Sông nước nâng giá trị bất động sản

Ảnh: Thuận Nguyễn

Nắm bắt nhu cầu đó, các doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư nhiều hơn cho các tiện ích của dự án để hút nhóm khách hàng này. Nhờ cảnh quan sông nước, các chủ đầu tư đã biến các dự án ở những nơi cách xa trung tâm thành những đô thị đắt giá, thu hút giới thượng lưu. Giá nhà đất ở đây thậm chí còn cao hơn cả giá nhà ở trung tâm thành phố lớn, qua đó cũng mang lại cho chủ đầu tư nhiều lợi nhuận hơn.

"Săn" nhà ở gần sông nước

Dù đã có căn nhà phố ba tầng tại quận Phú Nhuận, nhưng cách đây hai năm, anh Sơn - chủ nhân của căn nhà hơn 10 tỉ đồng đã quyết định bán đi và dọn về quận 2 sống trong một căn nhà khác gần sông. “Phải trả giá cao hơn và mua qua thứ cấp mới có được căn nhà hiện tại. Nhưng bù lại, gia đình tôi luôn đón hướng gió trong lành, những lúc căng thẳng ngắm sông nước cũng cảm thấy thư giãn”, anh Sơn chia sẻ về quyết định của mình.

Anh Sơn chỉ là một trong số nhiều người thuộc nhóm khách hàng có thu nhập cao mong muốn không gian sống chất lượng. Nhà ở với họ đã vượt ra khỏi khái niệm là nơi che mưa che nắng mà còn phải là nơi tận hưởng cuộc sống đúng nghĩa sau thời gian làm việc căng thẳng. Theo các chuyên gia, từ lâu câu nói “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” là kim chỉ nam giúp lựa chọn thổ cư, mua đất xây nhà của ông bà xưa. Theo quan niệm phong thủy của người Á Đông, nước là yếu tố mang lại may mắn và tài lộc. Những căn nhà có dòng sông bao quanh, tầm nhìn hướng mặt nước sẽ có sự trợ giúp tốt

về mặt thổ nhưỡng, mang lại nguồn năng lượng tích cực, giúp gia chủ có cuộc sống an lành, thuận đường kinh doanh. Ngoài yếu tố phong thủy, các bất động sản ven sông được thanh lọc nên không khí trong lành, thoáng đãng, tốt cho sức khỏe trong bối cảnh trung tâm thành phố quá chật chội và ô nhiễm bởi khói bụi, tiếng ồn.

Đây cũng là xu hướng chung ở các nước trên thế giới dù giá bán của những bất động sản này luôn cao hơn các sản phẩm cùng loại thông thường. Theo khảo sát vào cuối năm ngoái của Công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, giá trị bất động sản ven mặt nước trên toàn cầu trung bình cao hơn 40% so với sản phẩm cùng quy mô, tiện ích, chất lượng xây dựng nhưng thua về yếu tố tầm nhìn.

Khách hàng người Anh, Mỹ, Canada và Đức là những người yêu thích bất động sản ven sông, hồ, biển nhất trên thế giới. Theo nghiên cứu này, nhà đất gần các bến cảng có mức chênh lệch cao nhất là 59%, tiếp theo là nhà ở ven biển với 58,5%, nhà ở ven sông ở mức 36,8% và nhà ven hồ ở mức 32,7%.

Mức chênh lệch giữa giá bất động sản ven mặt nước so với giá thị trường ở một số thành phố. Nguồn: Knight Frank

Australia là thị trường có giá trị bất động sản chênh lệch cao nhất với ba thành phố gồm Sydney 89% do có lợi thế độc tôn của cảng Darling Harbour, Gold Coast 64% và Perth 53%. Một số thành phố khác cũng ghi nhận mức chênh giữa giá bất động sản ven mặt nước so với giá thị trường như Hong Kong khoảng 40%, Geneva (Thụy Sỹ) 32,7%, Melbourne (Australia) 30,4%, London (Anh) 30%, Berlin (Đức) 28%, Monaco (Pháp) 11% và Singapore 7,7%.

Ông Liam Bailey, Giám đốc Nghiên cứu toàn cầu của Knight Frank cho biết: “Các bất động sản ven mặt nước được ưa chuộng trên toàn thế giới. Những bất động sản này có khả năng thanh khoản tốt nhất trên thị trường. Ngay cả khi thị trường trầm lắng, với vị trí đắc địa và nguồn cung khan hiếm, bất động sản ven mặt nước luôn ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ. Người mua sẽ cảm thấy an tâm bởi giá trị bất động sản tăng nhanh”.

Theo Knight Frank, phong cách sống và các tiện nghi đi kèm mà một ngôi nhà ven mặt nước cung cấp là ưu điểm chính hấp dẫn nhiều người mua. Ở những khu vực càng có nhiều diện tích mặt nước thì mức độ chênh lệch giữa giá nhà ven mặt nước và giá thị trường càng nhỏ.

