Nếu nửa cuối năm 2015, cụm từ “phân khúc nhà ở cao cấp” xuất hiện với tần suất dày đặc, thì năm 2016 “gió đã đảo chiều”.
Thời điểm hiện tại, động thái lấn sân sang thị trường nhà giá rẻ của các DN bất động sản (BĐS) lớn đã đẩy “rổ hàng hóa bình dân” trở thành đề tài chiếm lĩnh các kênh truyền thông.
 
Theo nhiều chuyên gia, ý tưởng này tác động khá lớn vào thị trường về mặt nhận thức, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp sở hữu căn hộ giá rẻ dễ dàng hơn. Tuy nhiên, cũng có quan ngại, chủ đầu tư chỉ tập trung xây dựng “nhà chồng nhà” giá rẻ mà bỏ quên quy hoạch, gây sức ép hạ tầng cho những khu vực mới.
 
Cạnh tranh khốc liệt
 
Thực tế, phân khúc nhà ở giá rẻ có thật sự bùng nổ trong năm 2017 hay không vẫn là câu chuyện của tương lai. Tuy nhiên, không thể phủ nhận, động thái này đang đem đến sự sôi động nhất định cho thị trường. Đại đa số khách hàng thu nhập thấp vì thế kỳ vọng có được sự lựa chọn hơn trong “rổ hàng giá rẻ”.
 
Giải thích việc các DN lớn chuẩn bị lấn sân sang thị trường giá rẻ, giới BĐS sành sỏi không loại trừ khả năng do nền kinh tế còn nhiều khó khăn, nhu cầu mua nhà sụt giảm. Các công ty lớn phải tấn công vào phân khúc bình dân để gia tăng doanh số, củng cố thị phần. Vì đây vẫn là phân khúc chiếm phần lớn thị trường. Điều này dự báo cuộc cạnh tranh trong nhóm "rổ hàng nhà ở giá rẻ" về lâu dài sẽ rất căng thẳng.
 
 Trục đường Hoàng Đạo Thúy - Trần Duy Hưng đang được phủ kín bởi các khối nhà cao tầng. Ảnh: Chiến Công
 
Là một trong những DN đang triển khai phân khúc nhà ở giá rẻ, ông Lại Văn Tư - Giám đốc Sàn giao dịch Phúc Hà – Công ty CP Đầu tư kinh doanh và phát triển hạ tầng KCN Phúc Hà cho rằng, khi thêm một nhà đầu tư lớn tham gia vào phân khúc này đương nhiên sự cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn.
 
Thực tế từ trước đến nay, sự cạnh tranh chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Với động thái của một số chủ đầu tư tên tuổi tham gia vào đầu tư nhà giá rẻ, phân khúc này sẽ bước vào cuộc cạnh tranh mới, và với những DN vẫn duy trì cách làm cũ sẽ khó trụ vững.
 
Dù vậy, đối với những chủ đầu tư đã có sản phẩm bàn giao cho khách hàng thì không quá khó khăn trong trung hạn. Bởi, những sản phẩm đã được khách hàng đón nhận thì các DN chỉ cần đầu tư thêm về cơ sở hạ tầng và tiện ích vẫn có lợi thế nhất định.
 
Xét ở góc độ tích cực, xu hướng này tạo một cú hích vào phân khúc nhà ở giá rẻ, từ đó làm ấm cả thị trường BĐS. Đồng thời, mang đến cho người tiêu dùng nhiều chọn lựa, giá cả phải chăng. Tuy nhiên, giới chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, nếu chỉ giải quyết cung – cầu cho thị trường BĐS mà không chú ý tới bài toán quy hoạch sẽ tiếp tục hình thành “những con đường đau khổ” tại nhiều khu vực mới.
 
Bùng nổ điểm ùn tắc mới?
 
Theo các chuyên gia, nếu không xây dựng một quy hoạch và kế hoạch cụ thể, phù hợp với nhu cầu thực tế, rất có thể đến một lúc nào đó, phân khúc nhà ở giá rẻ cũng lại rơi vào tình trạng dư cung. Bởi không phải cứ rẻ là có người mua ngay. Đơn cử như Khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm đang ngày đêm “oằn mình” gánh thêm những “đại đô thị” trong quy mô nhỏ hẹp của mình.
 
Từng được quy hoạch khá thoáng với không gian xanh nhưng Linh Đàm hiện tại trở thành đại bản doanh của “nhà ở giá rẻ”, "bức tử" giao thông khu vực. Tại đây luôn gặp tình trạng ùn tắc nghiêm trọng do mật độ phương tiện tham gia giao thông quá lớn. Sự “quá tải” chung cư, chủ yếu nằm ở phân khúc bình dân đang khiến các tuyến đường nối Linh Đàm - Giải Phóng hay Khuất Duy Tiến tắc nghẽn trầm trọng vào giờ cao điểm.
 
