Những chính sách làm “xôn xao” thị trường bất động sản 2018

Thị trường bất động sản 2018 chịu tác động bởi nhiều chính sách, đề xuất. Ảnh: Tâm An

Siết tín dụng

Tại Nghị quyết số 01/NQ-CP, Chính phủ chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, ngày 23/01/2018, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Việt Nam đã có Công văn số 563/NHNN-TTGSNH yêu cầu các ngân hàng chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh; hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Trước đó, NHNN vừa ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, đã cho phép các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa theo lộ trình.

Cụ thể, từ ngày 1/1/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%, từ ngày 1/1/2019 là 40%, thay vì 60% như trước đây, và vẫn quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản như Thông tư 06/2016/TT-NHNN.

Trước tình trạng bị siết chặt tín dụng vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tăng cường các giải pháp tìm nguồn vốn đầu tư mới.

Tuy nhiên, việc siết tín dụng bất động sản mới bắt đầu manh nha vào năm 2018. Năm 2019 sẽ chính thức xảy ra. Giới chuyên gia cho rằng, việc giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là cần thiết, đòi hỏi thị trường bất động sản tiếp cận các nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả kinh doanh, năng lực tài chính.

Đặc khu kinh tế và “lệnh cấm” giao dịch

Thị trường bất động sản Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã trở thành điểm nóng trên cả nước kể từ khi Quốc hội xét xét ban hành Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (đặc khu kinh tế).

Trên thực tế, ngay từ cuối năm 2017, hoạt động giao dịch ở 3 đặc khu kinh tế tương lai này đã nhộn nhịp. Khi những khu vực này rục rịch chuẩn bị cho quyết định lên đặc khu vào tháng 5/2018, dòng tiền đầu tư, đầu cơ đổ vào Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong ngày càng mạnh hơn. Thực trạng này khiến giá đất ở 3 địa phương nói trên đã tăng với tốc độ phi mã, đứng đầu là Phú Quốc, kế đó là Vân Đồn và Bắc Vân Phong.

Đáng lo ngại nhất là tình trạng một số nhà đầu tư cá nhân bất chấp rủi ro, lao vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng, đất nông nghiệp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định pháp luật, khiến cho thị trường rơi vào cơn “sốc”.

Một lần nữa, trên thị trường xuất hiện tình trạng “người người, nhà nhà” lao vào đầu tư, đầu cơ bất động sản. Ở Phú Quốc, tình trạng san lấp, phân lô bán nền diễn ra khắp nơi, “cò đất” đua nhau tung tin thất thiệt, thổi giá lên cao, kiếm lời bất chính, nhiều khu dân cư tự phát mọc lên, phá vỡ quy hoạch. Tình trạng ở Vân Đồn cũng “nóng” không kém khi giá đất một số khu vực tăng từ 100 - 200% chỉ sau vài tháng. Bên cạnh đó là hiện tượng phân lô, “xẻ thịt” đất rừng tăng mạnh.

Tại Bắc Vân Phong, giá đất trên địa bàn, nhất là ở khu vực ven biển tăng vọt. Trong đó, đất ở ven biển đoạn qua khu vực thị trấn lên tới 100 triệu đồng/m2, các nơi khác trong khu dân cư tăng từ 20 - 30 triệu đồng/m2.

Sở dĩ có tình trạng đó xảy ra bởi nhiều nhà đầu tư kỳ vọng rằng, khi Luật Đặc khu chính thức được thông qua, giá đất tại 3 khu vực này sẽ tăng chóng mặt.

Trước thực trạng nóng sốt bất thường của thị trường, ngày 3/5, lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh đã ban hành “lệnh cấm” giao dịch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Vân Đồn nhằm siết chặt công tác quản lý đất đai và làm rõ một số thông tin về việc "sốt" giá đất tại đây.

Sau quyết định của tỉnh Quảng Ninh, Phú Quốc (Kiên Giang) cũng có “lệnh” tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa. Theo đó, trong thời gian chờ hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, UBND huyện Phú Quốc tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp phân lô, tách thửa có diện tích dưới 500m2 trên địa bàn huyện.

Ngày 7/5, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có công văn chỉ đạo Sở tài nguyên và Môi trường về việc tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong.