Từ tự nhiên đến nhân tạo

Không nằm ngoài xu hướng phát triển chung của thế giới, tại Việt Nam bất động sản ven sông, ven biển từ lâu đã trở thành sản phẩm được các chủ đầu tư để ý, phát triển và đưa nhiều dự án ra thị trường.

Trên thực tế, trong những năm gần đây, những dự án căn hộ hay nhà phố có lợi thế view sông hoặc ven sông luôn nằm ở top giá cao, tăng giá nhanh và được giới đầu tư săn đón. Các dự án này thường có giá cao hơn khoảng 20 - 25% so với các dự án khác trong cùng khu vực. Thậm chí, trong cùng một dự án, những căn hộ hoặc biệt thự có tầm nhìn trực tiếp ra sông, rạch sẽ có giá cao hơn khoảng 15 - 30% so với các sản phẩm còn lại.

Tuy nhiên, hiện tại, hầu hết các quỹ đất đẹp ven sông đã phủ kín bởi những tòa nhà cao tầng hay các dự án biệt thự, căn hộ trung, cao cấp. Điển hình là đại lộ Võ Văn Kiệt chạy song song với kênh Tàu Hủ hay đường Bến Vân Đồn, Nguyễn Hữu Cảnh xuất hiện hàng loạt cao ốc. Như dọc đường Bến Vân Đồn quận 4, loạt dự án chung cư có tầm nhìn ra sông Bến Nghé như The Goldview, Masteri Millennium, Rivergate, D1 Mension đều có giá bán vào khoảng 50 - 90 triệu đồng/m2 .

Theo giới đầu tư, các căn view sông ghi nhận sự giao dịch tốt hơn và có giá bán cao hơn từ 5 - 10 triệu đồng/ m2 so với các căn còn lại. Dọc theo đường ven sông Nguyễn Hữu Cảnh (Bình Thạnh), một loạt các siêu dự án như The Manor, Saigon Pearl, Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River, SunWah Pearl, Centennial Bason, đều là các dự án cao cấp và hạng sang. Trong đó có dự án căn hộ có giá bán lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi m2.

Theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, sở dĩ bất động sản ven sông luôn có mức giá cao hơn và tăng nhanh hơn các dự án khác là do tính chất khan hiếm, nhu cầu của khách hàng luôn lớn hơn nguồn cung khi mà quỹ đất ven sông ngày càng ít và trở nên đắt giá. Những dự án có kết nối giao thông càng thuận tiện, cảnh quan sông nước đẹp và được quy hoạch bài bản, đồng bộ và đầy đủ tiện ích thì càng có giá trị cao.

Dù có giá trị lớn, song cũng theo Tổng giám đốc Đại Phúc Land, để hình thành các khu đô thị ven sông có đầy đủ các tiện ích, dịch vụ, vận hành như một thành phố thu nhỏ, đòi hỏi phải có quy hoạch bài bản, tầm nhìn và năng lực của chủ đầu tư phải đủ lớn mạnh. Bên cạnh các dự án căn hộ ven sông nằm trong nội đô thành phố, hiện nay còn có một loạt khu đô thị ven sông đang dần được hình thành như khu đô thị Sala của Đại Quang Minh (quận 2), khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn Đại Phúc (Thủ Đức), hay khu đô thị Waterpoint 356ha của Nam Long (Long An).

Hầu hết ở các dự án này, chủ đầu tư đều tận dụng ợi thế sông nước, từ đó có những “cải tiến” cho phù hợp với địa hình đặc thù của dự án nhằm tạo ra những sản phẩm khác lạ, thu hút người mua. Chẳng hạn như ở khu đô thị Vạn Phúc, chủ đầu tư đưa ra kế hoạch phát triển bên trong khu đô thị này công viên giải trí Ocean World Ho Chi Minh với mức đầu tư 300 triệu USD.

Dự án triển khai trên mặt hồ rộng 21ha với đầy đủ các trò chơi về nước như biển nhân tạo, hệ thống cầu trượt nước. Đây được cho là nét độc đáo mà các dự án tại TP.HCM hiện nay chưa có. Hay khu đô thị Waterpoint 356ha của chủ đầu tư Nam Long tại Tỉnh lộ 830, liền kề nút giao nối cao tốc TP.HCM - Trung Lương, thị trấn Bến Lức, tỉnh Long An.

Dự án có lợi thế với hệ thống sông nước tự nhiên 5,8km được khai thác dẫn vào 8,2km kênh đào len lỏi khắp khu đô thị và sáu hệ thống công viên sinh thái như công viên trung tâm hơn 25ha, công viên vịnh nước ngọt 8,6ha, công viên bảo tồn thảm thực vật ven sông 29ha, công viên cảnh quan dọc kênh đào,…

Với những dự án không có lợi thế gần sông, chủ đầu tư không ngại “chi bạo” đầu tư cho phần diện tích mặt nước để nâng giá trị dự án. Ảnh: Hoàng Sang

Điển hình như khu đô thị Vinhomes Ocean Park nằm ngay cửa ngõ phía Đông Hà Nội, thuộc địa phận huyện Gia Lâm, song song với cao tốc Hà Nội - Hải Phòng.