Ở tình trạng tương tự, trục đường Lê Văn Lương (nay là đường Tố Hữu kéo dài) khá thông thoáng vào thời điểm 2010. Thậm chí, các tuyến nhánh cắt ngang như Trung Văn (vốn là đường làng mới được nâng cấp lên đường đô thị) cũng từng được kỳ vọng giảm áp lực cho tuyến Nguyễn Trãi. Tuy nhiên, khoảng 3 năm sau, với sự xuất hiện của một loạt tòa chung cư cao cấp lẫn bình dân đã dần biến khu vực này thành “con đường đau khổ” của hàng vạn người dân vì thường xuyên xảy ra ùn tắc nghiêm trọng.
 
Ngoài việc tạo sự nhộn nhịp cho thị trường, sự đổ bộ của các "ông lớn" BĐS rõ ràng có thể gây áp lực cho hạ tầng. Dẫn chứng là nhiều khu vực khá thông thoáng trước đây như Hoàng Đạo Thúy, Hoàng Ngân, Trần Duy Hưng... nay cũng trở nên ùn tắc, mưa là ngập do chưa giải được bài toán đường chạy trước nhà.
 
Lời hứa đầu tư hạ tầng đồng bộ cho hàng ngàn căn hộ giá rẻ bung hàng trong khoảng 5 năm tới của một tập đoàn lớn mới đây được cho là giãn dân khu vực trung tâm ra ngoại thành. Dù vậy, ai dám chắc hạ tầng được đầu tư mà quy hoạch các trục đường vẫn như cũ thì không “bùng nổ” điểm ùn tắc mới?
 
KTS Trần Huy Ánh cho rằng, cách quy hoạch thiếu chiến lược đã tạo ra sự bế tắc trong quy hoạch hạ tầng. Người dân sinh sống ở khu vực vùng ven nhưng sáng sáng lại dồn tập trung trên một số con đường xuyên tâm vào nội đô để làm việc, mưu sinh… nên ùn tắc nghiêm trọng tất yếu xảy ra. Theo chuyên gia này, nếu không có lời giải quy hoạch chi tiết thì trong cuộc chạy đua giữa nhà và đường thì đường đã “thua đứt”.
 
Cơ quan Nhà nước phải là trọng tài về quy hoạch
 
Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trọng tài ở đây phải là cơ quan quản lý Nhà nước mà quan trọng nhất là đơn vị phụ trách về quy hoạch xây dựng. Quy hoạch họ định ra thì chính họ phải định hướng cho các DN lái quy hoạch theo hướng có lợi nhất. Và như thế điều chỉnh được quy hoạch đúng hướng chủ quan của cơ quan quản lý Nhà nước.
 
Về lâu dài, trong vấn đề phát triển bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng thì ngoài quy hoạch không gian cần có quy hoạch thời gian. Hà Nội quy hoạch đến năm 2050 tức là độ trễ 30, 35 năm sau. Tuy nhiên, những miếng đất quy hoạch tận Thạch Thất, Ba Vì cũng đã khởi công xây dựng khi hạ tầng chưa có, nguồn lực không đảm bảo.
 
Qua kiểm tra của Bộ Xây dựng cuối năm 2013, cả nước có khoảng 3.800 dự án với tổng mức đầu tư là 40 tỷ USD. Tuy nhiên, nguồn lực và sức mua còn quá hạn chế. Thế nên căn cứ vào nhu cầu hàng năm trình UBND các tỉnh, TP phải xây dựng chương trình đưa bao nhiêu héc ta đất vào dự án, phát triển đô thị theo quy tắc “vết dầu loang”, tránh xây đột biến ở các vùng ngoại thành quá xa.
 
Hạ tầng đến đâu thì nhà ở đi đến đó hoặc đồng hành với nhau. Hà Nội có khoảng 7 triệu dân thì chỉ nên xây 7 triệu m2 nhà ở/năm. Hàng năm cứ mỗi đầu người tăng 1m2 là hợp lý, để cho thị trường thuộc về người mua thì đường cung sẽ cao hơn đường cầu từ 10 - 20%, hạ tầng sẽ bắt kịp quy hoạch.
 
Không thể có mật độ dày đặc như vậy được, ai cho phép xây dựng “băm nát” quy hoạch như vậy? Tình trạng tắc đường của Linh Đàm là do thiết kế giao thông, cơ sở vật chất tại đây chưa đồng bộ cộng với lượng phân bố dân cư và độ nén khu đô thị ngày càng lớn. Chừng nào tình trạng các dự án chung cư mọc lên "như nấm sau mưa" hai bên đường chưa được kiểm soát thì chừng đó hạ tầng giao thông khu vực càng khủng hoảng”.
 
Ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng
Vân Hằng - Gia Tuấn (KTĐT)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.