Sáp nhập tỉnh/thành: Thị trường bất động sản biến động ra sao?

Giá đất khu vực trung tâm hành chính mới có thể tăng mạnh

Một trong những tác động dễ thấy nhất của việc sáp nhập tỉnh là sự thay đổi về trung tâm hành chính. Khi một địa phương được chọn làm trung tâm mới của tỉnh, nơi đây sẽ thu hút dòng vốn lớn để phát triển hạ tầng, hành chính, thương mại, từ đó kéo giá bất động sản tăng cao.

Thực tế từ các đợt sáp nhập trước đây cho thấy, giá đất tại những khu vực trở thành trung tâm hành chính mới thường tăng từ 30-50% chỉ trong thời gian ngắn. Đặc biệt, các khu đất gần trụ sở cơ quan nhà nước, khu trung tâm thương mại, hạ tầng giao thông thuận lợi thường được săn đón nhiều nhất.

Biến động giá tại một số dự án bất động sản tại Hà Nội từ 2007-2018

Sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội vào năm 2008, giá đất tại các khu vực như Hà Đông, Hoài Đức đã tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vài năm nhờ hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng đô thị của thủ đô. Tương tự, khi TP. Thủ Đức được thành lập vào năm 2021, giá đất tại khu vực này đã tăng nhanh chóng, đặc biệt là các khu đất nền và căn hộ cao cấp.

Nguy cơ sốt đất cục bộ và rủi ro bong bóng

Thông tin sáp nhập tỉnh/thành phố thường khiến nhiều nhà đầu tư đổ xô mua đất với kỳ vọng giá sẽ tăng mạnh. Tuy nhiên, điều này cũng có thể dẫn đến hiện tượng sốt đất ảo và nguy cơ bong bóng bất động sản.

Trước đây, khi có tin đồn Phú Quốc sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Kiên Giang, giá đất tại đây đã tăng chóng mặt. Chỉ trong vòng vài tháng, giá đất tại một số khu vực đã nhảy vọt từ 10-20 triệu đồng/m² lên 50-60 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau đó khi quá trình nâng cấp lên thành phố bị chậm lại, giá đất nhanh chóng giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt.

Những cơn sốt đất cục bộ như vậy có thể khiến nhiều người mua vào với giá cao nhưng khó bán ra khi thị trường hạ nhiệt. Tình trạng đầu cơ, mua bán theo tâm lý đám đông mà không dựa trên nền tảng phát triển thực sự có thể khiến giá bất động sản rơi vào tình trạng bất ổn.

Bất động sản vùng ven có thể hưởng lợi nếu quy hoạch tốt

Không chỉ khu vực trung tâm hành chính mới, các vùng ven cũng có thể được hưởng lợi từ việc sáp nhập nếu có quy hoạch hạ tầng hợp lý. Sau khi TP. Thủ Đức được thành lập, không chỉ khu trung tâm mới của thành phố này tăng trưởng mạnh mà các khu vực lân cận như Dĩ An (Bình Dương) và Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và dòng vốn đầu tư.

Nguồn tổng hợp

Những khu vực có quỹ đất sạch, giao thông kết nối tốt và được quy hoạch thành khu đô thị hoặc khu công nghiệp sẽ có tiềm năng phát triển mạnh. Tuy nhiên, nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, một số khu vực có thể bị bỏ quên, giá đất không tăng trưởng như kỳ vọng.

Bất động sản thương mại, cho thuê chịu ảnh hưởng lớn

Việc sáp nhập tỉnh có thể tạo ra sự dịch chuyển về trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. Những khu vực từng là trung tâm hành chính nhưng bị sáp nhập vào tỉnh khác có thể đối mặt với nguy cơ suy giảm giá trị bất động sản thương mại.

Điều này từng xảy ra vào năm 1997, khi Bắc Giang tách khỏi Hà Bắc. Một số khu vực từng là trung tâm của tỉnh Hà Bắc trước đây đã chững lại trong thời gian dài do mất đi vai trò hành chính quan trọng. Khi các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp chuyển sang trung tâm hành chính mới, bất động sản cho thuê ở khu vực cũ mất đi sức hút, giá trị giảm sút đáng kể.

Ở chiều ngược lại, những khu vực được quy hoạch thành khu công nghiệp, logistics sẽ hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng và thu hút dòng vốn đầu tư. Những khu vực gần cảng biển, sân bay, cao tốc sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong dài hạn.

Người dân và nhà đầu tư nên làm gì?

Trước những biến động của thị trường bất động sản do sáp nhập tỉnh, người dân và nhà đầu tư cần có chiến lược hợp lý để tránh rủi ro. Đối với người mua nhà để ở, việc theo dõi sát sao các thông tin quy hoạch, chính sách của chính quyền địa phương là rất quan trọng để đưa ra quyết định chính xác. Việc mua đất theo tin đồn hoặc theo phong trào có thể dẫn đến rủi ro lớn.

Mua nhà theo tin đồn hoặc theo phong trào có thể dẫn đến rủi ro lớn cho nhà đầu tư

Với các nhà đầu tư bất động sản, chiến lược hợp lý là tìm kiếm những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển tốt và có tiềm năng thu hút dân cư trong dài hạn. Việc đầu cơ vào những khu vực có thông tin chưa chính thức về sáp nhập có thể mang lại lợi nhuận lớn nhưng cũng đi kèm với nguy cơ thua lỗ nếu thị trường đảo chiều.

Cơ hội hay thách thức?

Sáp nhập tỉnh/thành là một bước đi quan trọng trong quá trình tái cơ cấu hành chính và phát triển đô thị. Nếu được triển khai đúng hướng, đây có thể là cơ hội lớn để nâng cao giá trị bất động sản, thu hút đầu tư và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nếu không có quy hoạch hợp lý, việc sáp nhập có thể dẫn đến những hệ lụy khó lường, từ sốt đất cục bộ đến sự suy giảm giá trị của một số khu vực từng là trung tâm hành chính.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc đầu tư cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rủi ro. Nhà đầu tư và người dân cần tỉnh táo trước những cơn sốt đất, đồng thời theo dõi sát các chính sách quy hoạch của địa phương để có quyết định chính xác.