Khi thị trường chưa kịp hết “sốc” vì “lệnh cấm” giao dịch, chuyển nhượng đất tại 3 khu vực nói trên thì đến tháng 6/2018, các đại biểu Quốc hội đã biểu quyết thông qua đề nghị điều chỉnh thời gian thông qua dự án Luật Đặc khu. Thông tin này có thể nói đã đánh sập tất cả những kỳ vọng của giới đầu cơ về một “chảo lửa” của thị trường bất động sản cả nước, đồng thời làm đảo ngược hoàn toàn diễn biến của thị trường bất động sản tại 3 khu vực dự kiến lên đặc khu. Nhiều giao dịch đã dừng lại. Các nhà đầu tư đến sau, nhất là nhà đầu tư thứ cấp bị mắc kẹt do mua đất trong giai đoạn đang ở đỉnh điểm của “cơn sốt”.

Đề xuất đánh thuế tài sản

Trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng dự án Luật thuế tài sản, Bộ Tài chính đề xuất sẽ đánh thuế tài sản đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nhưng sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở.

Bên cạnh đó, nhà và công trình trên đất có giá trị trên 700 triệu đồng hoặc 1 tỉ đồng, ôtô có giá trị từ 1,5 tỉ đồng trở lên, tàu bay, du thuyền... cũng sẽ bị đánh thuế. Bộ cũng đưa ra 2 phương án về mức thuế tài sản là 0,3% hoặc 0,4%.

Ngay sau khi công bố, đề xuất trên đã vấp phải sự phản đối của dư luận và giới chuyên môn. Người dân, đặc biệt là đối tượng người thu nhập thấp lo lắng khi dự luật thuế mới nếu được áp dụng sẽ khiến giấc mơ mua nhà của họ càng trở nên xa vời. Bởi trên thực tế, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, rất khó có thể tìm được căn hộ, nhà ở có giá dưới ngưỡng chịu thuế.

Giới chuyên gia thì cho rằng, thuế tài sản có thể khiến giao dịch trên thị trường chững lại và giá nhà bị tăng cao. Đó là một đề xuất không chỉ bất hợp lý mà còn phi thực tế.

Thí điểm xử lý nợ xấu

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), một số chính sách, quy định mới đã và sẽ ban hành có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản năm 2018.

Cụ thể, Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, sẽ định hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch trong năm 2018 cũng như trong trung hạn và dài hạn.

Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu, sẽ tạo điều kiện để tái khởi động lại các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu đang bị ngừng triển khai. Tuy nhiên, các dự án bất động sản chỉ được chuyển nhượng để xử lý nợ xấu nếu đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện: dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế chính sách đặc thù phát triển TP.HCM sẽ tạo điều kiện để thành phố bứt phá, là đầu tàu của nền kinh tế, là đô thị hạt nhân, thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản thành phố và cả khu vực.

Ngưng xây chung cư cao tầng tại khu trung tâm

Thủ tướng chính phủ yêu cầu bộ Giao thông Vận tải chủ trì, phối hợp cùng các bộ, ngành liên quan tổng kết nhiệm vụ 10 năm thực hiện Nghị quyết số 16/2008/NQ-CP làm cơ sở xây dựng dự thảo nghị quyết thay thế Nghị quyết số 16 về các giải pháp khắc phục ùn tắc giao thông tại Hà Nội và TP.HCM.

Thủ tướng lưu ý, các bộ ngành xây dựng các giải pháp không tiếp tục phát triển chung cư căn hộ nhà cao tầng tại khu vực trung tâm.

Đồng thời, phát triển các khu đô thị vệ tinh để điều phối, bố trí lại dân cư và lực lượng lao động, giảm tải cho các thành phố về áp lực công ăn việc làm, nhà ở, an sinh xã hội, trật tự an toàn giao thông, giảm ùn tắc giao thông.

Chỉ đạo trên của Thủ tướng Chính phủ được kỳ vọng sẽ góp phần giảm tải tình trạng ùn tắc giao thông tại các khu trung tâm trong bối cảnh các công trình cao tầng đang mọc lên quá nhiều gây “ngột ngạt” cho các đô thị.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà giá thấp

Trong Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 2018 ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/NQ-CP, Chính phủ chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở quốc gia, nhất là các chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo.

Bộ Xây dựng có trách nhiệm nghiên cứu, xây dựng, đề xuất cơ chế chính sách, mô hình hợp lý để huy động nguồn lực thúc đẩy việc phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp; khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá thấp tại một số thành phố lớn…

Động thái này của Chính phủ góp phần tạo thêm động lực phát triển cho thị trường nhà ở giá thấp, giúp người dân thu nhập thấp tại các thành phố lớn có thêm nhiều cơ hội được sở hữu nhà.