Phân khúc bất động sản văn phòng: 2 gam màu đối nghịch

Tòa tháp văn phòng Apex Tower sau nhiều năm triển khai, đến nay vẫn chưa thể hoàn thiện. Ảnh: Dũng Minh

Những điểm sáng

Sau 1 năm không có thêm lượng cung mới, thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục chào đón thêm 1 tòa văn phòng hạng A và 5 tòa hạng B. Sau sự ra mắt của tòa TNR - tòa văn phòng hạng A trong quý I/2016 với gần 52.000 m2 diện tích cho thuê, trong 3 quý cuối năm 2016, thị trường liên tiếp đón nhận các tòa nhà hạng B ra mắt với tổng cung lên tới gần 103.000 m2, bao gồm tòa nhà 789, Handico, VP Bank, MD Complex và Suced Tower. Tính đến hết năm 2016, tổng nguồn cung của văn phòng cho thuê lên tới gần 1,2 triệu m2, trong đó đến 65% đến từ phân khúc hạng B.

Về giá chào thuê, trong khi giá thuê tại phân khúc A giảm 1,7% theo quý, thì giá chào thuê hạng B tương đối ổn định trong quý cuối năm. Kết thúc năm 2016, giá chào thuê văn phòng hạng A giảm 4,5% so với cùng kỳ, đạt 28,5 USD/m2/tháng, trong khi giá chào thuê hạng B đạt 17,8 USD/ m2/tháng, tăng 0,6%. Tốc độ giảm giá thuê đã chậm lại so với mức giảm 10% theo năm trong giai đoạn 2009 - 2012.

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 89.000 m2 trong năm 2016, thấp hơn năm 2015. Do nguồn cung mới hạn chế tại khu vực trung tâm, trong khi tỷ lệ trống hiện tại còn ít, nên khách thuê sẽ tìm kiếm diện tích thuê ở các vị trí ngoài trung tâm. Điều này được dự báo sẽ làm tăng giá thuê tại khu vực trung tâm và có lợi cho một số các tòa nhà văn phòng tại khu vực Đống Đa, Ba Đình và phía Tây.

Điểm đặc biệt của thị trường văn phòng trong năm vừa qua là sự thay đổi mô hình văn phòng từ mô hình khép kín truyền thống sang mô hình thiết kế năng động (activity - based workplace solution).

Theo bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Bộ phận Cho thuê văn phòng - thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam, kể từ giữa năm 2016, sự xuất hiện của các mô hình này đã phá vỡ sự chia cách vật lý của văn phòng truyền thống, đi kèm với đó là định kiến tâm lý về việc mỗi công ty, hoặc thậm chí mỗi ban ngành trong một công ty, là một cá thể tách biệt và khép kín.

“Điểm đặc biệt của loại hình văn phòng mới này là tính cộng đồng cao, tiện lợi và linh hoạt. Khách thuê vẫn có thể có phòng riêng nếu muốn, hoặc chọn lựa chia sẻ toàn bộ các cơ sở vật chất như khu làm việc chung, pantry chung, wifi, khu vực in ấn…”, bà Trang cho biết và đánh giá, điều này đã tác động không nhỏ tới xu hướng chung của các văn phòng cho thuê tại Hà Nội.

Và những điểm tối

Mặc dù thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội năm qua đã được cải thiện, nhưng vẫn ghi nhận nhiều dự án văn phòng cho thuê không được đưa vào khai thác theo kế hoạch. Trong đó, nhiều dự án đã liên tục lùi thời gian hoàn thiện và vận hành, nhưng vẫn chưa thấy kết thúc. Chẳng hạn như dự án Tòa nhà văn phòng 198B Tây Sơn, do Công ty Liên doanh Đầu tư tài chính Hòa Bình làm chủ đầu tư. Dự án này được triển khai từ năm 2009, đã hoàn thiện xong thô, nhưng đã bị bỏ dở đã 3 năm nay.

Tại khu vực quận Nam Từ Liêm, 2 dự án lớn là Tháp văn phòng Apex Tower và Tòa tháp Vicem Tower cũng đang “đắp chiếu”. Trong đó, Tòa tháp Vicem Tower được triển khai từ năm 2011, đã xây xong phần khung, nhưng dừng thi công từ nhiều năm nay. Còn Tòa Apex Tower thậm chí còn được triển khai từ năm 2008, đang trong gia đoạn hoàn thiện, thì bị “đắp chiếu”.

Hiện nhà thầu của Dự án Apex Tower là Công ty Cavico Việt Nam đang gặp khó khăn về tài chính, trong khi chủ đầu tư là Công ty cổ phần Tu Tạo và Phát triển nhà, cũng gặp khó, không thể triển khai hoàn thiện tại nhiều dự án khác mà doanh nghiệp này làm chủ đầu tư. Do đó, số phận Dự án Apex Tower vẫn là dấu hỏi.

Tại quận Thanh Xuân, dự án Tháp văn phòng HUD Tower mang biểu tượng của doanh nghiệp này, song vì quá khó khăn, HUD đã trì hoãn hoàn thiện trong nhiều năm qua.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc các dự án này có đi vào hoạt động trong năm 2017 đang là một câu hỏi khó, bởi không chỉ khó khăn về nguồn vốn thực hiện, mà khả năng hiệu quả của các dự án này cũng đang bị bỏ ngỏ khi không thể theo kịp tốc độ thay đổi mô hình văn phòng tích hợp như các chủ đầu tư khác, bất chấp có được những vị trí thuận lợi.