay. Bên cạnh nhà đầu tư, các môi giới bất động sản cũng chịu ảnh hưởng nặng nề khi thanh khoản thị trường tụt dốc.

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, trong quý 3/2022, lượng giao dịch bất động sản đã giảm so với thời điểm đầu năm, dẫn đến quy mô của các sàn giao dịch bất động sản giảm, số lượng môi giới bất động sản cũng giảm theo.

Một giám đốc sàn giao dịch bất động sản ở Bình Chánh cho biết, thời điểm thị trường gặp khó, lượng nhân viên nghỉ việc rất lớn.

“Bên tôi chỉ ký hợp đồng với mức lương cứng tối thiểu. Thời điểm thị trường sôi động sẽ có thêm khoản phụ cấp hàng tháng nhưng thu nhập chính vẫn nằm ở hoa hồng từ giao dịch thành công. Mức phụ cấp sẽ giảm nếu sàn hoạt động không tốt, nhân viên nếu không phát sinh giao dịch trong thời gian dài sẽ khó đảm bảo cuộc sống, đành xin nghỉ”, vị giám đốc cho biết.

Người này hé lộ, không chỉ những nhân viên mới mà nhiều người kỳ cựu, gắn bó nhiều năm với sàn cũng quyết định nghỉ việc. Một số tạm nghỉ, tìm công việc mưu sinh chờ thị trường tích cực hơn sẽ quay lại, cũng không ít người bỏ phố về quê vì không kham nổi mức chi phí đắt đỏ.

Với những người ở lại, vị giám đốc cũng tạo điều kiện để nhân viên có chủ động hơn trong thu nhập. Người này cho phép nhân viên làm việc với các sàn, cơ sở khác nếu tìm được giỏ hàng phù hợp.

“Cơ sở tôi cũng chưa lớn, giỏ hàng đều là F2, F3, cũng chưa dồi dào, chủ yếu là đất nền dự án và shophouse, giờ khá khó bán. Giờ cho anh em tìm kiếm các cơ hội khác ở ngoài để họ có đồng ra đồng vào nhưng vẫn duy trì liên lạc, hỗ trợ khách cũ và sàn khi cần”, vị giám đốc nói.

Anh Sơn, môi giới chuyên phân khúc đất nền dự án cho biết 6 tháng nay không phát sinh được giao dịch mới. Để có thu nhập đảm bảo cuộc sống, anh quyết định lấn sân sang thị trường thứ cấp.

“Từ tháng 8 tôi đã xin đi theo người cô chuyên môi giới nhà trong hẻm để học việc. Nhờ cô chỉ dạy nên cũng đã có một giao dịch. Hoa hồng phân khúc này cũng ổn nhưng nguồn hàng không dễ tìm, cạnh tranh cao”, anh Sơn chia sẻ.

Vị môi giới thừa nhận công việc gặp nhiều khó khăn nhưng anh chưa muốn đổi nghề, hay làm tạm những công việc thời vụ như chạy xe công nghệ, phục vụ nhà hàng,… như lời khuyên nhủ của nhiều đồng nghiệp.

Phân khúc nhà trong hẻm, nhà phố vẫn phát sinh giao dịch thời điểm thị trường trầm lắng (hình minh họa)

Chị Thanh Xuân (TP.HCM), môi giới lâu năm phân khúc nhà trong hẻm, nhà riêng cho biết thời gian gần đây lượng môi giới chuyển sang phân khúc này tăng cao do giao dịch ổn định.

“Thời gian này, số lượng môi giới gọi đến nhiều hơn, tôi trao đổi với bạn bè (cùng ngành) thì biết đợt này nhiều môi giới không bán được đất nền nên chuyển qua rao bán nhà riêng”, chị Thanh Xuân cho biết.

