Rủi ro rình rập khi thế chấp nhà trên giấy

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Rủi ro vẫn rình rập các hợp đồng tín dụng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, Thông tư sẽ góp phần giải phóng một nguồn lực lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, giải phóng hàng tồn kho và những ách tắc ở “đầu ra” của thị trường. Tuy nhiên, theo ông Lê Trọng Dũng, Trưởng phòng Pháp chế (Vietcombank), mặc dù Ngân hàng Nhà nước và các bộ liên quan đã có hướng dẫn, nhưng bản thân việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương vẫn tiềm tàng rủi ro không nhỏ cho khách hàng, cũng như ngân hàng.

Về phía khách hàng, hiện hầu hết chủ đầu tư đều đem dự án thế chấp các ngân hàng (có thể toàn bộ dự án, hoặc chỉ quyền sử dụng đất). Trường hợp chủ đầu tư đem toàn bộ dự án thế chấp, thì khách hàng chỉ có thể trông chờ vào việc chủ đầu tư có thỏa thuận với ngân hàng thì mới được vay. Trong trường hợp này, khách hàng không thể lựa chọn cho mình ngân hàng mong muốn.

Trong trường hợp chủ đầu tư chỉ thế chấp quyền sử dụng đất tại một ngân hàng, người mua nhà có thể thế chấp hợp đồng mua bán nhà ở của mình tại một ngân hàng khác. Với trường hợp này, nếu xảy ra tranh chấp giữa các ngân hàng về tài sản thế chấp, thì phần thiệt lại thuộc về ngân hàng nhận thế chấp từ người mua nhà.

Theo Thông tư liên tịch, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở, hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật...

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác, thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký trước khi bán nhà ở trong dự án đó cho tổ chức, cá nhân.

TS. Vũ Thị Hồng Yến, Khoa Pháp luật Dân sự (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, cần xác định chính xác bản chất pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai (khi nào mang bản chất của quyền tài sản và khi nào mang bản chất của vật). Đây là điều kiện cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp. Điều này cũng giúp cho các chủ thể xác định được phương thức xử lý phù hợp đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai.

Nếu tại thời điểm xử lý, nhà ở hình thành trong tương lai đang tồn tại dưới dạng quyền tài sản (hợp đồng mua bán), sẽ xử lý theo cách chuyển quyền trong hợp đồng mua bán đó cho bên nhận chuyển giao. Nếu tại thời điểm xử lý, mà nhà ở đó đã hoàn thành, sẽ xử lý như đối với nhà ở thông thường là bán, bán đấu giá hay bên nhận thế chấp nhận chính tài sản đó để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ…

Theo ông Võ Văn Cường, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Cường Hưng Thịnh, việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cơ sở pháp lý quan trọng để cải thiện khả năng thanh khoản cho các dự án đã đủ điều kiện giao dịch (làm xong hạ tầng). Mua sản phẩm ở những dự án dạng này, trước đây, người mua phải thế chấp các tài sản khác nếu muốn vay vốn, thì nay, có thể dùng chính tài sản hình thành từ vốn vay với tỷ lệ nhất định. Để có các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, người mua phải bỏ ra một khoản tiền thật từ 30 đến 90%, ngân hàng có thể căn cứ trên tỷ lệ này để cho vay, mà không sợ tài sản đảm bảo có thể “bốc hơi”.

Bà Nguyễn Thị Huyền, cán bộ tín dụng Ngân hàng TMCP Quân đội cho biết, bản chất của giao dịch thế chấp tài sản (nhà ở) hình thành trong tương lai là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Nếu vì lý do nào đó, hợp đồng mua bán bị chấm dứt thì các quyền tài sản đi kèm cũng bị chấm dứt theo, khi đó ngân hàng rất khó khăn trong việc xử lý tài sản thế chấp.