Quy định mới, nói chuyện cũ

Nói cách khác, lâu nay cả chủ đầu tư, người mua nhà và ngân hàng đã áp dụng hình thức cho vay, thế chấp đối với nhà trên giấy rồi.

Có đến bốn cơ quan, gồm Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng ký ban hành Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN ngày 25-4-2014, hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại khoản 2 điều 61 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP để vay vốn mua nhà trong các dự án nhà ở tại các khu đô thị. Theo đó, người mua căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang có thể thế chấp căn hộ của mình khi vay tiền ngân hàng. Tuy nhiên, thông tư này không áp dụng cho trường hợp nhà có đất do cá nhân xây dựng.

Thật ra, nhà ở thương mại đã đi sau nhà ở xã hội một bước về vấn đề cho phép thế chấp nhà trên giấy. Tháng 11 năm ngoái, lúc ban hành Nghị định 188/2013/NĐ-CP, Chính phủ đã cho phép người mua nhà ở xã hội được thế chấp chính căn hộ hình thành trong tương lai để vay tiền ngân hàng. Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cũng đã từng lên tiếng, cho rằng việc cho phép nhà ở xã hội được thế chấp trong khi đó lại không đề cập gì đến nhà ở thương mại là chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai.

Sở dĩ hiệp hội này nói vậy là vì quyền lợi của những người mua căn hộ tại dự án thương mại đủ điều kiện vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, rằng tại sao người mua nhà ở xã hội được phép còn những người mua căn hộ thương mại thỏa điều kiện vay gói tín dụng ưu đãi lại không được. Do vậy, HoREA kiến nghị nên bổ sung chế định cho phép thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi nhằm đáp ứng nhu cầu của người mua nhà, của thị trường.

Nói về việc cho phép thế chấp nhà trên giấy, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho rằng điều này chẳng có tác động gì nhiều tới người mua nhà, bởi lâu nay họ đã thế chấp chính căn hộ họ mua để vay tiền ngân hàng. Chỉ có điều, việc thế chấp chỉ áp dụng đối với dự án chủ đầu tư có ký liên kết với ngân hàng tài trợ vốn. Nói cách khác, người mua căn hộ chỉ có thể thế chấp tại các ngân hàng chủ đầu tư có liên kết để vay tiền, không thể đem căn hộ của mình đi thế chấp ở ngân hàng khác được.

Một trong những điều kiện đáng chú ý trong thông tư liên tịch là bắt buộc hợp đồng thế chấp căn hộ phải được công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo. Một cán bộ tín dụng cho biết, lâu nay khi nhận thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai, ngân hàng chỉ cần hợp đồng góp vốn hoặc mua bán ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng, kèm theo giấy xác nhận phong tỏa tài sản của chủ đầu tư, đồng thời họ cũng đem căn hộ đi đăng ký giao dịch đảm bảo mà không cần công chứng. Thật ra, ngân hàng có muốn công chứng cũng chẳng được, bởi đây là tài sản hình thành trong tương lai nên chưa có giấy chủ quyền, trong khi phòng công chứng chỉ công chứng đối với hợp đồng mua bán nhà đã có sổ. Chính vì vậy còn phải chờ xem vấn đề công chứng sẽ được thực hiện ra sao khi Thông tư liên tịch 01 này có hiệu lực từ ngày 16-6 tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phần nào thể hiện sự nhất quán của hệ thống pháp luật, đồng thời cũng giúp lập lại trật tự thị trường, khắc phục tình trạng một sản phẩm bán hai lần. Ông nói vậy là bởi trên thực tế có trường hợp chủ đầu tư khi làm dự án đã cầm cố dự án của mình cho ngân hàng để lấy tiền xây dựng, nhưng sau đó lại bán căn hộ cho khách hàng. “Việc bán căn hộ cho khách hàng trong khi tài sản đã thế chấp tại ngân hàng là sai quy định”.

Theo quy định của thông tư liên tịch, người mua nhà chỉ được thế chấp căn hộ trên giấy của mình tại một tổ chức tín dụng để vay tiền mua nhà trong dự án bất động sản. Và chủ đầu tư dự án đó, nếu đã thế chấp dự án, phải giải chấp (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán căn hộ đó cho khách hàng.

Việc cho phép thế chấp nhà trên giấy là một hướng mở cho thị trường địa ốc, song nhiều người vẫn băn khoăn làm sao tìm ra giải pháp bảo vệ người mua nhà, nghĩa là phải có biện pháp chế tài buộc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn huy động của khách hàng đúng mục đích. Trên thực tế, đã có chủ đầu tư bị bắt vì huy động vốn của khách hàng nhưng dự án vẫn là bãi đất trống. Nói như ông Châu nếu không có cơ chế kiểm soát nguồn vốn huy động của khách hàng, thị trường địa ốc sẽ còn chứng kiến cảnh người mua nhà dài cổ đợi căn nhà trong tương lai của mình.