Nới tín dụng: “Cú hích” cho bất động sản?

Giá của lãi suất rẻ

Trần lãi suất cho vay 4 lĩnh vực ưu tiên theo quy định của NHNN hiện nay là 13%/năm, nhưng tại VCB khách hàng cá nhân có thể vay mua nhà, xây hoặc sửa chữa nhà để ở kết hợp với cho thuê với lãi suất chỉ 12%/năm, thời hạn tối đa 12 tháng.

VIB cũng dành 1.000 tỷ đồng hỗ trợ tài chính cho khách hàng mua, xây dựng, sửa chữa nhà với lãi suất 12,7%/năm trong tháng đầu tiên.

Các NH như HSBC, Techcombank, SeABank, BIDV… cũng đưa ra các chương trình tín dụng cá nhân mua bất động sản với lãi suất khá thấp. Tuy nhiên, để được hưởng lãi suất rẻ của các NH này, khách hàng phải chấp nhận nhiều ràng buộc.

Theo đó, cá nhân muốn hưởng lãi suất rẻ khi mua nhà để ở hoặc đầu tư phải lựa chọn những khu vực, dự án do NH bảo trợ hoặc hợp tác thương mại.

Thí dụ, khách hàng vay vốn tại SeABank để mua căn hộ Berriver Long Biên được hưởng mức lãi suất 11,9%/năm cho 3 tháng đầu năm của kỳ vay, kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Khách hàng có thể vay tối đa đến 70% giá trị căn hộ, được giải ngân ngay từ đợt thanh toán đầu tiên với thời hạn vay tối đa lên đến 20 năm.

BIDV cũng công bố dành 40.000 tỷ đồng cho gói hỗ trợ khách hàng mua bất động sản với lãi suất 10%/năm khi khách hàng mua một số dự án tại Hà Nội. Ngoài ra người vay cũng bị ràng buộc về thế chấp tài sản cũng như tiến độ giải ngân vốn theo tiến độ đầu tư của dự án...

Giá bất động sản đã giảm gần 30%, lãi suất cho vay giảm mạnh nhưng không phải ai cũng có thể vay vốn mua nhà bởi còn phụ thuộc vào khả năng tài chính từng người trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Hơn nữa, hầu hết các dự án có liên kết với NHTM là căn hộ cao cấp.

Theo ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc NH Phương Đông (OCB), người mua căn hộ cao cấp chủ yếu là đầu cơ hoặc cho thuê, nhưng số này không nhiều nên phân khúc bất động sản này đang bị khủng hoảng thừa.

Chỉ những dự án căn hộ từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng mới có cầu tiêu thụ vì phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân có nhu cầu mua nhà để ở. Một lãnh đạo NH cổ phần cho rằng thời điểm này người mua bất động sản không thuộc những dự án do NH cho vay liên kết chắc chắn lãi suất sẽ cao, bình quân phổ biến 15-17%/năm.

Còn người vay mua nhà được hưởng lãi suất thấp cần cẩn trọng điều kiện vay vốn, tránh bị rơi vào “bẫy” lãi suất thấp, trong tương lai sẽ bị thiệt khi lãi suất thị trường biến động.

Đuối sức và tiếp sức

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ế ẩm, những sản phẩm có sẵn hoặc đang xây dựng chưa có đầu ra, các gói tín dụng cho vay từ NHTM dù chưa đủ sức thu hút người dân nhưng cũng đóng góp phần nào vào các giải pháp kích cầu tiêu dùng thị trường bất động sản.

Thực tế trước đây nhiều NHTM đã rót một khoản vốn lớn vào thị trường bất động. Khi thị trường đóng băng đã khiến số vốn này có xu hướng chuyển thành nợ khó đòi. Nhiều NH buộc phải bắt tay với doanh nghiệp để tìm đầu ra cho sản phẩm của các dự án.

Vì thế lãi suất rẻ không chỉ NHTM chịu thiệt mà doanh nghiệp bất động sản cũng phải chia sẻ một phần. Số liệu của NHNN cho biết hiện dư nợ cho vay bất động sản 8,3%, trong đó nợ xấu chiếm 4,2%, tức nợ xấu bất động sản chưa đáng lo. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản lớn hơn nhiều, đặc biệt ở nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, trang thiết bị nội thất… đang có xu hướng tăng cao.

Vì vậy, thị trường bất động sản trở thành mối quan tâm lớn nhất của Chính phủ cũng như NHNN hiện nay. Bởi nếu thị trường này đóng băng, hệ thống NHTM sẽ là nơi chịu ảnh hưởng nặng nề đầu tiên. Gần đây nhiều NHTM lớn đã than phiền về tình trạng đang phải ôm những tài sản bất động sản siết nợ quá lớn mà không tìm cửa tiêu thụ được.

Mới đây, NHNN cho biết đã lập đề án trình Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ vốn cho vay mua nhà đối với người thu nhập trung bình, thu nhập thấp để nhanh chóng giải tỏa lượng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản. Đề án này được sự đồng tình của dư luận vì nhu cầu nhà ở thực sự của người dân rất lớn, nhất là đối tượng thu nhập thấp, khả năng tài chính khó đủ điều kiện để vay vốn NH.

Nếu NHNN mở cơ chế hỗ trợ lãi suất hay cơ chế cho vay linh hoạt dài hạn kết hợp tiết kiệm, mảng phân khúc tín dụng nhà ở thu nhập thấp sẽ sôi động lớn, theo đó sẽ kích thích sự phát triển của các phân khúc bất động sản khác trên thị trường.

Tuy nhiên, trong khi chờ đợi NHNN có cơ chế mới về vấn đề này, bên cạnh đẩy mạnh cho vay cá nhân để kích hoạt đầu ra của thị trường, nhiều NHTM đã sàng lọc mua lại những dự án bất động sản thông qua đầu tư. Điều này có thể cứu được phần nào thị trường khi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trên bờ vực phá sản.

Nhưng khi bán cho NHTM, các doanh nghiệp cũng phải chấp nhận lỗ lớn, thậm chí đến 50%. Theo một chuyên gia NH, điều này là tất yếu bởi trong quá trình xử lý nợ xấu những NHTM, hay định chế tài chính thừa vốn lớn có thể nắm bắt cơ hội để đầu tư những dự án với giá rẻ, sau đó sẽ bán ra với giá cao hơn, kiếm lời trong tương lai.