Dự án có diện tích 420ha nhưng chủ đầu tư đã dành đến 117ha cho công viên, cây xanh mặt nước. Tại đây, không chỉ có biển hồ nhân tạo rộng 6,1ha mà còn có hồ lớn nước ngọt rộng 24,5ha, quanh các hồ đều được trải cát trắng và trồng cây xanh, tạo cảm giác cho khách hàng như sống ở một thành phố ven biển. Có thể nói, sự xuất hiện của Vinhomes Ocean Park không chỉ bổ sung đáng kể nguồn cung cho thị trường bất động sản Hà Nội mà còn làm thay đổi diện mạo khu vực này.

Từ một vùng ven, cách khá xa trung tâm thành phố, sự xuất hiện của dự án với đầy đủ các tiện ích như trường học, bệnh viện, công viên hứa hẹn sẽ là một khu đô thị đắt đỏ dành cho các cư dân giàu có. Theo giới trong ngành, quỹ đất ven sông ở các thành phố lớn ngày càng ít đi và hầu như không còn để các chủ đầu tư săn lùng.

Chính vì vậy, với các dự án không gần sông, nhiều chủ đầu tư bổ sung diện tích mặt nước bằng cách tạo ra những kênh rạch, hồ nhân tạo cũng là một cách làm thông minh, làm điểm nhấn thu hút người mua. Việc đầu tư bài bản cho sông nước trong dự án không chỉ thỏa mãn được thị hiếu của khách mua nhà mà còn là yếu tố để nâng giá trị dự án, tăng khả năng cạnh tranh với các dự án cùng phân khúc và khu vực.

Bài toán phát triển bền vững

Không thể phủ nhận sức hút của bất động sản ven sông hoặc có nhiều diện tích dành cho cây xanh mặt nước. Tuy nhiên, không phải căn nhà ven sông nào cũng trở thành chốn an cư lý tưởng. Hiện nay, nhiều con sông nội đô đang bị ô nhiễm nặng nề, rác thải tắc nghẽn, gây mùi hôi ảnh hưởng lớn đến cuộc sống, sức khỏe của người dân.

Như sông Tô Lịch, sông Nhuệ, sông Kim Ngưu… đã và đang trở thành nỗi ám ảnh, xen lẫn những nuối tiếc của người dân thủ đô. Nếu chỉ khai thác mà quên đi bảo tồn, tôn tạo, thì trong tương lai, sẽ còn nhiều sông, hồ mang thân phận giống với sông Tô Lịch hoặc nguy cơ quá tải, phá vỡ quy hoạch.

Hay tại TP.HCM, hành lang bờ sông Sài Gòn nhiều nơi đang bị sạt lở, ảnh hưởng đến dòng chảy, nhất là khu vực Thanh Đa và quận 2 ngày càng nghiêm trọng. Tại đoạn đường Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, quận 2, bờ sông Sài Gòn gần như bị những dãy biệt thự bịt kín lối ra. Các đơn vị thực hiện dự án, chủ biệt thự đơn lẻ biến không gian mặt sông thành bến du thuyền, chiếm lĩnh không gian chung của cộng đồng.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), các dự án khu đô thị, khu nhà ở chỉ được giao đất đến ranh hành lang bảo vệ mép bờ cao sông rạch. Khi đó, chủ đầu tư không có quyền và cũng không có trách nhiệm xây dựng bờ kè hay đầu tư lối đi, các tiện ích công cộng, dẫn đến hành lang bảo vệ sông rạch dễ bị hoang hóa, sạt lở.

Ngoài ra, việc quản lý mép bờ cao sông rạch còn cứng nhắc, chưa linh hoạt trong việc cho phép kè bờ kết hợp với nắn lại mép bờ cao theo phương pháp bù trừ để chỉnh trị dòng chảy và làm đẹp cảnh quan.

HoREA đề nghị giao đất dự án cho chủ đầu tư đến mép bờ cao sông rạch và quy định phải có trách nhiệm đầu tư xây dựng bờ kè bảo vệ, công trình công cộng kết hợp với nắn mép bờ cao, điều chỉnh dòng chảy và làm đẹp cảnh quan trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch. Đồng thời, chủ đầu tư được quyền khai thác, kinh doanh có thời hạn theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, việc khai thác các dòng sông, kênh rạch một cách hài hòa, đảm bảo không gian cho cộng đồng, giá trị của dự án không phải là điều dễ dàng. Thay vì chỉ khai thác lợi thế có sẵn của cảnh quan ven sông, chủ đầu tư cũng cần phải chú trọng đến quy hoạch tổng thể và chất lượng nước ở các dòng sông. Có như vậy thì các công trình kiến trúc, cảnh quan mới đẹp và mang lại không gian sống đẳng cấp hơn.