Rào cản thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết: Năm 2007 thị trường bất động sản phát triển quá nóng, bất bình thường, có tính chất "bong bóng"; năm 2008, Chính phủ thực hiện các chính sách quyết liệt chống lạm phát, thắt chặt tiền tệ, áp lãi suất cao, thị trường bất động sản bị suy thoái nặng nề. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản hầu hết bị thua lỗ, có những doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn, không bán được và xuất hiện trên diện rộng tình hình "3 dở dang" và "3 giảm": Ðền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang và giá sụt giảm, sức mua giảm, giao dịch giảm. Tình hình diễn biến những năm qua cho thấy thị trường bất động sản phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố đầu cơ, không minh bạch, không ổn định và thiếu tính bền vững. Mặt tích cực là giá cả bất động sản đang quay trở về giá trị thực của nó. Ðây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt. Người dân có điều kiện để chọn mua đất nền dự án, căn hộ để ở với giá hợp lý hơn; Nhà nước có điều kiện để điều chỉnh hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách điều hành nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản là một ngành sản xuất nền tảng của nền kinh tế.

Khó khăn chủ yếu của các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản hiện nay là: Thiếu vốn đầu tư và phải trả lãi vay cao và không tiếp cận được nguồn vốn tín dụng lãi suất giảm. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khó khăn, kéo dài, mặc dù doanh nghiệp phải thỏa thuận mua theo giá thị trường. Có dự án đã giải phóng mặt bằng hơn 80% nhưng vẫn không thỏa thuận được để giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại và doanh nghiệp lâm vào nguy cơ tiến thoái lưỡng nan. Tiền sử dụng đất phải nộp theo Nghị định 69/2009/NÐ-CP ngày 13-8-2009 của Chính phủ đang là một ẩn số và là gánh nặng cho doanh nghiệp vì gần như phải mua lại hai lần theo giá thị trường để có quỹ đất đầu tư. Ðây cũng là một nguyên nhân làm cho mặt bằng giá bất động sản ở nước ta cao hơn các nước trong khu vực. Thị trường bất động sản sụt giảm mạnh, nhất là sức mua và khả năng thanh toán của khách hàng. Hàng hóa bất động sản tồn kho rất lớn, không bán được hoặc không cho thuê được, dẫn đến nguy cơ mất thanh khoản của doanh nghiệp và thị trường bất động sản, gây tác động xấu đến hệ thống ngân hàng. Thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài (trung bình phải mất ba năm để hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư, trong khi ở các nước chỉ mất một vài tháng). Hệ thống quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, đất đai và đầu tư kinh doanh bất động sản không đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo nhau, trùng lắp, tạo kẽ hở cho người thừa hành công vụ nhũng nhiêu, tiêu cực. Tính minh bạch, công bằng trong việc tiếp cận với thông tin quy hoạch, dự án, quỹ đất chưa tốt. Việc mất quá nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng, trình dự án đầu tư và các quy hoạch chi tiết, cấp phép xây dựng đã làm nản lòng nhà đầu tư, mất cơ hội kinh doanh và phát sinh tăng thêm chi phí quản lý và lãi vay.

Hiện nay, thời gian hoàn thành công tác chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản mất trung bình ba năm với "mê hồn trận thủ tục" là một gánh nặng và cũng là thách thức gay go của doanh nghiệp.

Trong điều kiện đất nước ta còn nghèo, nhu cầu nhà ở của đông đảo người dân rất lớn và theo quy luật phát triển đô thị trên thế giới, luôn luôn phát triển qua từng giai đoạn, qua nhiều năm từ thấp đến cao, từ chật hẹp, thấp tầng đến cao tầng và thân thiện môi trường, tiện ích cao. Phát triển căn hộ vừa và nhỏ quy mô khoảng từ 25 đến 70 m2 theo định hướng quy hoạch phát triển đô thị của từng địa phương trong giai đoạn hiện nay là phù hợp và hết sức cần thiết.

Vừa qua, Công ty Becamex (Bình Dương) đã khởi công dự án 3.000 căn hộ có diện tích 30 m2/căn hộ với giá bán 90 triệu đồng/căn, cho trả chậm ba năm là bước đột phá để hiện thực hóa giấc mơ có nhà ở cho người thu nhập thấp ở đô thị cần được nhân rộng ra trong cả nước.

Trước tình hình trên, UBND thành phố Hồ Chí Minh có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng được từ 80% đất dự án trở lên để giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại. Xin kiến nghị cơ chế là giá bồi thường giải phóng mặt bằng phần diện tích còn lại được tính không thấp hơn giá bồi thường cao nhất mà doanh nghiệp đã thực hiện tại dự án. Cần tiếp tục xem xét mua lại các dự án căn hộ có quy mô trung bình và giá cả hợp lý để bổ sung quỹ nhà ở tái định cư của thành phố để giúp cho doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong tình hình hiện nay.