Chị Xuân cho biết, bất chấp diễn biến thiếu tích cực của thị trường chung, lượng giao dịch của chị vẫn đảm bảo trong thời gian qua. Phân khúc nhà trong hẻm đón nhận lượng lớn khách hàng quan tâm, phần đông từ các vùng quê lên xem. Các sản phẩm trong tầm giá 3-4 tỉ đồng bán khá tốt.

Anh Bình (TP.HCM) chuyển qua môi giới phân khúc căn hộ chung cư hơn 3 tháng nay, nhận thấy tình hình khá khả quan. Anh cho biết, dù thông tin tăng giá khiến tâm lý khách hàng lung lay, nhưng lượng người có nhu cầu mua căn hộ chung cư vẫn rất lớn, nhất là các căn có giá trong khoảng 1,8-2,4 tỉ đồng.

“Giờ tôi đang phát triển giỏ hàng ở khu vực Bình Dương vì giá ở đây rẻ hơn trên TP.HCM. Nhờ có kinh nghiệm làm việc với nhà đầu tư nên tôi biết căn nào đang ngộp hàng, chủ nhà muốn bán nhanh, từ đó giúp khách hàng ép giá để đảm bảo giao dịch thành công”, anh Bình chia sẻ.

Các căn hộ chung cư vừa túi tiền vẫn thu hút sự quan tâm của khách hàng (hình minh họa)

Tham gia thị trường căn hộ thứ cấp, anh Bình chấp nhận tăng cường độ làm việc và giảm kỳ vọng về hoa hồng để duy trì giao dịch, đảm bảo thu nhập về lâu dài. Anh Bình đưa ra lời khuyên với những môi giới muốn bám nghề, nên thay đổi đúng thời điểm, bám sát thị trường, tìm hiểu nhu cầu của khách hàng thay vì chạy theo lợi nhuận.

Nguồn cầu đang ở đâu?

Khi được hỏi về nhóm đối tượng khách hàng, cả anh Bình và chị Xuân đều trả lời rằng phần lớn giao dịch đến từ những người có nhu cầu ở thực thay vì nhóm đầu tư, đầu cơ.

Quan sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ủng hộ ý kiến này. Theo đó, quý 3/2022, nhu cầu đầu tư, đầu cơ đã dần bị thay thế bởi nhu cầu ở/sử dụng thực. Trong khi nguồn cung phục vụ mục đích đầu tư (đất nền dự án, shophouse, căn hộ cao cấp) vẫn còn khá lớn, sự thiếu hụt nhu cầu đầu tư sẽ tạo nên những con số không mấy tích cực đối với thị trường.

Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn thanh lọc, tiến tới giai đoạn lành mạnh hơn, từ đó chọn ra những sản phẩm có giá trị bền vững.

Điều này thể hiện rõ thông qua việc, các phân khúc tăng giá ảo thiếu tiềm năng thật đã dần giảm giá. Các sản phẩm có giá trị thực vẫn duy trì được sức hút, đặc biệt các phân khúc phục vụ nhu cầu ở như nhà trong hẻm, căn hộ trung cấp hoặc mục đích kinh doanh/cho thuê như nhà phố,…

Các loại hình bất động sản có giá trị sử dụng/kinh doanh vẫn giữ được giá trị và nguồn cầu (hình minh họa)

Theo số liệu của CBRE, giao dịch căn hộ ở quý 3/2022 giảm 36% so với quý trước nhưng vẫn có 6.726 giao dịch thành công. Số lượng căn hộ bán được vượt gấp 2,4 số lượng căn mở bán, chứng tỏ nhu cầu mua căn hộ ở khu vực TP.HCM và vùng lân cận vẫn còn cao.

Trong bối cảnh diễn biến thị trường chưa có dấu hiệu cải thiện, nhà đầu tư ưu tiên tích trữ tiền mặt thay vì tham gia thị trường, giao dịch vẫn sẽ nằm ở các phân khúc hiện hữu giá trị sử dụng. Đây có thể là phương án khả dĩ nhất cho các môi giới bất động sản muốn bám nghề trong thời điểm hiện tại.